10782

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости.

Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.

В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Сведения, о которых идет речь, содержат весьма сжатую информацию, в которую входят такие параметры как: год постройки, материал наружных стен, этажность, площадь, протяженность для линейных объектов, а также иные, которые помогают описать объект в качестве индивидуально-определенной вещи, но не составляют полное описание качественных и количественных характеристик, как, например, это делается в техническом паспорте БТИ (ныне – ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» [3]).

Так, в соответствии с п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ[4] разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет соответствие построенного/реконструированного объекта запроектированным параметрам, градостроительному плану, проекту планировки, а также иным требованиям. Необходимо обратить внимание, что документ отражает параметры реального объекта и это действительно важно, так как об этом пойдет речь далее. Обратим внимание на Постановление Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 № 175[5], которым установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Вспомним, что в ч.8 ст.41 Закона «О государственном кадастре недвижимости» указаны три документа, на основании которых в техническом плане указываются сведения о здании или сооружении (разрешение на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию; проектная документации таких объектов недвижимости; технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 1 января 2013 года).

Исследуя понятие, общую характеристику и назначение каждого из них мы видим некоторые противоречия. Так, использовать технический паспорт БТИ, изготовленный после 01.01.2013 года, в качестве основания для подготовки технического плана, не представляется возможным. Технический паспорт БТИ может быть использован в том случае, если он изготовлен до 01.01.2013г., а когда речь идет о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, очевидно, подразумевается вновь созданный объект.

260

Проектная документация в первую очередь отражает «желаемое» (запроектированное) и еѐ использование для подготовки разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляется весьма спорным, так как удостоверяет лишь соответствие проекта и его реализации. Проект всегда первичен по отношению к объекту строительства, который должен соответствовать запроектированным параметрам. В системе же государственного учета (кадастрового или технического), очевидно, что наоборот документ должен отражать параметры построенного объекта с целью их правильного отображения.

Декларация как документ, заполняется правообладателем объекта или правообладателем земельного участка, на котором объект расположен. Нельзя прогнозировать достоверность сведений, внесенных в декларацию правообладателем (или его представителем), об объекте недвижимости и соответствии этих сведений проектным. Еще труднее представить проект, которому будут противоречить сведения об объекте, указанные в декларации, состоящие из четырех-пяти общих параметров – год постройки, материал наружных стен и т.д.

В вышеприведенном исследовании речь шла о выполнении кадастровых работ для изготовления технического плана объектов капитального строительства. Из чего можно заключить, что законодательство имеет некоторые противоречия. С одной стороны, законом (п.8 ст. 41 Закона «О государственном кадастре недвижимости») предусмотрено, что для изготовления технического плана требуется наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического паспорта либо проектной документации (или заполненной правообладателем декларации). С другой стороны, для получения разрешения на строительство, наоборот, требуется технический план объекта капитального строительства (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175), выполненный в соответствии со ст. 41 Закона «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, Постановление Правительства РФ № 175 не соответствует положениям Закона «О государственном кадастре недвижимости».

Использование сведений из проектной документации также имеет свои недостатки. Как уже было сказано выше проектная документация первична по отношению к объекту, а государственный учет подразумевает отражение реальности. Значит и документы учета должны быть вторичны по отношению к объекту. Так же не в пользу проектной документации говорит тот факт, что нормы, которые регламентируют процесс ее создания лежат в совершенно ином правовом поле нежели нормы, регламентирующие процесс создания документации для государственного кадастрового учета. В результате этого нередки случаи, когда орган кадастрового учета считает сведения, указанные в проектной документации неполными для того, чтобы эту документацию использовать в качестве основания, для формирования сведений об объекте в техническом плане. При использовании проектной документации возникает вопрос о ее соответствии реальному объекту, а также тот факт, что процесс проектирования и государственный учет вообще разные сферы деятельности.

Сведения об объекте капитального строительства на основании декларации, которая заполняется ее правообладателем, исключает участие третьих лиц в получении результата кадастровых работ при выполнении технического плана, т.к. в подавляющем большинстве случаях именно правообладатель или его представитель являются заказчиками кадастровых работ. Само понятие правообладателя в законе не раскрывается, норма является отсылочной (бланкетной) к гражданскому законодательству. Очевидно, под ним следует понимать лицо, владеющее и пользующееся недвижимым имуществом на праве собственности или ограниченном вещном праве (праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения). Отсутствие правовой регламентации этого понятия приводит на практике к затруднениям при использовании декларации в качестве документа,

261

на основании которого составляется технический план. Примером тому может служить заполнение декларации на помещение собственником здания, в котором это помещение расположено, а также заполнение декларации на помещения, образованные в результате раздела помещения и право собственности на которое зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[6]. Кроме того, декларация как документ имеет свои недостатки, главным из которых является заинтересованность правообладателя в «нужном» отображении сведений об объекте в кадастре недвижимости. Графически в техническом плане одноэтажное и пятиэтажное здания будут отображаться одинаково в виде внешнего контура здания, а площадь этого здания будет учитываться исходя из того, что указал собственник в декларации.

Последним документом для рассмотрения является технический паспорт БТИ. Напомним, что с 01.10.2013г. техпаспорт может быть использован при изготовлении технического плана только в том случае, если он изготовлен до 01.01.2013г. Можно предположить, что это изменение в законодательстве направлено на то, чтобы органы технической инвентаризации (на федеральном и региональном уровне), которые постепенно преобразуются в самостоятельные юридические лица (государственный сектор) и выполняющие кадастровые работы, не имели преимущественного права перед другими исполнителями кадастровых работ (частным сектором), не наделенных правом изготовления технических паспортов. Технический паспорт в этой связи по отношению к другим трем документам имеет одни достоинства – отображает реальность, содержит исчерпывающую информацию об объекте, выполняется профессиональными лицами. И имеет лишь один недостаток – применяется в рамках кадастрового учета только в том случае, если выполнен до 01.01.2013г.

Само по себе наличие четырех различных по своей сути документов создает путаницу в кадастровой деятельности. Решение законодателя ограничить использование технического паспорта в рамках кадастрового учета очевидно и понятно. Создан новый рынок – рынок кадастровых работ. Органы технической инвентаризации, имеющие право помимо выполнения кадастровых работ, еще и самостоятельно выполнять работы по изготовлению технического паспорта объекта, с точки зрения конкуренции обладали неоспоримыми преимуществами на рынке. Тем не менее, нужно отметить, что технический паспорт до 01.10.2013г. оставался наиболее предпочтительным документом при выполнении кадастровых работ, несмотря на то, что выполняли его только органы технической инвентаризации [7].

Технический паспорт как документ, выполняемый органами технической инвентаризации, не отменен, он продолжает существовать в рамках учета жилищного фонда. Кадастровый учет и учет жилищного фонда на сегодня являются независимыми и разрабатываются различными министерствами. Однако нельзя забывать, что кадастровый учет образовался на основе технической инвентаризации, на сегодняшний день уже отмененной. Техническая инвентаризации являлась основой учета жилищного фонда, который установлен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда РФ. Сведения технической инвентаризации содержались в технических паспортах объектов недвижимости. Но сами технические паспорта можно назвать формой, а содержанием – сведения, отражаемые в этих паспортах. И если на сегодняшний день возникла необходимость ограничения использования технических паспортов в рамках кадастрового учета, то представляется разумным отражать содержание технических паспортов в новой форме. А право по определению сведений об объекте не забирать у всех, а наоборот предоставить всем.

262

Список литературы:

1.См.: ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст. 4017.

2.См.: ст. 38, 41, 42 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ.

3.http://www.rosinv.ru/

4.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 02.04.2014) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.

5.Постановление Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // Собрание законодательства РФ, 04.03.2013, № 9, ст. 968.

6.Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

7.Изменения, внесенные Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2014 года. Остальные изменения, внесенные указанным Законом, вступили в силу с 1 октября 2013 года. // СПС КонсультантПлюс. Версия Проф.

263

СОДЕРЖАНИЕ

ИНЖЕНЕРНОЕ ДЕЛО, ТЕХНОЛОГИИ И ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ

Айяр Шаимаа

ОСОБЕННОСТИ ГОТИЧЕСКИХ СОБОРОВ…………………………………………. 3

Аляпина М.А.

ПРИЕМЫ АРХИТЕКТУРНОЙ МОДЕРНИЗАЦИИ КОМПЛЕКСОВ ПНИ

ЦЕНТР ЗАЩИТЫ И СОЦИАЛИЗАЦИИ ЖИВОТНЫХ В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ……………………………………………………………………………

Коломина А.Д.

ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ ГОСТИНИЦ В ПРАКТИКЕ СОВРЕМЕННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ…………………………………………… 86

Мокерова М.В.

ЛЕДОВЫЙ ДВОРЕЦ НА 1200 ЗРИТЕЛЕЙ В НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ….