9846

191

Т а б л и ц а 3.10

Данные о сделках с земельными участками на территории Нижегородской области с 01.01.2013 г. по 01.09.2013 г.

Динамику рассмотренных показателей покажем на рис. 3.14–3.17.

1200

1000

800

600

400

200

0

Рис. 3.14. Динамика общего количества сделок за 2008–2013 гг., ед.

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

Рис. 3.15. Изменение средней площади земельного участка за 2008–2013 гг., кв. м

192

18 000 000,00

16 000 000,00

14 000 000,00

12 000 000,00

10 000 000,00

8 000 000,00

6 000 000,00

4 000 000,00

2 000 000,00

0,00

В табл. 3.11 представим общее количество сделок по договору куп- ли-продажи земельных участков в период проявления максимального интереса к данному виду недвижимости с 01.01.2012 г. по 01.09.2013 г.

193

Т а б л и ц а 3.11

Данные о сделках с земельными участками по районам Нижегородской области с 01.01.2012 г. по 01.09.2013 г.

Примечание. Борский район как район Нижегородской области в указанной программе не обозначен.

В табл. 3.12 приведем примерные расстояния от г. Нижнего Новгорода до центра указанного района.

194

Рассмотренные районы разделим по удаленности на следующие категории: до 100, до 200 и до 300 км. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния покажем соответственно на рис. 3.18–3.20.

250

200

150

100

50

0

Примерное расстояние от г. Нижнего Новгорода до центра района Количество сделок с обременением

Рис. 3.18. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния (диапазон 0–100 км)

195

250

200

150

100

50

0

Примерное расстояние от г. Нижнего Новгорода до центра района Количество сделок с обременением

Рис. 3.19. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния (диапазон 100–200 км)

350

300

250

200

150

100

50

0

Примерное расстояние от г. Нижнего Новгорода до центра района Количество сделок с обременением

Рис. 3.20. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния (диапазон 200–300 км)

Принимая во внимание приведенные выше характеристики ипотечных сделок с физически и юридически свободными земельными участка-

196

ми, а также исходя из структурно-функционального единства секторов экономики при обеспечении стабильного социально-экономического развития посредством эффективного использования земельных ресурсов (рис. 1.10), считаем, что основная роль в развитии земельного потенциала должна принадлежать не коммерческим структурам, а государственному сектору экономики (рис. 3.21 (цифрами указан предлагаемый путь государственного сектора при реализации задачи развития земельного потенциала). Необходимость активизации именно государственного сектора в вопросах повышения эффективности управления земельными ресурсами очевидна, однако современный этап развития рынка недвижимости характеризуется несовершенством законодательной и нормативно-правовой базы, недостаточной информационной открытостью. Законотворческая деятельность в сфере недвижимости в целом и земельных ресурсов в частности должна быть построена на базе тесного сотрудничества с основными участниками рынка недвижимости и соответствовать современным требованиями этого рынка. Информационная открытость рынка недвижимости может быть обеспечена реализацией ряда проектов различных институтов государственной власти (например, рассмотренного ранее Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и других).

Опыт дореволюционной России показывает необходимость создания Земельного банка, основной и единственной целью деятельности которого будет участие в финансировании программ ипотечного кредитования земельных участков. Концентрация на ипотеке земельных участков позволит разработать кредитные продукты для различных сегментов рынка. Риски банка могут быть сведены к минимуму за счет государственной поддержки, которая, в числе прочих вариантов, может выражаться в определении круга лиц, нуждающихся в земельном участке (в ряде случаев к этой группе можно отнести граждан проживающих в домах, не соответствующих нормативным требованиям) или желающих получить его (например, последовательное предоставление земельных участков работникам сферы образования, медицинским работникам и прочее).

Безусловно, деятельность государства не должна ограничиваться только сотрудничеством с финансовым сектором. Помощь домохозяйствам заключается в дозированном предоставлении бюджетных средств, субсидировании покупки объекта недвижимости. Таким образом, создание качественно нового Земельного банка в современной России приведет к существенным положительным изменениям в финансовом секторе и вызовет реальный интерес отдельных домохозяйств к предложениям финансовокредитных организаций, который обеспечит рост социально-экономи- ческого благополучия населения и создаст условия для развития земельного потенциала региона.

198

Сложившаяся практика и применяемые методы использования земельного фонда в российских регионах препятствуют ускорению процессов вовлечения свободных земель в экономический оборот и, как следствие, ограничивая инвестиционную активность, тормозят темпы положительной динамики регионального воспроизводственного процесса, интегрирующего единичные воспроизводственные процессы предприятий. Поэтому требуются инструменты реализации земельной политики, основанные на непротиворечивых и четко разграниченных правовых нормах регулирования земельных отношений для развития земельного потенциала и повышения эффективности регионального управления земельными ресурсами. Наряду с этим существуют и значительные трудности, связанные с сопровождением сделок по земельным отношениям с физическими лицами, с количественным недостатком предложений земельной ипотеки и банковским процентом, не соответствующим доходам населения. В связи с этим консолидация усилий государственного и финансового сектора по совершенствованию предложения земельной ипотеки призвана улучшить оборот земли в региональной экономике, укрепить взаимное доверие участников земельного рынка и повысить социально-экономическое благополучие населения региона.

199

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В монографии обоснованы основные направления повышения эффективности использования земельных ресурсов как важного источника благополучия нации и фактора производства, которые, в свою очередь, определяют социаль- но-экономические тенденции развития страны.

Анализ основных индикаторов социально-экономического развития выявил необходимость:

−интенсивной разработки и внедрения принципиально новых подходов

кповышению эффективности реализации социально-экономической политики;

−повышения инвестиционной привлекательности регионов. Эффективность развития региона напрямую зависит от конкурентоспособности его территорий;

Развитие территорий является наиболее эффективным способом получения реального экономического результата.

На основании анализа структуры предложений земельных участков на территории Нижегородской области выявлена необходимость создания однородной социально-экономической категории покупателей, что в числе прочих факторов будет являться залогом успешного развития территории. Исследование инфраструктурных и коммуникационных факторов продвижения земельных участков позволило установить значительный разрыв в качестве и количестве предложений-аналогов при сопоставимых потребительских предпочтениях.

Опыт ипотечного кредитования в России является ценным источником информации для определения наиболее эффективных инструментов прогрессивного социально-экономического развития, сочетающих сложность взаимодействия секторов экономики и их совместную вовлеченность в решение вопросов в инвестиционно-строительной сфере, индустрии строительных материалов, девелопмента недвижимости на уровне управления субъектами и муниципальными образованиями. Основной совместной задачей рассматриваемых секторов экономики является сокращение разрыва между анализируемыми показателями, формирование кардинально новых условий с целью создания своеобразной платформы для определения нужд, потребностей и запросов различных слоев населения и привлечения потенциальных клиентов качественно новыми банковским продуктами.

Принимая во внимание характеристики ипотечных сделок с физически и юридически свободными земельными участками, а также исходя из структур- но-функционального единства секторов экономики при обеспечении стабильного социально-экономического развития посредством эффективного использования земельных ресурсов, считаем, что основная роль в развитии земельного потенциала должна принадлежать государственному сектору экономики на основе создания Земельного банка, основной и единственной целью деятельности которого будет участие в финансировании программ ипотечного кредитования земельных участков. Это приведет к существенным положительным изменени-

200

ям в финансовом секторе, что повлечет за собой реальный интерес отдельных домохозяйств к предложениям финансово-кредитных организаций. В результате вырастет социально-экономическое благополучие населения и появятся условия для развития земельного потенциала региона.

Проведенные исследования позволили установить диспропорции в соци- ально-экономическом развитии по исследуемым субъектам и предложить подходы к воздействию на земельные отношения с целью вовлечения свободных земель в оборот и эффективного использования земельного потенциала. Вследствие этого активизируется и приобретает новые структурные формы развитие земельного рынка, что способствует росту региональной экономики и повышению социально-экономического благополучия населения.