9053

80

В настоящий момент юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, целью которых является управление недвижимостью, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья (ст. 50 ГК РФ).

Согласно ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников:

1)помещений в одном здании, в том числе в многоквартирном доме;

2)помещений в нескольких зданиях;

3)жилых домов (дачных домов);

4)садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. ТСН создается для совместного владения, пользования и в установленных

законом пределах распоряжения имуществом (вещами), находящимся в общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников (ст. 135, 136 ЖК РФ):

1)помещений в одном многоквартирном доме;

2)помещений в нескольких многоквартирных домах;

3)нескольких расположенных близко жилых домов (дачных домов). ТСЖ создается для совместного управления общим имуществом,

обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг.

Таким образом, ТСЖ являются одной из форм ТСН. Товарищество собственников недвижимости – это более широкое понятие. На законодательном уровне появилась возможность создавать товарищества не только собственникам жилых помещений, но и других видов недвижимости. Начиная с 01.09.2014 г. ТСЖ – это объединение собственников (физических и юридических лиц) жилых и нежилых помещений на основе жилой недвижимости (многоквартирные или частные дома). ТСЖ могут создаваться только в организационно-правовой форме ТСН. Не всегда требуется указывать организационно-правовую форму в наименовании юридического лица. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допускается указание только на такой вид (ст. 54 ГК РФ). Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон О политических партиях» от 23.05.2015 № 133-ФЗ устав товарищества должен содержать сведения о его наименовании, а также о его организационноправовой форме, то есть ТСН. Функциональные различия между ТСЖ и ТСН во многом несущественные.

82

Новое строительство – полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов (используется стоимость замещения – от англ. replacement cost).

Реконструкция – частичное возмещение физического и морального износов, включая изменение функционального назначения и объемнопланировочного решения здания.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1.Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2.Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры; в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт.

3.Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования; б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых

– предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

18 Финансирование жилищного строительства на основе использования счетов эскроу

С 01.07.18 г. вступили в силу изменения в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который является основным нормативным актом, регулирующим рынок строительства жилья в РФ. Внесенные поправки ужесточат требования к строительным компаниям и направлены на обеспечение защиты покупателей-дольщиков.

Основные этапы использования счетов эскроу:

83

1.Между застройщиком и дольщиком заключается договор участия в долевом строительстве;

2.В договоре прописывается условие, по которому все расчеты будут осуществляться через счет эскроу, открытом в эскроу-агенте (уполномоченном банке);

3.На счет размещается сумма, равная стоимости приобретаемой квартиры, включая первый взнос по ипотеке;

4.Денежные средства компания-застройщик получит только после того, как исполнит свои обязательства – достроит дом и сдаст его в эксплуатацию.

Счет эскроу в общем виде представляет собой особый тип доверительного счета, на котором блокируются (замораживаются) средства для расчетов между участвующими сторонами.

Застройщик заключает с банком-агентом договор на открытие кредитной линии. После того, как дольщики примут приобретенные объекты по акту приема-передачи, девелопер сможет рассчитаться с банком денежными средствами со счета эскроу.

Ключевые изменения закона касаются следующих аспектов:

1.Гарантии покупателей строящегося жилья будет обеспечивать Ассоциация страхования вкладов дольщиков, среди полномочий которой страховка средств на эскроу-счетах в сумме до 10 млн руб.;

2.До начала строительства девелопер должен документально подтвердить свою финансовую состоятельность (собственный капитал должен составлять не менее 10% от общих затрат на возведение объекта);

3.Строительная компания должна оформить участок под планируемым домом в аренду (собственность);

4.Повышаются требования к опыту работы застройщика (не менее трех лет на рынке и объем построенного жилья в размере не менее 10 тыс. м2);

5.Девелоперы не смогут использовать свыше 30% от стоимости проданного жилья на авансовые платежи;

6.Вводится проектное финансирование строительства и привлечение к работе над проектами уполномоченных банков.

84

Список литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Часть первая (в ред. от 03.08.2018).

2.Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Часть вторая (в ред. от 29.07.2018).

3.Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.11.2001 № 146-ФЗ. Часть третья (в ред. от 03.08.2018).

4.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 22.01.2019).

5.Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 03.08.2018).

6.МДК 2-03.2003. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176).

7.МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (утв. Госстроем России).

8.Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (в ред. от 29.09.2017) «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».

9.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в ред. от

15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

10.Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (в ред. от 23.02.2019) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

11.Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (в ред. от 15.12.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

12.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

13.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

85

14. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

15. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

16. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

17. Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 № 628 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)».

утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)». 20. Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327

«Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

21.Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)».

22.Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)».

23.Аналитика рынка готового жилья Нижнего Новгорода. URL: http://www.gipernn.ru/analytics.html (дата обращения: 20.02.2019).

24.Горбунов С.В. Инвестиционный анализ. 2-е издание: учебное пособие

/С.В. Горбунов, А.Н. Никифоров; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2005.

25.Овчинников П.А. Оценка и управление недвижимостью на предприятии: учебное пособие / П.А. Овчинников, А.В. Башева, Т.В. Колосова; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2015.

26.Оценка объектов недвижимости: учебник / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул, Е.В. Грахова; под ред. А.Н, Асаула. – М: Издательство Проспект, 2016. – 384 с.

27.Подготовка к квалификационному экзамену оценщиков: учебник / Под. общ. ред. М.О. Ильина. – М.: ООО «Про-Аппрайзер», 2018. – 296 с.

28.Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие / А.В. Пылаева; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2014.

86

29.Румянцев Ф.П. Гражданское право: учебное пособие для бакалавров направления подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» / Ф.П. Румянцев; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2016.

30.Смирнова З.Н. Правовые основы управления недвижимостью. Стандарты и лицензирование. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: учебное пособие / З.Н. Смирнова; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2016.

31.Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Ч. 3. Эволюция методов прогнозирования рынка жилья.

32.Управление недвижимостью: учебник для академического бакалавриата / А.В. Талонов [и др.]; под ред. А.В. Талонова. – М.: Издательство Юрайт, 2015. – 411 с.

33.Управление недвижимостью: учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов [и др.]; под ред. С.Н. Максимова. – М: Издательство Юрайт, 2018. – 388 с.

34.Управление девелопментом недвижимости: учебник / С.Н. Максимов.

–М: Издательство Проспект, 2017. – 336 с.

35.Хавин Д.В. Маркетинг недвижимости: учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, Е.Ю. Есин, В.В. Ноздрин; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2016.

36.Хавин Д.В. Оценка собственности: учебное пособие / Д.В. Хавин, А.А. Шапошников, Е.Н. Голованова, С.В. Горбунов, В.В Ноздрин. Под общ. ред. Д.В. Хавина; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ,

2013.

37.Хавин Д.В. Оценка эффективности использования земель: учебное пособие / Д.В. Хавин, А.А. Шапошников, Е.Н. Голованова, С.В. Горбунов, Т.В. Колосова; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2015.

38.Хавин Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, А.В. Башева, И.В. Табунов; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т – Н.Новгород: ННГАСУ, 2006.

39.Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, Г.М. Загидуллина, П.Б. Люлин, Р.М. Сиразетдинов; под ред. А.Н. Асаула. – 18-е изд., испр. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 353 с.

40.Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2018. – 190 с.

41.Экономика строительства: учебник для академического бакалавриата / Под общ. ред. Х.М. Гумбы. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2017. – 449 с.