9049

60

Таблица 16

Корректировка цен объектов-аналогов по второй группе элементов сравнения

Корректировка на техническое состояние. Для аналогов № 1-4 требуется корректировка цены предложения, так они по техническому состоянию отличаются от объекта оценки. Для определения оценщиками технического состояния жилых помещений допускается использовать коэффициенты нежилых помещений по табл. 17.

61

Таблица 17

Корректирующий коэффициент по фактору техническое состояние

Величину корректировки найдем по формуле:

удовлетворительное состояние Е2 = 0,903).

Корректировка на тип санузла. Практика оценки показывает, что раздельный санузел повышает стоимость на 2-4%. В качестве корректировки принимаем среднее значение 3%.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов для определения итогового значения стоимости в рамках сравнительного подхода

Формула расчета весовых коэффициентов:

где D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок; q – количество корректировок аналога; p – количество объектов-аналогов.

Расчет весовых коэффициентов приеден в табл. 18.

62

Таблица 18

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов и определение итогового значения стоимости

Вывод: итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки и составляет 1 312 тыс. руб.

15 Согласование результатов оценки

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является согласование результатов, полученных оценщиком с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Согласование результатов выполняется по формуле:

где ИТОГ – итоговая стоимость объекта оценки, руб.;ДП, СП, ЗП – стоимости, рассчитанные соответственно доходным,

сравнительным и затратным подходами, руб.; К1, К2, К3 – весовые коэффициенты для каждого из подходов к оценке

(К1 + К2 + К3 = 1).

Для определения значений весовых коэффициентов рекомендуется применять метод анализа иерархий.

63

Практическое задание.

Определение весовых коэффициентов для расчета стоимости оцениваемого объекта методом анализа иерархий

Для сравнения пар альтернатив применим оценочную шкалу (табл. 19).

Таблица 21 Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе

результатов парных сравнений альтернатив

64

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1.

Эта дробь выражает мнение оценщика о том, что в данной ситуации затратный подход имеет умеренное превосходство над доходным подходом, то есть значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Дальнейшие рассуждения выполняются аналогичным образом.

16 Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методы оценки земли:

метод сравнения продаж;

метод распределения (соответствует методу разнесения);

метод выделения (соответствует методу извлечения);

метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

метод остатка для земли;

метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

Отнесение методов оценки к тому или иному методологическому подходу носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.

Напомним, что оценка земельного участка – часть затратного подхода и самостоятельный этап процесса оценки недвижимости.

Необходимость определения стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений обусловлена следующими причинами:

- различия в налогообложении земли и строений; - использование данных о стоимости земельного участка в затратном

подходе; - обоснование управленческого решения о сносе имеющихся улучшений в

целях наиболее эффективного использования земельного участка.

Процедура оценки стоимости земли соответствует общей процедуре оценки стоимости недвижимого имущества.

Практическое задание.

Определение рыночной стоимости земельного участка с применением программы Microsoft Excel

Согласно Постановлению Правительства Нижегородской области № 889 от 21.12.2018 г. «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Нижегородской области до 2035 г.» образовательные организации должны внести свой вклад в развитие экономики региона в части открытия новых центров профессиональных компетенций, а также обеспечить

66

Должны быть включены  «Пакет анализа» и  «Поиск решения».

Проверьте вкладку «Данные», должны быть активированы «Анализ данных» и «Поиск решения».

После того как проверили настройки Microsoft Excel переходите к выполнению задания.

Рассчитайте стоимость земельного участка, расположенного в Дальнеконстантиновском районе Нижегородской области.

Площадь участка: 10 соток.

Расстояние до областного центра: 50 км ∙ Квар.

Необходимо собрать рыночные данные о ценах предложения совокупности объектов-аналогов, чтобы уменьшить влияние на итоговый результат нетипичных для рынка ценовых предложений.

Сформируем выборку земельных участков, расположенных в Дальнеконстантиновском районе Нижегородской области и отобранных по виду разрешенного использования для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной.

По результатам мониторинга объявлений о продаже объектов земельной собственности в составе земель населенных пунктов сформируем табл. 22 с исходными данными необходимыми для расчета стоимости земельных участков.

67

Таблица 22

Исходные данные для оценки земельных участков

под индивидуальное строительство (по данным www.gipernn.ru)

Для выполнения практического задания студентам необходимо скорректировать цены предложения земельных участков (графа 2), умножив на вариантный коэффициент (Квар.), рассчитываемый по формуле:

Квар. = 1 − 100 ,

где N – порядковый номер студента в списке группы.

В качестве исходных статистических данных представлены цены предложения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (табл. 22). Для оценки земельной собственности необходимо определить вид статистической модели для расчета стоимости оцениваемого земельного участка. Под моделью будем понимать математическую формулу вида:

где y – зависимая переменная;

х– независимая переменная (фактор стоимости).

Вкачестве зависимой переменной (y) выступает цена предложения за одну сотку земельного участка или, например, удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Факторов стоимости (x), то есть ценообразующих факторов, от которых зависит стоимость оцениваемого земельного участка достаточно много. Для целей оценки на основе экспертного метода в качестве фактора стоимости будем рассматривать расстояние от населенного пункта до областного центра.