8987

Груздев Валентин Михайлович

РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность, строительство)

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2006

РАБОТА ВЫПОЛНЕНА В ГОСУДАРСТВЕННОМ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМ УЧРЕЖДЕНИИ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор

Коробейников Игорь Олегович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Дмитриев Михаил Николаевич,

кандидат экономических наук, доцент

Антюганов Станислав Васильевич

Ведущая организация

Пензенский государственный архитектурно-строительный университет

1

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие отечественных реформ и

институциональные преобразования в области имущественных отношений

выявили проблему неэффективного управления недвижимостью. Особенно это

характерно для управления муниципальной недвижимостью, где исследования проводились в наименьшей степени.

В период, когда органы местного самоуправления продолжают оставаться одним из крупнейших собственников недвижимости, трансформация

экономических отношений требует новых форм и инструментов управления.

В настоящее время в системе управления муниципальной недвижимостью не обеспечено эффективное использование земельно-имущественного комплекса как материально-вещественной базы. В муниципальных образованиях не поставлен учет строений и земельных участков как единых объектов недвижимости, не обеспечен методический подход к их формированию в составе: земельного участка, строений на нем, пакета прав и обременений, как базовой основы в системе имущественных отношений. Необходимость решения этих

вопросов и послужила основанием для выбора темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практики развития

рассматривались в трудах М.Х. Мескона, П.К. Друкера, Д.Ф. Фридмана, Г.С. Харрисона, Н. Н. Агапова, B.C. Болдырева, П.Ф. Лойко, Е.И. Тарасевича, Д.Б. Аратского, В.И. Кошкина, А.В. Черняка, А.Н. Асаула, А.В. Карасева и других авторов.

Наличие определенных результатов в широком спектре исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме не исключает в современных экономических условиях поиска адекватных форм, инструментов управления

2

муниципальной недвижимостью, обновление и совершенствование его механизмов, что и обусловило выбор темы диссертации.

Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.

Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:

-обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;

-исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;

-установить подходы к формированию единого объекта муниципальной недвижимости;

-разработать организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого объекта недвижимости;

-дать рекомендации по обоснованию стратегии управления недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Предметом исследования являются процессы управления муниципальной

недвижимостью.

Объектом исследования является недвижимость муниципального

образования.

Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых. При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительноаналитический, экономико-статистический и диалектический методы.

Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты

3

социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в

научных журналах и периодических изданиях. Научная новизна работы состоит в следующем:

-установлены подходы к формированию единого объекта недвижимости,

как фактора повышения эффективности управления земельно-имущественными отношениями;

-определены функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов земельно-имущественного комплекса и разграничения прав на него по видам

собственности;

-определена структура и состав единого объекта недвижимости

включающего: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений;

-разработан организационно-экономический механизм управления

муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;

-даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от

муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулирования градостроительной деятельностью, создания системы инженерной инфраструктуры, формирования муниципальной казны и т.д.

Апробация исследований. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно - практической конференции «Эффективное управление

4

региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и третьей Всероссийской научно - методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. В работе представлено 135 страниц машинного текста, 39 рисунков и 3 таблицы.

На защиту выносятся исследования по развитию методологии управления муниципальной недвижимостью, включающему в себя:

1.Обоснование подходов по формированию единого объекта недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса муниципального образования.

2.Разработки по определению состава и структуры единого объекта недвижимости, включающего в себя: земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременений.

3.Организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории.

4.Рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и методам оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, сформулирована характеристика ее новизны и практической значимости, и приводятся основные результаты исследования.

5

В первой главе «Теория и практика управления муниципальной

исследованы функциональные особенности и проблемы эффективного управления муниципальной недвижимостью.

В условиях трансформации экономических отношений недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества и способствует росту экономического потенциала развития территорий.

Приведенный в диссертации анализ отечественной и зарубежной практики управления недвижимостью, законодательной и нормативной базы выявил принципиальную разницу в системе правоимущественных отношений и регламентации смыслового содержания понятий земельного ресурса и недвижимости.

В зарубежном законодательстве права на недвижимость регламентируются общим Кодексом правил. Отечественное законодательство формирует правовые отношения по различным не увязанным между собой направлениям: земельные ресурсы - Земельный кодекс, объекты недвижимости - Гражданский кодекс, зеленые насаждения - Лесной кодекс, водные объекты - Водный кодекс и т.д., которые часто противоречат друг другу.

Гражданский кодекс Российской Федерации давая общее определение недвижимости относит к ней все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Неразрывность физической среды объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

При этом следует отметить, что ГК позволяет говорить о наличии между объектом и земельным участком, на котором он находится, не только физической, но и юридической связи.

Особенностью Российского законодательства о недвижимости является «принцип единого объекта недвижимости», согласно которому земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым

6

целым. Это понятие упоминается в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Постановлениях Правительства РФ «О порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако Российское гражданское законодательство в целом, с одной стороны, рассматривает участки и расположенные на них здания как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы и вместе с тем, с другой стороны - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Такие несоответствия и разночтения порождают массу проблем с формированием объектов недвижимости.

Экономическая сущность недвижимости в международной практике представляется в виде физического состава - земельный участок, объект над поверхностью участка, имущество под поверхностью участка, воздушное пространство - и юридического содержания - пакет прав на объект недвижимости (рис. 1).

7

Реформирование экономики объективно усилило внимание к территориальным аспектам управления и предопределило поиски новых методов и инструментов управления муниципальным земельно-имущественным комплексом, являющимся материально-вещественной базой функционирования экономики муниципального образования.

С целью регулирования имущественных отношений возникла необходимость уточнения наиболее обоснованного, развернутого толкования понятия «муниципальная недвижимость».

Муниципальная недвижимость - это недвижимость в составе земельного участка, его улучшений и пакета прав и обременений, сформированная на территории муниципального образования как единый объект недвижимости и законодательно отнесенная к муниципальной собственности.

Уточненное понятие «муниципальная недвижимость» подразумевает более широкое понятие права муниципальной собственности как на земельный участок и объект недвижимости, так и на пространство, располагаемое ниже уровня земли (имущество под поверхностью участка) и выше уровня объекта (воздушное пространство), как резерв возможного развития объекта (рис. 2).

Управление недвижимостью муниципального образования - это совокупность организационно - экономических отношений между субъектами рынка в связи с организацией воспроизводства и использования объектов муниципальной собственности на основе научно обоснованных форм и методов с целью обеспечения реализации экономических интересов населения.

В сфере муниципальной недвижимости предлагается выделить три её важнейших компонента, объективно влияющих на стратегическое и оперативное управление недвижимостью: функциональный, эксплуатационный и финансовый (рис. 3).

Автором проведен анализ приоритетных направлений, целей и задач управления недвижимостью, вытекающих из принятой Правительством РФ Концепции управления государственным имуществом и приватизации в