7968

устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

В настоящее время эта модель практически не применяется по следующим причинам:

-облигации практически не приносят своим владельцам никакого дохода;

-облигации не могут выполнять функцию накопления;

-облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье т.к. они практически неликвидны;

-в предлагаемых схемах отсутствует возможность выбора

гражданами квартиры, они предоставляются только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан;

На сегодняшний день различные формы ипотечного и квазиипотечного кредитования существуют при поддержке местных властей более чем 20 субъектах Российской Федерации. Привлечение в жилищное строительство средств предприятий и населения позволило республике Башкортостан увеличить темпы жилищного строительства. Существенную роль в увеличении объемов индивидуального жилищного строительства в Республике сыграла государственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики кредитных ресурсов, передаваемых Башкирскому отделению Сбербанка РФ для выдачи ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитов для строительства жилья молодым малообеспеченным семьям и финансирования для обеспечения районов индивидуальной заcтройки инженерными коммуникациями.

Наряду с этим за счет кредитных ресурсов Башкирского отделения Сбербанка РФ для предоставления льготных ссуд населению на

121

индивидуальное жилищное строительство выдавались ипотечные кредиты с взиманием 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения ссуды и уплаты процентов через 3 мес. со дня получения. Разница в процентах возмещается за счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства, особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе. Утверждено временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.

ВРеспублике Коми наработан опыт по льготному жилищному кредитованию коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Кредитом банка воспользовались более 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения о возмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредиты населению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средств республиканского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки

рефинансирования по жилищным кредитам, предоставляемым гражданам. Была разработана и успешно применена на практике система

жилищных контрактов. Граждане, заключившие эти контракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупать жилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаются не денежные средства, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых на вторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от трех до пяти лет с проживанием в приобретенных квартирах. Около 400 семей воспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.

ВКрасноярском крае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994 г., когда администрация края yтвердила Положение о порядке выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда.

Вначале 1993 г. был образован краевой жилищный фонд, в котором жилые

122

помещения предоставлялись определенным категориям граждан только по договору аренды. Арендатор сам выбирает срок выкупа жилого помещения, но не позднее чем через 15 лет. Выбор арендатором конкретного срока выкупа отражается в заключенном с ним договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором фиксируется график платежей жилищному фонду в счет выкупа жилого помещения. При заключении договора его выкупная стоимость выражается в числе минимальных размеров оплаты, установленных законодательством РФ на момент заключения договора труда. Жилое помещение переходит в собственность арендатора при уплате числа минимальных размеров оплаты труда, указанного в договоре. До настоящего времени с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более 2000 семей края. Однако ипотечное кредитование с помощью института аренды жилого помещения с правом выкупа имеет и определенный недостаток — отсутствие у гражданина свободы выбора жилого помещения, поскольку ему в аренду предлагают имеющееся у арендодателя конкретное жилое помещение.

В ноябре 1996 г. Новгородская Городская дума утвердила «Временное положение об условиях и порядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья». Кредиты предоставляются сроком до 10 лет в пределах социальной нормы общей площади жилья и не должны превышать 70% от стоимости фактически приобретаемого жилья. Кредит заемщику выделяется под 8% годовых. Разницу между учетной ставкой Сберегательного Банка и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств. В качестве обеспечения залога принимается строящееся (приобретаемое) жилье. Определен механизм поручительства, форма договора купли-продажи. Созданные условия развития рынка жилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированных сделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда.

123

Вг. Рязани принята программа развития кредитования, по условиям которой размер предоставляемого кредита составляет от 5 до 140 тыс. рублей; выплата суммы кредита производится в течение 7-15 лет (в зависимости от размера кредита) под 7% годовых; размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 20% совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья; обеспечением кредита является залог банку приобретенной квартиры. Финансирование программы будет осуществляться городским бюджетом через специально созданный Рязанский ипотечный фонд. Право участия в программе имеют граждане, зарегистрированные по месту постоянного жительства на данной жилой площади в течение 3 лет и имеющие не более 20 м2 общей площади на одного члена семьи.

ВБелгородской области была использована схема, при которой жители области получали кредит на строительство жилья в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивалась, а рассматривался «сельскохозяйственный потенциал» граждан, т. е. результативность их подсобного хозяйства. Это было обусловлено тем, что возврат кредита осуществлялся не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продавалась по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. Существенный недостаток данной модели — денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей «натуральных» платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов.

ВТюменской области создана защищенная система жилищностроительных накоплений и кредитования для обеспеченных и среднеобеспеченных категорий граждан, которым государственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системы является

124

Фонд. Законодательной базой деятельности Фонда является Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности и о некоммерческих организациях».

Фонд имеет право инвестировать средства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетных средств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранности инвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает стопроцентную защиту инвестиций всех инвесторов.

С 1993 г. в Республике Удмуртия началось кредитование индивидуального застройщика на срок до 20 лет под 7% годовых из бюджета Удмуртской Республики. До 1993 г. в общей доле строительства жилья примерно 13% составляло индивидуальное жилье, все остальное cтроилось за счет других источников. В 1994 г. с момента начала кредитования индивидуальное жилье составило 24% в общем объеме строительства жилья,

в 1995 г. — 31%, в 1996 г. – 29%, в 1997 г. – 37%. Кредиты выделяли на завершение строительств индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом, кредиты получили 6453 семьи.

Интересен подход к ипотечному кредитованию в вышеотмеченном городе Саров Нижегородской области, где кредитование осуществляется бюджетом города не более чем 15 - 18% от стоимости приобретаемого жилья, а в результате поступления налогов эти деньги, по расчетам местных специалистов, возвращаются в бюджет. Для кредитования создан специальный фонд. Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: Фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по «зачету») свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку на 1-2 года. Как правило, стоимость «старого» жилья составляет примерно 50 - 60% стоимости «нового», 20 - 25% — собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется

125

рассрочка. В результате реализации программы в г. Сарове 64% стоимости предоставляемого жилья оплачивается городским бюджетом, 13% составляет кредитная часть и 23% - денежные средства граждан.

ВЧувашии в 2000 г. под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставлен банковский кредит в объеме 10 млн. рублей сроком на 5 лет под 1/4 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит бюджет Чувашской Республики. Последний указ Президента Республики по совершенствованию форм государственной поддержки граждан в строительстве жилья создает экономические и правовые условия для реального внедрения в республике с 2000 г. практики кредитования под ипотеку. На эти цели из бюджета планируется выделить 50 млн. рублей. Заемщики будут получать кредиты под 5 - 6% кредитной ставке

изакладывать банку приобретенную с помощью кредита квартиру. Сроки кредита планируется определить на 15 - 20 лет. В Республике уже имеются предпосылки для ипотечного кредитования. С вступлением в силу Федерального Закона «О залоге» практически все банки Чувашии осуществляют коммерческое кредитование под залог недвижимости. В 1997 г. свою ипотечную программу разработал Чувашсбербанк. Гарантией возврата кредита является поручительство ЗАО «Первая инвестиционностроительная компания». Во время действия кредитного договора жилье находится в собственности АО, а заемщик живет в квартире на правах арендатора.

Лидерами в области развития ипотечного кредитования являются Москва и Санкт-Петербург, имеющие развитую инфраструктуру рынка недвижимости, наиболее благополучного с точки зрения доходов населения.

ВМоскве в 1998 г. местными властями с участием специалистов Гарвардского университета была разработана программа ипотечного кредитования, основанная на американской модели организации рынка, в рамках которой любой москвич, способный внести 30% от стоимости жилья,

126

может получить оставшиеся 70% взаймы от уполномоченных банков Московского Правительства. Последнее же обязалось рефинансировать банковские кредиты (т. е., по сути, выкупать у банков долги москвичей) при посредстве так называемого Московского ипотечного агентства (МИА). Городской бюджет должен выделить МИА средства для образования уставного капитала в объеме не менее 120 млн. рублей. Основными задачами МИА Правительством Москвы были определены: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий, соблюдение которых является обязательным условием для выкупа кредитов у квалифицированных кредиторов МИА и рекомендуется всем остальным кредиторам в качестве необходимой предпосылки для рассмотрения возможности придания им статуса квалифицированных кредиторов МИА в будущем; выкуп у квалифицированных кредиторов МИА ипотечных кредитов, соответствующих стандартам МИА (операции на вторичном ипотечном рынке); привлечение средств инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Москвы. Основным финансовым источником для развития Московской ипотечной программы станут средства от реализации жилья (более 400 тыс. м2). Деньги oт их продажи пойдут в фонд московской ипотечной программы для обеспечения деятельности Московского ипотечного aгентства. Первоначально московское правительство планировало привлечь на реализацию программы из США $500 млн. Планировалось, что инвестором программы выступят крупные американские банки. Однако реально выданные рядом коммерческих банков по пpoграмме полторы сотни кредитов фактически были рефинансированы за счет московского бюджета. По оценкам экспертов, потребность москвичей в ипотеке составляет около 150 тысяч кредитов в год, а городской бюджет не успевает выполнять свои обязательства по рефинансированию ипотечных кредитов даже уже по выданным кредитам. Задолженность города

127

участвующим и ипотечной программе банкам в настоящее время составляет около $4,5 млн.

ВМоскве действует также другая ипотечная программа — так называемые ссудо-сберегательные кассы (ССК). Но ипотекой систему ССК можно назвать лишь с большой натяжкой. По сути это обычная строительная рассрочка. Кредиторами в рамках этой программы выступают строительные фирмы (Домостроительный комбинат №1 и некоторые другие); перед покупкой покупатель вносит 50% стоимости жилья, а московское правительство компенсирует строителям вынужденное ожидание полной стоимости в форме налогового кредита.

ВСанкт-Петергурге реализуется проект ипотечного кредитования совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, о котором было сказано несколько ранее. В целях создания нормативнопpaвовой базы в регионе принят закон о развитии ипотечного кредитования, создан филиал Агентства. Ипотечные кредиты по программе выдаются по «классической» схеме ипотеки: заключается кредитный договор с заемщиком, квартира, приобретаемая за счет кредитных средств, оформляется в собственность заемщика и одновременно обременяется залогом в пользу кредитора до момента полного исполнения обязательств по кредиту. Кредиты выдаются на срок до 10 лет под 15 - 18% годовых в валюте

вразмере от $5 до 80 тыс. (до 70% от стоимости приобретаемoй квартиры). Помимо программы, реализуемой Агентством, существует несколько инициативных проектов самих банков.

Таким образом, из представленного выше обзора региональных подходов к ипотечному кредитованию видно, что в основе большинства региональных программ - бюджетные ресурсы, выделяемые на их развитие, и активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу. В таком мегаполисе, как Москва, в сфере жилищного строительства занят примерно 1 млн. жителей, поэтому бесперебойная работа строительного комплекса — это вопрос уже не только

128

экономический, но и политический. В целом, рассматривая различные региональные ипотечные схемы, можно прийти к заключению, что навряд ли существует универсальная модель ипотечного жилищного кредитования, одинаково привлекательная для всех участников программы во всех регионах. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки.

3.3.Тестовые вопросы к главе 3

1. Какая европейская страна является родоначальником одноуровневой системы ипотечного кредитования:

А) Финляндия Б) Швеция В) Германия Г) Франция

2.В странах Африки наиболее распространена следующая модель ипотеки: А) Одноуровневая Б) Двухуровневая

В) Ипотека отсутствует Г) Одноуровневая с попытками создания двухуровневой схемы

3.В российских регионах наибольшее распространение получила следующая модель ипотеки:

А) С муниципальными жилищными облигациями Б) Схема с привлечением бюджетных ресурсов В) Модель с применением внебюджетных фондов

Г) Модель с погашением кредитов натурпродуктами

129

4.Отличительной особенностью системы ипотеки в США является: А) Наличие вторичного рынка ипотечных кредитов Б) Применение бюджетных средств В) Использование одноуровневой схемы

Г) Применение муниципальных облигаций

5.Основной целью деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ является:

А). Подготовка высококвалифицированных кадров в области ипотеки Б). Разработка региональных ипотечных программ В). Оптимизация параметров ипотеки

Г). Создание и развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования в РФ

6.Отличительной особенностью немецкой системы стройсбережений является:

А) Обязательное накопление денежных средств на банковском счете Б) Обязательное кредитование как клиента ипотеки, так и строительную фирму В) Предоставление ссуд только для приобретения земельных участков

Г) Кредитование только юридических лиц

130