7965

CCD;

Глоссарий

Агент − лицо, действующее по поручению или в интересах кого-либо; представитель компании, выполняющий ее поручения.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию− юридическое лицо,

осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, установленном законодательством.

Американская модель ипотеки − так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

Андеррайтинг − оценка вероятности погашения кредита.. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика.

Амортизация кредита − процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами.

Аннуитентный платеж − равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени.

Арендная плата − денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина А.П. определяется договором об аренде. Величина А.П. за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

201

Бюджетное финансирование инвестиций − выделение средств из государственного бюджета (на безвозмездной или возмездной основе) на сооружение объектов для

федеральных или муниципальных нужд.

Виндикация заложенного имущества - изъятие у залогодателя имущества,

являющегося предметом ипотеки, в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является

другое лицо. Ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель (кредитор) после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено данным имуществом.

Вторичная ипотека − ипотечный залог, когда кредит выдается под ранее уже заложенный объект недвижимости. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 80% продажной стоимости объекта залога.

Вторичный ипотечный рынок − рынок, где осуществляется купля-продажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения.

Девелопер (застройщик) − компания, занимающаяся развитием строительного проекта от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Нередко девелопер соединяет в себе функции инвестора и заказчика.

Депонирование − передача на хранение в кредитные учреждения денежных сумм, ценных бумаг и других ценностей.

Дефолт заемщика − невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. Дисконтирование платежей (доходов или расходов) − приведение будущих платежей нынешнему периоду: установление сегодняшнего эквивалента

202

суммы, выплачиваемой или получаемой в будущем. Текущая (современная, настоящая, дисконтированная) стоимость будущей суммы определяется с помощью ставки дисконта.

Договор аренды − соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор ипотеки (об ипотеке) − договор залога недвижимого имущества. Соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю за счет предмета залога.

Долевая собственность − часть доходов или имущества, на которую вправе претендовать участник общего дела, коллективных собственников, наследников.

Добавленный процент − дополнительные пункты процентной ставки при получении второго ипотечного кредита под залог уже находящейся под залогом собственности; широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

Досрочное погашение кредита − добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.

Европейская континентальная модель ипотеки − модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.

Жилое здание − существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

203

Жилищные облигации − целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера.

Жилая площадь квартиры − сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожий, встроенных шкафов. Заемщик − должник ипотечного кредита, выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о возврате долга), обычно является и залогодателем.

Заем промежуточный − кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до продажи недвижимости, любая ссуда, восполняющая недостаток средств, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на покупку недвижимости, в частности в период между продажей старой недвижимости и покупкой новой.

Заказчики − либо сами инвесторы, либо уполномоченные ими лица для осуществления инвестиционных проектов.

Закладная − именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства.

Закладные листы − разновидность ценных бумаг с твердым процентным доходом, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей обезличенной массой недвижимости, заложенной в банке. Ипотечные банки могут выдавать ссуды не только наличными деньгами, но и закладными листами, которые клиенты должны сами продавать на бирже.

Закон «О жилищных накопительных кооперативах» − вступил в силу с 1

апреля 2005 г. Он ограничил число членов ЖНК до 5000 человек, определил их права, порядок внесения взносов, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т.п.

204

Закрытые торги − торги, к которым допускается ограниченное число участников, отобранных устроителями торгов. На таких торгах все покупатели предлагают цены одновременно в виде предварительно поданных письменных заявок, и товар продается тому, чья цена оказалась выше.

Залог − недвижимое имущество заемщика, используемое им в качестве обеспечения возвратности взятого ипотечного кредита.

Залогодатель − заемщик кредита (ссудополучатель), отдающий кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения их обязательств перед ним.

Залогодержатель − одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Землевладение − земельный участок, на который его владелец имеет юридически, документально оформленные права собственности. Землевладельцами могут быть как юридические, так и физические лица.

Земельный участок − часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и правовой режим.

Земельный кадастр − ( фр. cadastre) – систематизированный свод, перечень сведений, данных о земле как средстве производства, о земельных угодьях; ведется с древних времен. В

З.К. приводится описание земельных угодий, участков, указывается их площадь и место расположения, конфигурация, качество, оценка стоимости. Указывается также, кто является собственником данной земли.

Земельная рента − платежи, производимые арендатором в соответствии с договором о земельной аренде.

Земельный налог − основная форма платы за пользование земельными ресурсами, вид местного налога, действует в России с 1991 г. Плательщиками

205

З.Н. являются как физические, так и юридические лица, которым земля предоставлена в собственность, владение или пользование.

Инвестиции − средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли или иного полезного эффекта; инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные и финансовые.

Инвестиционный капитал − капитал, вложенный в долгосрочные инвестиции, на длительный период времени.

Инвестиционная собственность − совокупность активов или прав на них, приобретенных в целях извлечения доходов (ценные бумаги, недвижимость, другие инвестиционные инструменты).

Инвестиционная стоимость − стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Инвестиционный налоговый кредит − отсрочка уплаты налогов (от 1 до 5

лет); эти средства используются для финансирования инвестиций.

Ипотека − залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Ипотека первичная − создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.

Ипотека вторичная − кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.

Ипотечный кредит − это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог

206

данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную

– именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечное покрытие − совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный банк − специализированный банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, т.е. кредитов под залог недвижимости либо на приобретение недвижимости.

Ипотечный рынок − часть рынка ссудных капиталов, на котором обращаются долгосрочные ипотечные ценные бумаги (в основном – облигации).

Ипотечные ценные бумаги − долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный сертификат участия − именная ценная бумага,

удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, предоставляющая ее держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов.

Ипотечный агент − специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам

(займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное требование − 1) требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредиту. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной; 2) сумма денежных средств, которые должен уплатить ипотечный

207

заемщик по возврату основной суммы долга и внесенных процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора.

Ипотечные ценные бумаги − долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные стандарты − определяются исходя из допустимых соотношений стоимости недвижимости и суммы кредита, стоимости недвижимости и получаемых заемщиком доходов, выплат за кредит и доходов заемщика, платы по процентам за кредит и доходов и т.д.

определяющих в итоге надежность и доступность, и другие качества кредита. Применение стандартов значительно снижает кредитные риски.

Кадастр − реестр, содержащий сведения о стоимости и средней доходности объектов недвижимости. Кадастрированию подлежат все объекты недвижимости, соответственно создаются: Земельный кадастр, Кадастр месторождений полезных ископаемых, Водный и Лесной кадастры.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта

недвижимости − описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровое зонирование − деление территории на кадастровые единицы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.

Кадастровый номер − уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета

208

(инвентаризации), и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Капитализация дохода (то же, что и дисконтирование) − преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость.

Кондоминиум − объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, котором часть объектов находится в индивидуальной частной собственности (коттедж, квартира), а часть в общей собственности (например, дворовая территория многоквартирного жилого дома, спортивные сооружения, локальные энергетические установки в коттеджном поселке).

Коммерческая недвижимость − под этим термином понимается любая недвижимость, служащая для извлечения постоянного дохода. Коэффициент эффективности − отношение результата к обусловившим его затратам.

Кредитная история − систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй в развитых странах существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируется законодательством. Аналогичный закон недавно принят и в России.

Кредитное бюро − специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитор − банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие

последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

209

Кредит с фиксированной процентной ставкой (стандартный,

классический, традиционный) − базисный тип ипотечного инструмента с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами.

Кредитный риск − риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору.

Кредитоспособность − наличие у заемщика реальных возможностей получить кредит и возвратить его в срок.

Кредитная заявка − письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых

условиях. Заполняется по форме банка и является основанием для начала процедуры андеррайтинга заемщика.

Комиссионные сборы банка − платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (иногда это называется – за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Ликвидность − возможность легко купить или продать ценную бумагу или актив или возможность превращения активов и пассивов в наличность и другие ликвидные средства.

Налог на собственность − налог на недвижимость и наличную имущественную собственность, применяемый в ряде стран и уплачиваемый в качестве муниципального налога в размере, пропорциональном оценке объекта собственности.

Недвижимость − земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без

несоразмерного ущерба их назначению.

210