7953

1.6. Ипотечные риски

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими объемами: размеры ипотечного кредита превышают многие виды кредитов. Но главное отличие — это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве, изменения в более привлекательную сторону в смежных финансовых секторах: пенсионном, страховом, фондовом с возможностью разового перемещения больших объемов капитала из одного сектора в другой и т.д.

Специализация кредитных учреждений на ипотечном кредитовании обусловливает особенности формирования банковских активов и пассивов, в результате чего в доле активов узкоспециализированных учреждений долгосрочные кредиты составляют 70-90%.

Все это делает залоговое кредитование высокорискованным — процент невозвращенных кредитов в нем достаточно высок и значительно превосходит показатели при других видах кредитования.

Риски в целом подразделяются на систематические и несистематические. Несистематические — это риски, свойственные конкретной экономике. В отличие от них систематические риски, к которым относится большинство ипотечных рисков, не носят специфического или местного характера.

Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Существуют риски ценных бумаг, эмиссионные, портфельные, недополучения прибыли, банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособности клиента, снижения стоимости

51

недвижимости и т.д. Многие из них носят общий характер проходящих экономических процессов, являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный. Многие - пограничные или комплексные, связанные друг с другом и непосредственно или косвенно друг на друга влияющие.

В системах ипотечного жилищного кредитования существуют риски, связанные с выдачей и финансированием кредитов. К ним относятся:

-Кредитный риск – потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей.

-Риск процентной ставки – потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок).

-Риск альтернативного выбора – потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента для заемщика перед началом финансирования кредита (риск предварительных обязательств).

-Риск изменения условий мобилизации средств – потенциальные потери, вызванные изменением стоимости средств (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

-Риск ликвидности – стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Кредитный риск – невозврат кредитов – не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на жилье или безработица),

так и субъективными причинами, носящими несистемный характер.

52

Невозврат кредита по субъективным причинам может быть минимизирован посредством жестких консервативных методов оценки вероятности погашения кредита – андеррайтинга.

Потери для кредитора в случае неплатежей бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи дома после передачи владения им, меньше, чем невыплаченная часть кредита (включая возросшую сумму процентов). Кроме того, возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и конфискованным имуществом. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту и продаже конфискованного имущества. Издержки, связанные с невозвратом кредита, включают также потерю процента или основной суммы кредита, вызванную временной отсрочкой наложения санкций на должника, или реструктурированием невыплаченных кредитов, и времени, необходимого для получения имущества должника в результате потери им права выкупа заложенного имущества.

Управление кредитным риском осуществляется путем выработки рекомендаций по приемлемой величине риска (обычно кредитным комитетом). Главным ориентировочным показателем в определении платежеспособности при андеррайтинге является доля платежей в доходе заемщика (на момент выдачи кредита и ожидаемая на будущий период). Главным ориентиром определения желания заемщика платить при андеррайтинге является соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества, определенное на момент выдачи кредита и ожидаемое на будущий период. Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования и периодически подвергается пересмотру с учетом изменений в экономической ситуации. Основное внимание при этом уделяется установлению величины дохода заемщика и стоимости имущества (методом оценки).

Риск процентной ставки связан с влиянием, которое изменения процентных ставок оказывают на стоимость ценных бумаг и долговых

53

обязательств кредитора, а также сумму его дохода. Если ставки по активам и долговым обязательствам кредитора пересматриваются через одинаковые периоды времени (в особенности, если совпадают сроки встречных потоков наличности), то стоимость активов и долговых обязательств будет изменяться на равные величины по мере изменения ставки процента. Если интервалы пересмотра ставок по кредитам и заемным средствам кредитора не равны, то процентный доход и процентные выплаты будут меняться в неравной пропорции при изменении процентных ставок, оказывая влияние на рыночную стоимость и поток наличности. Например, банк выдает кредит сроком на 20 лет на сумму 10 млн. руб. под фиксированную ставку в 100%, ставка процента по заемным средствам составляет 60%. Если в конце года ставка процента по заемным средствам возросла до 110%, стоимость кредита уменьшилась, т. к. доход по кредиту, хоть и оставшийся постоянным в абсолютном выражении, уменьшился относительно ставки процента по заемным средствам.

Управление риском процентных ставок осуществляется казначейским отделом банка посредством расчета процентных ставок, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств. Одним из путей управления риском процентной ставки является финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения. Так, ипотечный кредит, сумма которого амортизируется за 15 лет, может финансироваться при помощи долгового обязательства, выданного сроком на 7 лет со сбалансированным сроком выплаты (выплаты по этому долговому обязательству производятся только в виде процентов, а основная сумма выплачивается в конце). Ставки процента по государственным ценным бумагам используются как базовые ставки, поскольку они являются ценными бумагами с наибольшим остатком невыплаченной основной части стоимости и в основном имеют хождение на вторичном рынке (что позволяет с большой степенью точности определять рыночную стоимость) и считаются свободными от риска невозврата. В экономиках с отсутствием хорошо развитого рынка государственных ценных

54

бумаг (особенно долгосрочных) наилучшая стратегия управления риском процентных ставок – не допускать их инвестирования в активы с плавающей процентной ставкой, финансируемые депозитами также с плавающей процентной ставкой.

Риск альтернативного выбора. Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного периода. Заемщик также имеет право невозврата кредита (свой дом он передает кредитору для покрытия невыплаченной части основной суммы кредита). Кредитор имеет возможность периодически изменять ставку процента по ипотечному кредиту с изменяющейся ставкой процента. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита (изза конкуренции). Когда ставки растут, заемщик возьмет кредит (если ставка ниже рыночной). Если ставки падают, заемщик обратится к другому кредитору. Альтернативный выбор для заемщика используется к выгоде заемщика и является невыгодным для кредитора. Таким образом, альтернативный выбор чреват потерями для кредитора. Ожидаемые издержки могут быть учтены путем включения надбавки (т. е. платы за альтернативный выбор).

Риск досрочного погашения возникает тогда, когда ставка процента по кредиту фиксирована на период времени и заемщики имеют право погасить кредит до окончания кредитного периода. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т. е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента). Рационально мыслящий заемщик так и поступит, если выигрыш от понижения ставок процента выше затрат на рефинансирование. Издержки для кредитора заключаются в затратах на реинвестирование суммы, полученной в счет погашения кредита по новой (теперь уже низкой) рыночной ставке. Поскольку стимул к

55

досрочному погашению кредита зависит от настоящих и ожидаемых ставок процента, то очень трудно оценить риск досрочного погашения кредита заемщиком. Ожидаемые потери от такого альтернативного выбора зависят от условий контракта по ипотечному кредиту (т. е. от периода, на который фиксируется ставка и модели амортизации кредита), а также ожидаемого поведения рыночных процентных ставок.

Риск предварительных обязательств имеет место тогда, когда кредитор берет на себя обязательство предоставить кредит под определенный процент перед началом финансирования кредита. Этот риск альтернативного выбора аналогичен риску досрочного погашения. На период применения права такого выбора короче.

Расчет надбавки за возможность досрочного погашения по ипотечному кредиту с переменной ставкой процента неосуществим в России в силу крайней неопределенности будущего изменения ставки процента и недостатка опыта ипотечного кредитования. Хотя досрочного погашения по условиям контракта можно избежать. Включение такого положения в контракты в России в высшей степени маловероятно из-за высокого уровня номинальных ставок процента. Если в будущем инфляция пойдет на убыль и рыночные ставки процента упадут до 25-30% по сравнению с нынешним уровнем, банкам придется снизить ставки по невыплаченным кредитам, несмотря на положения контракта.

Обязательства в США принимаются на 30-60 дней. Кредиторы часто не берут плату за принятие обязательств (из-за конкуренции), хотя они и несут определенные издержки. Умеренная оценка стоимости 30-дневного обязательства в США составляет 0,25-0,5% суммы кредита. Поскольку степень изменчивости процентных ставок в России гораздо выше, стоимость принятия обязательств тоже должна быть выше.

Риск изменения условий мобилизации средств возникает в долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, когда процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная

56

надбавка по заемным средствам – величина переменная. Процентная надбавка по заемным средствам – это есть разница между ставкой, которую банк должен платить по заемным средствам определенной срочности, и справочной ставкой (обычно ставкой процента по государственным обязательствам той же срочности). Если банк предоставляет ипотечный кредит на срок 20 лет с доходом, равным фиксированной процентной надбавке к месячной межбанковской ставке, он рискует тем, что надбавка, которую он должен заплатить по заемным средствам, может через некоторое время измениться. Изменения надбавок по заемным средствам могут иметь место по объективным (общий спад в сфере кредитования) или по субъективным причинам (при спаде в делах конкретного банка он должен платить более высокие ставки процента по заемным средствам, чем другие банки). Банковская процентная надбавка может стать отрицательной из-за роста процентной надбавки по заемным средствам.

Риском изменения условий мобилизации средств можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Теоретически надбавку за риск изменения условий мобилизации средств можно рассчитать с помощью анализа динамических рядов для взаимосвязи между различными типами долговых обязательств при разных экономических условиях. В России такой информации в ближайшие годы собрать не удастся. Однако банкам следует фиксировать изменения процентных надбавок по различным ценным бумагам и депозитам, что облегчит такой анализ в будущем.

Риск ликвидности возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным или близким к ним ценам (для покрытия оттока депозитов). Чтобы мобилизовать наличность, можно продать активы или использовать их как обеспечение займа у другого финансового института, а также обеспечить ими кредитную линию на постоянной или резервной основе. Для обращаемых активов, т. е. ценных

57

бумаг, риск ликвидности может быть выражен как разница между ценой спроса и предложения на ценные бумаги. Цена спроса – это цена, по которой покупатель желает прибрести данные ценные бумаги. Ценой предложения является цена, по которой продавец желал бы продать. Стоимость резервного кредита определяется платой, которую получает кредитор за право пользоваться кредитом в будущем.

К депозитным институтам часто предъявляются требования держать свои резервные средства в Центральном Банке, что важно для проведения кредитно-денежной политики и уверенности в наличии необходимых средств для покрытия возможного оттока депозитов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Вовторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

До тех пор, пока в России финансовый рынок не будет достаточно развит, риск ликвидности может представлять собой наиболее крупный риск из рисков ипотечного кредитования. Поскольку банки имеют дело в основном с депозитами населения и предприятий, они всегда будут стоять перед риском значительного оттока депозитов. Вероятно, в связи с этим риском требования Центрального Банка России к объему резервов относительно высоки и составляют 20% суммы депозитов (15% от стоимости депозитов сроком выше года). Издержки, вызванные неиспользованием альтернативных возможностей или резервированием средств, представляют собой основной вид затрат в связи с риском ликвидности в России.

1.7.Страхование

1. Страхование ипотечного кредита. Смысл данного страхования в уменьшении кредитного риска. При этом страхуются непосредственно

58

банковские кредиты, причем страхователем, как правило, выступает кредитор, страховым случаем является невыполнение кредитных обязательств заемщиком (невозврат кредита в установленный ипотечным договором срок). Обычно страхование кредита связано с нестандартными параметрами и условиями кредитования, применением рискованных ипотечных инструментов, особым видом или состоянием недвижимости и т. д. При наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства - погашение предоставленного банком кредита берет на себя страховая организация, застраховавшая кредит.

Гарант, или страхователь, возмещает кредитору потери по застрахованному кредиту, причем страховая сумма может покрывать кредит полностью или частично, в определенной доле к кредиту в соответствии с договором страхования.

Существует также вариант данного вида страхования — гарантия выплаты ипотеки самим кредитором, достаточно часто страхование ипотечных кредитов по разным причинам проводится и самим заемщиком.

2.Страхование от ошибок в оценке (страхование стоимости недвижимости либо оценки).

3.Страхование титула недвижимости. Это один из самых существенных факторов снятия отдельных видов рисков. Страхование титула (или чистоты титула) обязательно при выдаче ипотечного кредита. Страховой полис обычно оплачивается покупателем недвижимости, при этом

страховая стоимость зачастую равна стоимости приобретаемой недвижимости. Однако достаточно широко практикуется двойное страхование титула — одновременно заемщикомпокупателем и кредитором. Заемщик (или кредитор) страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременении (ипотечных долгов, сервитутов) и т.д. Дополнительно дается вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также указывается

59

задолженность по налогам или ее отсутствие.

4. Страхование имущества. Данный вид страхования может иметь несколько различных подвидов, так как имущественное страхование предполагает разные цели. Один из основных обязательных видов

5.Страхование (ипотечное) жизни заемщика, В ипотечном кредитовании этот вид страхования применяется достаточно широко. Зачастую данный вид страхования непосредственно и страхует взятое ипотечное обязательство — приобретение недвижимости в кредит, обеспечивая им гарантированное погашение кредита. При этом необходимо отметить, что существуют самые разнообразные программы и ипотечные технологии кредитного страхования жизни, совмещающие страхование жизни, необходимое по ипотечному кредиту, и обычное индивидуальное страхование жизни (по страховому полису). В частности, страхование жизни может служить частью ипотечного инструмента аналогично ипотеке с шаровым платежом, обеспечением которой служит полис страхования жизни

6.Страхование ценных бумаг, выпущенных на базе ипотек. При этом эмитент ценных бумаг может заключить договор со страховой компаний и приобрести страховой полис как на сами ценные бумаги, так и на ипотечные кредиты (ипотеки) в зависимости от вида страхования, а также реального владельца ипотек (непосредственно при эмиссии ценных бумаг). Здесь также возможно двойное и тройное страхование в зависимости от технологии эмиссии.

7.Специальное страхование строительных рисков, связанных с кредитованием строительных организаций. Отдельно необходимо сказать

осопутствующих рисках лиц, действующих на жилищно-инвестиционных рынках, — риэлтерах, регистраторах, нотариусах и т. д., а также о необходимости законодательного определения ответственности этих участников сделок.

60