7953

населения с учетом конкретных особенностей территорий. Поэтому они не могут образовать единую национальную систему жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах могут существовать параллельно несколько схем кредитования. Каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности, механизмов кредитования, потребительской базы. Несмотря на довольно большое количество вариаций, все схемы можно классифицировать и на основе базовых механизмов функционирования и структуры участников и выделить основные:

-долевое строительства и продажа жилья в рассрочку;

-кредитование по месту работы;

-схема муниципальных жилищных облигаций;

-региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов;

-банковское кредитование.

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

Инициатива использования этого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях низкого платежеспособного спроса

на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и, соответственно, собственного выживания, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство).

Строительно-инвестиционная компания привлекает средства населения на строительство нового жилья. Таким образом, часть средств вкладывает сама компания, часть - будущие жильцы. Собственные вложенные средства компания окупает за счет получения платежей по рассрочке, которая

141

выдается участникам долевого строительства со стороны населения. В среднем по стране рассрочка предоставляется на 1-2 года на сумму 30-50% от стоимости жилья. Естественно, что такие условия не могут быть приемлемы для абсолютного большинства населения страны. Но в последнее время строительные компании стали уделять большее внимание проблеме привлечения ресурсов среднего класса общества. Либо за счет собственных средств, либо через договора с предприятиями, строительные компании стремятся к предоставлению населению более льготных условий рассрочки.

К сожалению, особенно на первом этапе функционирования, данной схемой часто пользовались мошенники, собирающие деньги населения и затем исчезающие. Для добросовестных строителей такая схема содержит риски, связанные с затягиванием сроков строительства, удорожанием жилья, форс-мажорными обстоятельствами, невозвратом рассрочки и др. При сравнении банковского кредита и привлечения средств населения, как двух возможных источников получения средств на строительство нового жилья, первое зачастую оказывается более выгодным для строительных компаний, чем второе. Также существует реальная возможность завышения цены продажи жилья в рассрочку по сравнению с вариантом одномоментной платы, а при долевом строительстве - неоправданное по времени затягивание возведение жилья, что позволяет строителям фактически под «нулевой» процент пользоваться привлеченными средствами граждан, а также риск не завершения строительства или его удорожания в ходе строительства.

По этим причинам долевое строительство на данный момент, как схема жилищного кредитования, теряет свою актуальность. Функции координатора отношений между покупателем и строителем жилья вместе с функциями организатора всей системы переходят к государственным и негосударственным ипотечным банкам, фондам и компаниям, что не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание.

Достоинством этой схемы долевого строительства является обращение к

142

населению, как к потенциальному инвестору. Фактически, и по своей организации, и по механизмам взаимодействия - это простейшая схема кредитования жилищного строительства лишь отдаленно напоминающая ипотеку. Действие данной схемы - разовое, поэтому она не в состоянии оказать серьезное влияние на развитие региона, как экономическое, так и социальное. Кроме того, жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. Следовательно, можно говорить об ограниченной эффективности данной модели в экономическом плане. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространение, долевое строительство - едва ли не единственная схема приобретения жилья. Часто механизмы долевого строительства применяются, как составная часть других более массовых схем.

Кредитование по месту работы.

Данные проекты основаны на принципе софинансирования, в соответствии с которым работник для оплаты жилья на 70 - 80% его стоимости получает от предприятия - работодателя ссуду, а остальные 20 - 30% обязан оплатить из собственных средств. Заём предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях: длительный срок (до 10 - 15 лет), без процентов или под льготные проценты, хотя в каждом отдельном случае устанавливаются свои условия кредитования. Зачастую они зависят от статуса и стажа работы заемщика на предприятии. Иные руководители предусматривают возможность последующего частичного или полного списания задолженности работника перед предприятием. На предприятиях, имеющих отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости

143

строительства либо с оплатой всего 20 - 40% от стоимости жилья. Но приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников работать определенный срок на предприятии.

Перспективы этого вида ипотечного кредитования достаточно ограничены, так как данная схема существует в привязке к определенному предприятию, которое имеет достаточную прибыль и заинтересованно в закреплении кадров на длительный срок. И хотя на сегодняшний день «производственная» ипотека фактически является самой выгодной в России для заемщика схемой жилищного кредитования, она еще в большей степени, чем бюджетная схема, создает замкнутую систему без перспектив дальнейшего развития. Фактически, кредитование по месту работы - является ответом на отсутствие в стране реально массовой, охватывающей все население, все слои общества, модели ипотечного кредитования. Кроме того, «производственная» ипотека имеет глубокие корни в советском периоде истории, когда предприятие строило для своих работников жилые дома.

Региональные программы с использованием бюджетных средств.

Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств населения в строительную сферу и использование ресурсов местных бюджетов.

Некоторое распространение среди администраций ряда городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета и региона, финансирует строительство жилья, которое продается жителям города, согласным продать (сдать по зачету) свое, уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить в рассрочку. Как правило, стоимость старого

144

жилья составляет примерно 50 - 60% стоимости нового, 20 - 25% - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15 - 30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.

Фактически при данной схеме региональный или местный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтор, организуя, по сути, обмен с

доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной цене продать свои квартиры региональному фонду. Каждый вложенный рубль фонда привлекает превосходящие в несколько раз средства населения. Главное достоинство данной схемы - в ее надежности.

Органы местного самоуправления, для расширения количества участников ипотечных программ, субсидируют процентную ставку по ипотечным кредитам. Средства региональных и местных бюджетов, предназначенные на эти цели, используются банками для компенсации разницы между стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков (в Нижнем Новгороде кредиты выдаются под 6...8% годовых, в Удмуртии - под 7%, в Татарстане - под 12%, в Башкирии – под 8%). Некоторые российские регионы пошли по пути предоставления натурального кредита, когда заем выдается в виде строительных материалов, а заемщик расплачивается выращенными продуктами, - это своего рода сельская ипотека.

Ярким примером является бюджетно-ориентированная модель, предложенная в 1998г. специалистами в г. Саров, где она впервые и была апробирована. Основными особенностями ее являются:

-очередь потенциальных клиентов ипотечного кредитования по экономическому (приоритет желающим меньший по размеру кредит), жилищному (наличие приватизированного жилья, принимаемого в зачет части стоимости нового) и социальному критериям;

-рассрочка оплаты предоставляется на 7 - 15 лет в рублях под 7-10%

145

годовых;

-не более 20% совокупного месячного семейного дохода составляют расходы на выплату кредита и процентов по нему;

-строительство нового или покупка готового жилья;

-имеется возможность оплаты старым жильем и государственными жилищными субсидиями;

--жилье в залоге у Фонда, ипотека с момента регистрации договора вследствие закона.

Саровская схема получила распространение в Нижегородской, Московской, Кировской областях, в республиках Коми, Татарстан, Красноярском крае, Великом Новгороде, Самаре, Белгороде, Тюмени, Екатеринбурге и др. регионах.

Особенность схемы заключается в том, что в условиях неразвитых для реализации классических ипотечных схем в России законодательства и финансовых инструментов, функции всех субъектов предполагаемой инфраструктуры ипотечного рынка выполняют государственные и (или) муниципальные предприятия (в зависимости от уровня реализации программы). Место кредитного учреждения (например, банка) на первом уровне ипотечного процесса занимает муниципальный фонд развития ипотечного кредитования, а единственным инвестором на текущем этапе становится муниципальный бюджет. В целом, такая подмена ролей способствуют повышению надежности схемы, так как не требует дополнительных гарантий со стороны государства. Однако происходит замыкание системы на бюджетные средства, в связи с чем, отсутствуют возможности для вовлечения свободных участников строительного и финансового рынка.

Очевидно, что данная модель идет не от потребностей населения, а от возможностей и интересов бюджета. Таким образом, в целом ряде случаев она не может удовлетворить потребности населения, и целые группы его оказываются за пределами данной схемы:

146

Во-первых, за пределами модели оказывается слой высокообеспеченных заемщиков и весь средний класс общества, которым для улучшения своих жилищных условий необходим размер кредита на порядок выше, чем может предложить бюджетная схема.

Во-вторых, за ее пределами остаются семьи, не имеющие жилья. В-третьих, в программу не идут люди, недовольные качеством

предлагаемого жилья.

Банковское кредитование

Уже начиная с 1994 года, некоторые коммерческие банки стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья под залог, в

первую очередь, коммерческие банки, также как и финансово-устойчивые предприятия, начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее ценным клиентам банка.

По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присуши ипотечному кредитованию.

Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоит в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника в случае невозврата кредита.

Поэтому в ряде случаев, связанных с проблемой взыскания заложенного имущества у недобросовестного заемщика, банк требует от получателя кредита поручительства.

Практически одновременно с данной схемой целый ряд коммерческих банков реализуют проекты по «классическому» ипотечному кредитованию граждан на приобретение жилья, заключая с ними кредитный договор и

147

договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. Однако ввиду высоких кредитных ставок, банковское кредитование, являющееся основой ипотечных систем развитых стран Запада в России начало интенсивно развиваться только в последние 3-4 года.

Высокие процентные ставки по банковским ипотечным жилищным кредитам объясняются следующими обстоятельствами:

-непроработанность правового аспекта процедуры взыскания заложенного имущества, обеспечивающего возвратность выданных населению кредитов. Судебная практика обращения взыскания на жилье пока носит весьма ограниченный характер, не отработан механизм реализации заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений, что очень повышает кредитные риски для банков;

-отсутствие у банков долгосрочных и относительно дешевых ресурсов, а также источников их получения. Предоставление же долгосрочных кредитов нарушает ликвидный баланс банка;

-невысокий официальный уровень доходов населения, не позволяющий ни создавать значительные накопления, ни рассчитываться по кредиту из текущих доходов;

-часть населения России имеет существенные «теневые» заработки, не учитываемые налоговой службой и официальной статистикой, что

не просто затрудняет андеррайтинг заемщика, а нередко и вовсе закрывает ему путь к получению кредита;

-нестабильность социально-экономического положения заемщика (непостоянство места работы и нестабильность заработка) и кредитно-денежной системы страны, что порождает недоверие населения к банкам и мешает нормальным взаимоотношениям заемщиков и кредиторов.

ВРоссии ипотечное кредитование пока остается весьма рискованным.

148

Уровень рисков сегодня просчитать крайне сложно, что усугубляет ситуацию в сфере банковского кредитования приобретения и строительства жилья. Высокие риски порождают высокие процентные ставки, невыгодные потенциальным потребителям.

В связи с большой величиной процентных ставок по кредитам коммерческих банков, заемщиками данной системы ипотечного кредитования могут быть, преимущественно, слои населения с достаточно высокими уровнями декларируемого дохода. Следует заметить, что удельный вес договоров ипотеки, имеющих целью приобретение заемщиком собственного жилья по данной системе пока еще незначителен. В перспективе, с появлением более благоприятных условий для развития ипотеки, а так же с принятием более выгодной для кредитора нормативной базы, банковское кредитование автоматически перерождается в классические формы ипотеки.

4.3.Тестовые вопросы к главе 4

1.Какая из перечисленных задач не относится к компетенции Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

А) Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Б) Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. В) Формирование региональных ипотечных программ.

Г) Поддержка ипотечного рынка в государственных организациях.

2.Какой из государственных институтов развития системы ипотечного кредитования осуществляет поддержку строительство жилья эконом – класса и малоэтажного жилья :

А) Фонд Российского жилищного строительства Б) Фонд жилищно-коммунального хозяйства В) Внешэкономбанк

149

Г) Россельхозбанк

3.Какой из государственных институтов развития системы ипотечного кредитования осуществляет поддержку жилищного строительства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда А) Фонд Российского жилищного строительства:

Б) Фонд жилищно-коммунального хозяйства В) Внешэкономбанк Г) Россельхозбанк

4.Какой из государственных институтов развития системы ипотечного кредитования осуществляет поддержку развития кредитования строительства и модернизации инженерной инфраструктуры необходимой для обеспечения жилищного строительства:

А) Фонд Российского жилищного строительства Б) Фонд жилищно-коммунального хозяйства В) Внешэкономбанк Г) Россельхозбанк

5.В какой схеме приобретения жилья в кредит часть средств вкладывает строительная фирма, другую часть – покупатель жилья:

А) Банковское кредитование. Б) Производственная ипотека. В) Долевое строительство.

Г) Схема с муниципальными жилищными облигациями.

6.В какой схеме приобретения жилья в кредит средства на оплату жилья выдает работодатель:

А) Банковское кредитование.

150