7953

закрытый ПИФ), которые жестко регулируются государством и создаются на фиксированный срок, но не более 15 лет.

Инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам. Закрытый ПИФ – это институт инвестирования долгосрочных проектов, в том числе и жилищных и представляет собой имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями), доверительного управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Любой пайщик является долевым собственником всего того, что составляет имущество этого фонда.

Сейчас на рынке существует несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Фонды, работающие с недвижимостью и землей (девелоперские) сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости; рентные фонды приобретают недвижимость, после чего сдают ее в аренду или сами строят и потом выступают в роли арендодателя.

Механизм действия закрытого ПИФ заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда, а управляющая компания после продажи всех паев направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

В фонде функции управления и владения разделены законодательно. И государство через регуляторы рынка, Федеральную службу по фондовым

101

рынкам (ФСФР) внимательно наблюдает за деятельностью тех и других. Помимо этого, в структуру фонда обязательно входят аудиторы – оценщики.

В случае банкротства застройщика инвестор, купивший облигацию, находится в пятую очередь, потому что сначала удовлетворяются требования бюджета, потом работников и т. д. В данном случае пайщик фонда, вложивший средства в финансирование жилого объекта, является его владельцем, так как эта собственность выделена в натуре и передана в фонд. Регистрация фонда осуществляется ФСФР и состоит в написании и прохождении через ФСФР правил доверительного управления. Это, по сути, коллективный договор между управляющей компанией и пайщиком. И управляющая компания не может выйти за рамки коллективного договора. За нарушение правил ФСФР может лишить управляющую компанию лицензии. Немаловажно, что подобный инструмент является совместным продуктом строительной и финансовой компаний

«Закрытость» фонда означает, что после регистрации правил доверительного управления в срок до трех месяцев (когда фонд формируется) идет продажа паев, т. е. паи закрытого ПИФ доступны только во время формирования самого фонда. Когда фонд сформирован, он может действовать как оператор, как инвестор, заключать контракты и т. д. Последний этап – вывод паев на открытый рынок. Первичный рынок ограничен во времени, и продажа паев фонда идет на единых условиях, так как в процессе формирования все паи продаются по одинаковой цене. Если параметры бизнес-плана предлагают 50 % годовых, то именно с такой стоимостью на этом этапе можно привлечь деньги. После закрытия фонда начинают действовать лица, выкупившие его при первичном размещении, они могут выставить фонд на вторичную продажу. Существует практика обращения подобных фондов на биржевых площадках, на ММВБ. Можно полагать, что в недалеком будущем управляющие компании будут стремиться именно к этому. На вторичном рынке лицо, выкупившее фонд, способно размещать ресурсы по той стоимости и в таком количестве,

102

которые необходимы. Мобильность и удобство таких размещений превосходят возможности, которые дает привлечение инвесторов по долевой схеме. Доходность закрытого ПИФ – 15…20 %. Благодаря диверсификации финансовых расходов закрытые паевые фонды жилой недвижимости

довольно надежны как инструмент вложения денег.

Формирование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений развития рынка коллективных инвестиций в России. Более того, ПИФы недвижимости интересны как застройщикам, так и инвесторам.

2.4.Тестовые вопросы к главе 2

1.Ипотечный кредит с постоянной величиной периодических платежей по обслуживанию долга называют:

А) Стандартным; Б) Классическим; В) Постоянным;

Г) Все ответы верны;

2.Ипотечный кредит с «шаровым» платежом – это форма возврата кредита, при которой:

А) Заемщик в течение кредитного срока возмещает равными периодическими платежами только часть основной суммы кредита, а всю оставшуюся сумму и накопившиеся проценты выплачивает в конце срока;

Б) Заемщик в течение кредитного срока выплачивает банку только проценты за кредит, а всю его основную сумму возвращает в конце срока; В) Заемщик в течение кредитного срока возвращает банку кредит равными долями, а накопившиеся проценты выплачивает в конце срока; Г) Возможны все изложенные выше способы возврата.

103

3.Вид платежей по ипотечному кредиту, называемый обратным аннуитетом, – это форма ипотеки, при которой:

А) Собственник недвижимости вначале делает периодические взносы в банк и только после накопления оговоренной суммы получает в этом банке кредит на всю стоимость залога; Б) Ипотечный банк периодически выплачивает собственнику недвижимости

оговоренные суммы, а через определенное время эта недвижимость переходит в собственность банка (по аналогии с постепенным выкупом); В) Ипотечный банк периодически выплачивает собственнику недвижимости оговоренные суммы, а после его смерти вступает в права собственности на данную недвижимость (по аналогии с продажей с пожизненным содержанием).

Г) Все ответы верны;

4.Ипотека с участием – это такая форма ипотечного кредита, при которой: А) Под один и тот же залог недвижимости в кредитовании участвует несколько банков; Б) Кредитор, кроме процентов, получает и долю текущих доходов от недвижимости;

В) Под залог данной недвижимости кредит получает не только ее собственник, но и другие лица, становящиеся участниками сделки. Г) Все ответы неправильны

5.В теории недвижимости под финансовым левереджем понимается:

А) Выигрыш на налогах при использовании заемных средств; Б) Привлечение заемных средств для финансирования инвестиций в недвижимость;

В) Принятие на себя инвестором дополнительных обязательств, снижающих риск кредитора;

104

Г)Дополнительный доход инвестора, получаемый в случае повышения цен на рынке недвижимости.

6.Зарубежные формы привлечения финансовых ресурсов для недвижимости – это:

А) Инвестирование собственного капитала в коммерческую недвижимость и использование заемных средств; Б) Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими

банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.).

В) Ипотечное кредитование в различных видах. Г) Все ответы верны;

7.Зарубежные формы привлечения финансовых ресурсов для недвижимости – это:

А) Финансирование инвестиционными институтами Б) Финансирование с использованием ценных бумаг. В) Продажа с обратной арендой.

Г) Все ответы верны;

105

Глава 3. Мировая и отечественная практика ипотечного жилищного кредитования

3.1. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования

Во всей Европе, действует одноуровневая система ипотечного кредитования, родоначальником и лидером которой является Германия. Финансирование ипотечных кредитов производится через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками и помимо Германии активно используется в Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:

-они выпускаются только ипотечными банками;

-их оборот регулируется специальными органами надзора;

-они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;

-удовлетворение держателей облигации производится в

первоочередном порядке в случае банкротства банка; - качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС.

Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне выполняемых операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.

За счет ипотечных облигаций в 1998 г. было профинансировано более 19% всех ипотечных сделок в странах ЕЭС на сумму 511 млрд. евро.

Другая популярная форма финансирования ипотек в Европе — это система стройсбережений. Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в

106

Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

В соответствии со сберегательными контрактами граждане в течение нескольких лет вносят средства по определенному плану, выполнив который они имеют право получить кредит в пределах общей суммы сбережений. Максимальная сумма накопленных средств обычно составляет около $12-15 тыс. США.

Контракты заключаются на срок от 4 до 6 лет при условии выплаты премии вкладчику. Размер премии обычно составляет около 30% от суммы средств, накопленных в течение года; выплата производится ежегодно из расчета средств, внесенных в данном году. Целью данной премии является повышение уровня доходности по вкладам, делающего данные вклады высоко конкурентоспособными по сравнению с рыночными ставками.

Процентные ставки по кредитам в рамках данной системы на 2-3 процентных пункта ниже рыночных. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) — фиксированные на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа — 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5 - 6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных).

Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения

107

жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи

ит. п.

ВГермании и в других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача субсидии (или госпремии) происходит независимо от того, забирает ли человек потом эти деньги или же направляет их в жилищное строительство. Если вкладчик в течение 6 - 7 лет держал свои деньги в стройсбербанке, то субсидия выдается в любом случае, потому что эти деньги работали в реальном секторе экономики и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в сегодняшней Германии — около 20% участников программы стройсбережений) не планируют для себя никакого жилищного строительства, а просто рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премии, т.е. в конечном счете для извлечения дохода. Государство считает это выгодным для себя.

Иные модели контрактных жилищных сбережении функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции в 1852 г. было учреждено Credit Foncier de France. Это учреждение значительно расширило возможности централизованного получения ипотечного кредита на сельскохозяйственные цели и способствовало равномерному распределению капитала по всей территории Франции. Основным отличием французских ипотечных бумаг было то, что они не обеспечивались конкретным активом недвижимости, а обеспечивались всем пулом недвижимости. Именно тогда появился независимый от конкретного актива недвижимости инструмент — закладной лист.

Крупнейший земельный банк (Credit Foncier de France) и его филиал предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с

108

выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

ВВеликобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.

За счет cберегательных обществ в Европе финансируется: в Бельгии 50% ипотечных сделок, во Франции - 76% ипотечных сделок, в Норвегии38%, в Aвстрии - 35%.

Вцелом следует отметить, что ипотечный рынок играет важную роль в современной Европе. Как и по другим рынкам, страны ЕС пытаются унифицировать правила регулирования рынка ипотечного кредитования, гармонизировать стандарты оценки кредито- и платежеспособности, стандарты выпуска ипотечных облигаций. Однако различия в правовой и налоговой системе, в механизмах финансирования, в традициях и историческом опыте сдерживают формирование единого рынка ипотечного кредитования в рамках ЕС.

Среди последних тенденций на европейском ипотечном рынке следует отметить рост объема выпуска облигаций, обеспеченных закладными (MBS). Лидером здесь является Великобритания. Общее направление движения в таких странах, как Германия, Великобритания и ряде других, показывает, что все большее распространение получают более передовые фондовые технологии привлечения средств. Хотя роль традиционной ссудосберегательной системы в Европе продолжает оставаться важной.

ВСША и Канаде была сформирована двухуровневая система

ипотечного кредитования.

109

Действующая система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные коммерческие и сберегательные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.

В США исторически сформировалась двухуровневая система ипотечного кредитования, в которой основной формой финансирования ипотечных кредитов является секьюритизация (трансформацию ипотек в форму ценных бумаг, ими обеспеченных) ипотечных активов через институты вторичного рынка и первичными кредиторами (ипотечные и коммерческие банки);

Причиной явилось желание правительства США добиться единообразия, или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, продаются специальным организациям. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные государственные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Эти организации скупают ипотеки и под их обеспечение выпускают свои ценные бумаги, гарантированные государством. Скупленные кредиты формируются в пулы ипотек, куда входят закладные из разных регионов страны и разных категорий жилой недвижимости. В результате такой диверсификации риск невозврата снижается в несколько раз больше, чем, если бы инвестор вкладывал средства в производные ценные бумаги одного ипотечного кредитора. В настоящее время правительственные агентства выполняют

110