7953

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Дарьин Евгений Михайлович

Ипотечное кредитование

Учебно-методическое пособие

по:

-подготовке к лекциям, практическим занятиям, включая рекомендации по организации самостоятельной работы;

-выполнению расчетных работ;

для обучающихся по дисциплине Ипотечное кредитование

направлению подготовки 08.04.01 Строительство профиль: Организация и экономика строительства

Нижний Новгород

2016

1

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Дарьин Евгений Михайлович

Ипотечное кредитование

Учебно-методическое пособие

по:

-подготовке к лекциям, практическим занятиям, включая рекомендации по организации самостоятельной работы;

-выполнению расчетных работ;

для обучающихся по дисциплине Ипотечное кредитование

направлению подготовки 08.04.01 Строительство профиль: Организация и экономика строительства

Нижний Новгород

2016

2

УДК 33:347.27

Дарьин Евгений Михайлович / Ипотечное кредитование: учеб.-метод. пос. / Е.М. Дарьин; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун - т – Н. Новгород: ННГАСУ, 2016. – 224 с.– 1 электрон. опт. диск (CD-RW)

В учебном пособии представлены основные теоретические положения и методические подходы к разработке организационно-экономических моделей жилищной ипотеки, оптимизации основных экономических параметров ипотечных программ. Даны практические примеры выполнения экономических расчетов. Составлено с использованием научных и методических работ автора, а также современных отечественных и зарубежных литературных источников.

Предназначена для обучающихся в магистратуре ННГАСУ по дисциплине «Ипотека», направление подготовки 08.04.01 Строительство профиля «Организация и экономика строительства».

© Е.М. Дарьин 2016 © ННГАСУ, 2016

3

Содержание

4

Введение

Ипотека как один из древнейших институтов гражданского права оказывает большое влияние на развитие экономических отношений. Главной составляющей залога недвижимости (ипотеки) выступает экономическая ценность самого предмета залога, что повышает значение ипотеки прежде всего в предпринимательской деятельности.

Система ипотечного кредитования уникальна в своем роде. С одной стороны, ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий населения, но и оказывает влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотеки является сложнейшим экономическим механизмом, состоящим из ряда взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. К ним можно отнести фондовый рынок и операции по секъютеризации ипотечных активов, комплекс операций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов, рынок недвижимости и операции по купле – продаже недвижимости.

Целью развития системы ипотечного кредитования в любом государстве является, во – первых, улучшение жилищных условий населения, а, во – вторых, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Необходимо также отметить, что поддержка развития ипотечного кредитования на государственном уровне является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики обусловлено тем, что оно является наиболее проверенным в мировой практике и надежным способом привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

5

Глава 1. Основные понятия и определения ипотечной системы

1.1. Ипотека и ипотечный кредит

Термин ипотека охватывает три понятия:

1. Залог - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения долговременной денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника и возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2.Закладная - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог. Это долговой инструмент, обеспеченный правом на недвижимость и удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество (обычно свободно обращается на рынке).

3.Долг по ипотечному кредиту.

Кроме этого ипотека — это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека представляет собой полную или частичную выплату арендной платы (платы за пользованием ссудой) в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом и состоит сущность залога земли, жилой и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью), например, залог жилых домов.

Наиболее общее определение ипотеки – это форма имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество

6

остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества. В случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет права присвоить это имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.

Но и такое определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества. Она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает

юридически-правовую систему, включающую порядок определения

состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно

на каждый конкретный момент времени.

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставлeния им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости.

Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека является важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики. В условиях

7

рыночной экономики залоговые операции становятся обыденными в деятельности промышленных, аграрных, строительных предприятий и действующие в этих сферах понятия и терминология отражают особенности ипотеки с учетом специфики отрасли.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор

8

на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Особенности ипотеки земельных участков. Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным Банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть

9

заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта процедура

называется «обращение взыскания».

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

Особенности ипотеки предприятий. Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. Для решения этой задачи они используют ипотечное кредитование, которое в этой отрасли имеет

10