7948

Б) Производственная ипотека. В) Долевое строительство.

Г) Схема с муниципальными жилищными облигациями.

7. В какой схеме приобретения жилья в кредит покупатель должен накопить средства для покупки квартиры путём постепенного приобретения ценных бумаг:

А) Банковское кредитование. Б) Производственная ипотека. В) Долевое строительство.

Г) Схема с муниципальными жилищными облигациями.

8.В какой схеме приобретения жилья в кредит покупатель получает ипотечную ссуду в специализированном кредитно – финансовом учреждении:

А) Банковское кредитование. Б) Производственная ипотека. В) Долевое строительство.

Г) Схема с муниципальными жилищными облигациями.

9.Основным недостатком схемы долевого строительства является:

А) Реальная возможность завышения цены продажи и затягивание ввода жилья.

Б) Приобретение жилья только в определенных домах и с низкими потребительскими свойствами.

В) Возможность получения кредитов только гражданами с очень высокими доходами.

Г) Обязанность работать на предприятии до момента полной оплаты стоимости жилья.

151

10. Основным недостатком производственной ипотеки является:

А) Реальная возможность завышения цены продаж и затягивание ввода жилья.

Б) Приобретение жилья только в определенных домах и с низкими потребительскими свойствами.

В) Возможность получения кредитов только гражданами с очень высокими доходами.

Г) Обязанность работать на предприятии до момента полной оплаты стоимости жилья.

11. Основным недостатком схемы банковского кредитования является: А) Реальная возможность завышения цены продаж и затягивание ввода жилья.

Б) Приобретение жилья только в определенных домах и с низкими потребительскими свойствами.

В) Возможность получения кредитов только гражданами с очень высокими доходами.

Г) Обязанность работать на предприятии до момента полной оплаты стоимости жилья.

12. Основным недостатком схемы с муниципальными жилищными облигациями является:

А) Реальная возможность завышения цены продаж и затягивание ввода жилья.

Б) Приобретение жилья только в определенных домах и с низкими потребительскими свойствами.

В) Возможность получения кредитов только гражданами с очень высокими доходами.

Г) Обязанность работать на предприятии до момента полной оплаты стоимости жилья.

152

Глава 5. Процедура получения ипотечного кредита

5.1. Стандартная процедура получения ипотечного кредита

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1.Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Kрeдитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

2.Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита

иопределение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия coбственных средств для первоначального взноса и оценки предмет ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3.Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья

ипотенциальный заемщик подписывают предварительный договор куплипродажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого

первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае

153

потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи, при условии, что кредитор будет согласен рассматривать, приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4.Оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

5.Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

6.Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору куплипродажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

7.Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

При принятии банком положительного результата о предоставлении кредита сотрудник банка предоставляет клиенту смету расходов по сделке. Примерная смета расходов заемщика по сделке:

-комиссионные риэлторской фирме;

-оценка предмета залога;

-получение документации по квартире;

154

-нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, залога;

-сбор за государственную регистрацию залога квартиры (в КМЖ и БТИ);

-страхование жизни заемщика;

-страхование квартиры;

-единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита (за подачу заявления; за проведение оценки имущества; за проверку титула; за консультационные услуги; регистрационный сбор за выдачу кредита; за обработку документации по кредиту).

Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

-заключение договора по ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрации возникающей ипотеки;

-заключение трехстороннего «смешанного» договора куплипродажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка - кредитора;

-«ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.

5.2. Правила ипотечного кредитования

Основные условия:

1. Кредитор предоставляет заемщику кредит в четко оговоренной сумме на определенный срок по установленной процентной ставке.

155

2.Кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения конкретного объекта недвижимости.

3.Квартира оформляется в собственность заемщика.

4.Данная квартира, приобретаемая за счет кредита, является обеспечением по кредитному договору (оформляется в залог (ипотеку)).

5.Taкже обеспечением по кредиту является:

-страхование жизни и потери трудоспособности, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор;

-страхование риска утраты и повреждения предмета залога (ипотеки) - квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор;

-страхование права собственности владельца квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор;

-заемщик может дополнительно предоставить иные виды обеспечения (например, поручительство работодателя).

Порядок предоставления кредита и расчетов между сторонами

по договору:

1.Первоначальный взнос (из собственных средств заемщика) по договору купли-продажи и ипотеки, выплачивается в безналичном порядке путем перечисления вышеуказанных средств заемщиком в течение одного банковского дня после подписания договора купли-продажи и ипотеки со своего рублевого счета вклада до востребования в банке на рублевый счет вклада до востребования продавца квартиры, открытый в банке.

2.В договоре купли-продажи и ипотеки указывается полная стоимость квартиры.

3.Окончательный расчет. Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика вклада до востребования в иностранной валюте, не позднее 3 (трех) банковских дней, считая с даты государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры в органе, осуществляющем

156

государственную регистрацию прав на недвижимость, при условии оплаты заемщиком первоначального взноса (аванса).

4. Датой фактического предоставления кредита является дата перечисления средств кредитором на счет заемщика вклада до востребования.

Порядок пользования кредитом и его возврата:

1.Проценты начисляются ежемесячно.

2.Заемщик осуществляет погашение кредита и начисленных процентов ежемесячными равными платежами (аннуитетами) (погашается часть основного долга по кредиту и начисленные проценты).

3.Очередной платеж по погашению кредита и уплате процентов заемщик может вносить в определенный период. Таким образом, имеется льготный период, когда заемщик может вносить очередной платеж без уплаты штрафных санкций.

4.Кредитным договором устанавливается, что заемщик может досрочно (частично или полностью) погасить кредит через определенный срок, считая

сдаты его получения, а также минимальный размер досрочно погашаемой суммы.

Обязанности заемщика:

1.Возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом.

2.Застраховать за свой счет свою жизнь и потерю трудоспособности, квартиру от рисков утраты и повреждения, право собственности владельца квартиры в пользу кредитора на определенный срок, заключив соответствующие договоры страхования, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан кредитор.

3.Своевременно продлевать срок действия вышеуказанных договоров страхования жизни, имущества и права собственности в течение всего срока

157

действия кредитного договора на условиях, не ущемляющих интересы кредитора.

4.Не изменять в одностороннем порядке первого выгодоприобретателя

ввышеуказанных договорах страхования.

5.В случае уступки прав требования по кредитному договору новому кредитору изменить в течение 10 дней, считая с даты получения уведомления, первого выгодоприобретателя в вышеуказанных договорах страхования, указав в качестве нового первого выгодоприобретателя нового кредитора.

6.Для своевременной и полной оплаты страховых взносов, предусмотренных договором страхования жизни, договором страхования имущества и договором страхования права собственности, а также уплаты коммунальных платежей, квартирной платы и налога на имущество по квартире, ежемесячно вносить необходимые денежные средства на счет вклада до востребования, открытый в банке, и осуществлять все вышеуказанные платежи через вышеуказанный счет.

7.Надлежащим образом исполнять обязательства, установленные в договоре купли-продажи и ипотеки квартиры, договоре страхования жизни, договоре страхования имущества, договоре страхования права собственности.

8.Предоставлять один paз в год документы (квитанции), подтверждающие оплату коммунальных услуг и квартирной платы, а также налога на недвижимость по квартире.

9.Ежегодно предоставлять кредитору информацию о своем финансовом положении и доходах.

10.Предоставлять возможность кредитору производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры.

11.Предоставлять кредитору в соответствии с законодательством

нотариально удостоверенное обязательство от своего имени и от имени

158

членов своей семьи, которые будут проживать совместно с заемщиком, освободить предоставляемую в ипотеку квартиру в течение 30 (тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. Вышеуказанное обязательство должно быть предоставлено кредитору либо до даты заключения трехстороннего смешанного договора купли-продажи и ипотеки квартиры, либо до даты фактического вселения заемщика и членов его семьи в приобретаемую квартиру, в зависимости от того, какая дата наступит ранее.

12.В случае вселения новых членов семьи заемщика в заложенную квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, предоставить кредитору до их фактического вселения аналогичные нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан, освободить занимаемую квартиру в течение 30 (тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

13.При регистрации в заложенной квартире новых жильцов предъявлять паспортной службе учета регистрации районного жилищного агентства нотариально удостоверенные обязательства вновь вселяемых граждан, освободить занимаемую квартиру в течение 30 (тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

14.Уведомить кредитора в 10 - дневный срок (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении):

а) о регистрации в квартире новых постоянных жильцов; 6) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора в

силу положении статьи 46 Семейного кодекса РФ и его содержании в частности установления правового режима приобретаемой квартиры;

в) об открытии счетов вкладов до востребования в других банках; г) об изменении места жительства, семейного положения, работы (смены

работодателя), фамилии и других обстоятельствах, способных повлиять на

выполнение обязательств по кредитному договору и договору купли-

159

продажи и ипотеки.

15.Не отчуждать передаваемую в залог (ипотеку) квартиру и не осуществлять ее последующую ипотеку без письменного согласия кредитора.

16.Нe сдавать вышеуказанную квартиру в наем, передавать безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора.

17.Уведомить кредитора о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенной по договору купли-продажи и ипотеки квартиры.

18.Уведомить кредитора (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении) в пятидневный срок, считая с даты, когда заемщик узнал о возбуждении в отношении него в соответствии с действующим гражданско-процессуальным законодательством (ГПК РФ) дела особого производства о признании гражданина ограниченно дееспособным и недееспособным, об установлении усыновления (удочерения) ребенка, об установлении неправильностей записей в книгах актов гражданского состояния, о возбуждении в отношении него других гражданских дел, способных повлиять на исполнение обязательств по кредитному договору и договору купли-продажи и ипотеки.

19.Уведомить кредитора (телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении) в пятидневный срок, считая с даты, когда заемщик узнал о возбуждении в отношении него уголовного дела в соответствии с действующим уголовным законодательством.

20.Досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (тридцати) календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств заемщиком по кредитному договору по основаниям в соответствии с условиями кредитного договора.

21.В случае обращения взыскания на заложенную квартиру освободить квартиру в течение 30 (тридцати) дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

160