7935

В) Это снижение процентной ставки по кредиту, если собственник заложенной недвижимости производит ее страхование; Г)Это увеличение срока погашения кредита, если собственник заложенной недвижимости производит ее страхование;

22. Младшая закладная, как правило, предусматривает:

А) Необходимость, кроме залога недвижимости, дополнительных гарантий возврата кредита; Б) Более высокую процентную ставку по кредиту;

В) Ускоренную амортизацию кредита; Г) Более низкую процентную ставку.

23.Основное назначение первичного ипотечного рынка: А) Проверка платежеспособности заемщиков.

Б) Рефинансирование ипотечных кредитов.

В) Выдача и продажа ипотечных кредитов, прием кредитором в залог недвижимого имущества.

Г) Аккумулирование денежных средств на выдачу ипотечных кредитов.

24.Что не является стандартной процедурой получения ипотечного кредита и приобретения жилья:

А) Андеррайтинг заемщика. Б) Подбор и оценка жилья.

В) Реализация закладной на ипотечном рынке. Г) Приобретение и страхование жилья.

25.Что из нижеперечисленного не относится к первичному ипотечному рынку?

А) Покупка ипотечных ценных бумаг; Б) Платежи по обслуживанию долга;

В) Выдача кредита; Г) Приобретение жилья

26. Основное назначение вторичного ипотечного рынка:

А) Обеспечение аккумуляции денежных средств на выдачу ипотечных кредитов.

Б) Заключение договоров об ипотеке. В) Выдача закладных залогодержателям.

Г) Страхование рисков ипотечного кредитования.

27.Какую основную функцию выполняют операторы вторичного рынка: А) Выдача и обслуживание кредитов.

Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.

В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки. Г) Приобретение жилья в кредит.

28.Какую основную функцию выполняет заемщик жилищной ипотеки: А) Выдача и обслуживание кредитов.

Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.

В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки. Г) Приобретение жилья в кредит.

29.Какую основную функцию выполняет оператор жилищной ипотеки (кредитор):

А) Выдача и обслуживание кредитов.

Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.

В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки. Г) Приобретение жилья в кредит.

30.Основным признаком одноуровневой модели жилищной ипотеки является:

А) Компенсация из местного бюджета разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы.

Б) Ограничения по социальному составу клиентов.

В) Возможность работы при отсутствии вторичного рынка ипотечных кредитов.

Г) Использование в качестве оператора некоммерческой организации.

31.Основным признаком двухуровневой модели жилищной ипотеки является:

А) Ипотечный банк.

Б) Вторичный рынок ипотечных кредитов. В) Отсутствие дотаций при выдаче кредитов.

Г) Кредитование как физических, так и юридических лиц.

32.Какой признак является основным для ссудо-сберегательной модели:

А) Обязательное накопление в банке средств на первоначальный взнос. Б) Рефинансирование кредитов на вторичном ипотечном рынке.

В) Реализация строительной фирмой жилья покупателям на условиях ипотеки.

Г) Реализация строительной фирмой жилья ипотечному строительному фонду.

33. Для ссудно-сберегательной модели кредитования жилья характерно то, что:

А) Она предполагает наличие развитого вторичного рынка ипотечных кредитов;

Б) Она предполагает замкнутость ипотечного финансового рынка, мало зависящего от состояния общего финансового рынка; В) Для ее функционирования требуется создание специальных ипотечных агентств, выкупающих ипотечные кредиты у банков; Г) Ей присущи все вышеперечисленные условия.

34.Американская модель ипотечного кредитования жилья предполагает: А) Длительный период предварительного накопления части необходимых

средств заемщиком в банке, который впоследствии выступит его кредитором; Б) Возможность продажи банком ипотечных кредитов третьим лицам; В) Образование замкнутого ипотечного финансового рынка.

Г) Ей присущи все вышеперечисленные условия.

35.Основное преимущество модели ипотеки с ипотечным банком:

А) Рефинансирование ипотечных кредитов для получения инвестиций на выдачу новых кредитов.

Б) Обязательное накопление денежных средств в банке для оплаты части стоимости нового жилья.

В) Самостоятельное установление условий кредитования и объема продажи квартир.

Г) Возможность работы в условиях отсутствия вторичного рынка ипотечных кредитов.

36. Основное преимущество ссудо-сберегательной модели ипотеки в условиях России:

А) Рефинансирование ипотечных кредитов для получения инвестиций на выдачу новых кредитов.

Б) Обязательное накопление денежных средств в банке для оплаты части стоимости нового жилья.

В) Самостоятельное установление условий кредитования и объема продажи квартир.

Г) Возможность работы в условиях отсутствия вторичного рынка ипотечных кредитов.

37.Основное преимущество одноуровневой модели ипотеки условиях России:

А) Рефинансирование ипотечных кредитов для получения инвестиций на кредитование новых кредитов.

Б) Обязательное накопление денежных средств в банке для оплаты части стоимости нового жилья.

В) Самостоятельное установление условий кредитования и объема продажи квартир.

Г) Возможность работы в условиях отсутствия вторичного рынка ипотечных кредитов.

38.Какой вид риска не относится к ипотечному:

А) Инфляционный риск. Б) Кредитный риск.

В) Риск процентной ставки. Г) Риск досрочного платежа.

39.Какой вид риска характеризует потери кредитора при невозврате кредита заемщиком?

А) Кредитный риск.

Б) Риск процентной ставки.

В) Риск альтернативного выбора. Г) Риск ликвидности

40. Какой вид страхования отсутствует в жилищной ипотеке: А) Страхование жилья от стандартных (пожар и т. п.) рисков. Б) Страхование права титула.

В) Страхование ценных ипотечных бумаг. Г) Страхование жизни и здоровья заемщика.

Глава 2. Инвестирование и финансирование недвижимости

2.1. Инструменты финансирования недвижимости. Левередж.

.

Для финансирования недвижимости используется много видов ипотечных кредитов. В этом случае способы возврата основной суммы кредита вместе с процентами

(амортизация) можно считать инструментами финансирования инвестиции, т.к. в недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность.

По способам амортизации различают кредиты:

•с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);

•кредит с переменными выплатами долговых обязательств.

Впрактике кредитования чаще используется первый способ.

Ипотечный кредит с постоянной величиной платежей

Если ипотечный кредит предоставлен с условием равномерных периодических выплат в течение всего срока, то их размер необходимо рассчитать так, чтобы к окончанию этого срока была полностью амортизирована основная сумма кредита и полностью выплачены все начислявшиеся проценты.

В целом постоянный ипотечный кредит описывается четырьмя переменными:

1)основная сумма кредита (K)

2)срок кредита (n);

3)процентная ставка (r)

4)размер периодического платежа (В).

Иногда инвестор заинтересован рассчитать минимальный срок, за который он мог бы рассчитаться с банком, иногда необходимо рассчитать сумму кредита, которую мог бы взять инвестор, исходя из размера посильных периодических платежей. В российских условиях при высоком уровне инфляции рублевые ипотечные кредиты на длительные сроки с постоянным размером периодических платежей практически невозможны. Однако при кредитовании в свободно конвертируемой валюте такие инструменты используются многими банками, но с некоторыми поправками.

Ипотечный кредит с переменными выплатами

В мировой практике используется множество видов неравномерных выплат в счет погашения ипотечного кредита, среди которых наиболее распространены следующие:

•«Шаровые» платежи, предусматривающие в течение определенного периода лишь незначительные выплаты (либо процента, либо части основной суммы), а весь остаток кредита с начисленными процентами выплачивается в конце срока одним крупным платежом.

•«Пружинные» кредиты, предполагающие в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм (например, только проценты), а после этого уже начинается выплата нормальных более крупных сумм, включающих и проценты, и возврат основной суммы.

•Нарастающий аннуитет (возрастающие платежи) по оговоренной схеме.

•Обратный аннуитет (примерно то же самое, что купля с пожизненным

• Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости, либо в части дохода от использования недвижимости. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной, но кредитор получает часть текущего дохода от недвижимости, либо часть прироста стоимости, если продажа производится до окончания кредитного срока по цене выше первоначальной, когда оформлялся залог.

•Добавленный процент; в некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту.

Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

•Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Сбербанк РФ по такой схеме выдает и ипотечные кредиты.

•Переменная (плавающая) ставка - этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции: в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки;

•Канадский ролл-овер - это разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину.

Вусловиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с

переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки.

Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Однако кредит с переменной процентной ставкой содержит несколько

отрицательных моментов, а именно:

•используемые для пересмотра процентной ставки индексы далеко не всегда верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

•частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

•возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика, что увеличивает для кредитора риск неплатежей.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных

кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки: устанавливаются пределы ее изменения в течение года, либо за весь кредитный период, что является модификацией канадского ролл-овера. Тем не менее, в современной России ипотечное кредитование с переменной ставкой практически не используется.

Среди наиболее распространенных кредитных инструментов, используемых в условиях нестабильной экономики ( в том числе некоторыми банками России) можно назвать следующие:

• Кредит с индексацией долга

Он предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в