7353

2

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

П.А. Овчинников

ОРГАНИЗАЦИЯ И ЭКОНОМИКА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Учебно-методическое пособие

по подготовке к лекциям и практическим занятиям (включая рекомендации обучающимся по организации самостоятельной работы) по дисциплине «Организация и экономика реконструкции зданий и сооружений»

для обучающихся по направлению подготовки 43.03.01 Сервис, направленность (профиль) Сервис

Нижний Новгород ННГАСУ

2022

3

УДК 332.6

Овчинников, П. А. Организация и экономика реконструкции зданий и сооружений : учебно-методическое пособие / П. А. Овчинников ; Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. – Нижний Новгород : ННГАСУ, 2022. – 39 с. – Текст : электронный.

Даются тематика лекций, их краткое содержание, содержание практических занятий, а также методические рекомендации по организации самостоятельной работы обучающихся по дисциплине «Организация и экономика реконструкции зданий и сооружений». Указывается необходимая литература и источники, разъясняется последовательность их изучения, выделяются наиболее сложные вопросы и даются рекомендации по их изучению.

Предназначено обучающимся в ННГАСУ для подготовки к лекциям и практическим занятиям, организации самостоятельной работы по направлению подготовки 43.03.01 Сервис, направленность (профиль) Сервис.

© П. А. Овчинников, 2022 © ННГАСУ, 2022

4

СОДЕРЖАНИЕ

5

1 Основные термины и определения, используемые в реконструкции (строительстве) зданий и сооружений

Реконструкция объектов капитального строительства

(за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В отличие от нового строительства в реконструкцию входят демонтажные работы, которые требуют выполнения специальных технологических операций и процессов.

Реконструкция зданий представляет специфическую отрасль строительного производства. Особенностями технологии ремонтностроительных работ, отличающих их от работ по возведению зданий, являются:

- наличие некоторых комплексов работ, отсутствующих в новом строительстве (демонтаж строительных конструкций и инженерного оборудования, ремонт и усиление конструкций и пр.);

- производство работ при сохранении конструктивного остова здания (фундаментов, стен, частично перекрытий и крыш);

- разнохарактерность объектов ремонта по объемно-планировочным и конструктивным решениям, поэтому большое количество типоразмеров конструкций и деталей;

- сложность организации работ в местах примыкания реконструируемого объекта к эксплуатируемым зданиям;

- наличие действующих подземных коммуникаций на ремонтностроительной площадке;

- малые объемы выполняемых работ, затрудняющие применение средств механизации;

- усложнение условий работ по сравнению с новым строительством (недостаточные габариты приобъектных площадок, производство работ в заселенных зданиях, расположение объектов ремонта на напряженных городских магистралях и др.).

Реконструкция зданий и сооружений является составной частью градостроительной деятельности.

Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства,

6

капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства.

Градостроительная деятельность представляет собой комплексное понятие, включающее в себя ряд других понятий.

Строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Капитальный ремонт объектов капитального строительства

(за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Объект капитального строительства (ОКС) – здание, строение,

сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Понятие «строение» не имеет самостоятельной смысловой нагрузки, и большинство специалистов сходятся в том, что это понятие используется для обозначения зданий и сооружений одним словом.

7

2 Нормативно-правовая база организации, проектирования и обеспечения инвестиционной привлекательности реконструкции

Особенностью правового регулирования отношений в реконструкции (строительстве) зданий и сооружений является наличие двух видов нормативных актов: нормативно-правовые документы и нормативнотехнические.

К нормативно-правовым актам, прежде всего, относится Градостроительный кодекс РФ.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) – это основной закон, регулирующий строительство и реконструкцию.

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также в соответствии с Федеральным законом № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях» и другими нормативно-правовыми документами.

Действие закона № 39-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы,

8

органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).

Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор подряда.

Согласно договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Отношения между подрядчиками и заказчиком регулируются Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ правами и обязанностями заказчика по договору подряда в общем случае будет обладать застройщик.

Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика.

Если из договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Субподрядчик – специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения монтажных и специальных видов работ в установленные сроки и с надлежащим качеством. К специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные, охранные, теплоизоляционные, буровзрывные и другие виды работ.

9

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

3 Предпроектная подготовка организации реконструкции гражданских и промышленных зданий

В соответствии с действующим законодательством перед началом строительства или реконструкции объектов капитального строительства собственники (арендаторы) земельного участка должны получить градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

ГПЗУ относится к документации информационного обеспечения градостроительной деятельности (глава 7 ГрК РФ).

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП), государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД), а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения.

ГПЗУ – это справочный документ, который выглядит, как выписка из правил землепользования и застройки, из проекта планировки и проекта межевания территории применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

Основным значением ГПЗУ является фиксация даты, на которую должны быть актуальны требования из градостроительного регламента (дата выдачи ГПЗУ).

Форма ГПЗУ утверждена приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр (ред. от 18.02.2021) «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».

Согласно статье 48 ГрК РФ застройщик (технический заказчик; лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения; региональный оператор) обязаны передать ГПЗУ лицу, осуществляющему проектирование на основании договора подряда на подготовку проектной документации.

10

ГПЗУ необходим застройщику для прохождения экспертизы проектной документации (ст. 49 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Государственную услугу по подготовке и выдаче ГПЗУ предоставляет Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.

4 Архитектурно-строительное проектирование и состав разделов проектной документации

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка.

Кроме того архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства» при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

Ключевыми участниками отношений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства согласно ГрК РФ являются застройщики и технические заказчики.

Застройщик – в общем случае это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя:

•строительство;

•реконструкцию;

•капитальный ремонт;

•снос объектов капитального строительства;

•выполнение инженерных изысканий;

•подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры:

•о выполнении инженерных изысканий;

•о подготовке проектной документации;

•о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;

•подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;