6404

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

М.В. Карандеева, И.А. Клюева, О.А. Аревкова

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ И УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Учебно-методическое пособие

по подготовке к практическим занятиям по дисциплине «Кадастр застроенных территорий и информационное обеспечение градостроительной деятельности»

для обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры, направленность (профиль) Кадастр недвижимости

Нижний Новгород

2022

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

М.В. Карандеева, И.А. Клюева, О.А. Аревкова

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ И УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Учебно-методическое пособие

по подготовке к практическим занятиям по дисциплине «Кадастр застроенных территорий и информационное обеспечение градостроительной деятельности»

для обучающихся по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры, направленность (профиль) Кадастр недвижимости

Нижний Новгород ННГАСУ

2022

УДК

Карандеева, М. В. Определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами : учебно-методическое пособие / М. В. Карандеева, И. А. Клюева, О. А. Аревкова ; Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. – Нижний Новгород : ННГАСУ, 2022. – 16 с. : ил. – Текст : электронный.

Приведены указания по выполнению самостоятельной практической работы по дисциплине «Кадастр застроенных территорий и информационное обеспечение градостроительной деятельности», содержат информацию, необходимую для решения задач по определению размеров и установлению границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Предназначено обучающимся в ННГАСУ для выполнения самостоятельной практической работы по направлению подготовки 21.03.02 Землеустройство и кадастры, направленность (профиль) Кадастр недвижимости.

©М. В. Карандеева, И.А. Клюева, О.А. Аревкова 2022

©ННГАСУ, 2022.

ВВЕДЕНИЕ

Всоответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации

иблагоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Всоответствии со статьей 16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Всоответствии со статьей 6 Федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» до вступления в силу технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству зданий, строений и сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Проекты планировки территорий и проекты межевания утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Целью выполнения практических заданий является определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами в границах проектирования. Объектом исследования является часть застроенной городской территории.

Для выполнения практических заданий преподаватель выдает студенту ситуационный план застроенной городской территории (масштаб 1:2000).

При выполнении практических заданий рекомендуется использовать лекционный курс по дисциплине «Кадастр застроенных территорий», а также может быть использована следующая литература:

1.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136

2.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №

190-ФЗ;

3.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ;

4.Приказ Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр «Об утверждении СП 42.13330 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

5.Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» от 04 апреля 2007 года № 6037-PM/07;

6.Свод Правил по проектированию и строительству СП 30- 101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»;

7.Постановление Правительства Нижегородской области от 18.07.2008 года № 289 «Об утверждении Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области».

1 Нормативно-правовое обеспечение определения границ земельных

участков под многоквартирными жилыми домами

Во исполнение Послания Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 года был принят Федеральный закон от 21 июля 2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Данным Федеральным законом образован фонд содействия реформированию жилищно-

коммунального хозяйства. Этот фонд оказывает финансовую поддержку субъектам Российской Федерации на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и на переселение граждан из аварийного жилищного фонда при соблюдении субъектами Российской Федерации условия - наличие утвержденных органами государственной власти или органами местного самоуправления графиком проведении работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.

Необходимость формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, обусловлена тем, что согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета, земельный участок, на котором расположен жилой дом, и все входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общедолевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно части 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Согласно части 5 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушанья по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта, ее планировка и проекта се межевания, правообладателей земельных участков и объектов

капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы

которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

2 Основные принципы формирования границ земельных участков под

многоквартирными домами

1.Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в со-

став такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий,

границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ зе-

мельных участков, границ отвода магистральных инженерно - транспортных коммуникаций,

если градостроительными требованиями не установлено иное.

2.В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав не-

движимого имущества, подъезды и проходы х ним.

3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам,

расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также х необхо-

димым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.

4.Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недви-

жимости, предназначенные для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, и водо-

снабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов и пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.

5.Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомо-

бильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки, за-

резервированные для государственных или муниципальных нужд.

6.Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую соб-

ственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в за-

висимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом приле-

гающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), c учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, сани-

тарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия прожи-

вания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия прожи-

вания на смежных земельных участках.

7.Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке мень-

ше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соот-

ветствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в ка-

честве самостоятельного объекта.

Основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка,

на котором расположен многоквартирный дом, является утвержденный проект межевания тер-

риторий, в границах которых он расположен.

3. Определение нормативных размеров земельных участков под многоэтажными жилыми домами

3.1 Анализ территории в границах проектирования

Перед началом выполнения практических работ необходимо описать местоположение и рассчитать площадь в границах проектирования (в границах квартала и его части), определить размеры и установить границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами,

рассчитать суммарную площадь жилых домов на данной территории, а так же площадь зданий,

не являющихся многоквартирными жилыми домами (посторонние пользователи).

Sж1

Sж2

Sобщ Sж3

Рисунок 1 – Фрагмент схемы границ земельных участков под многоквартирными жилы-

ми домами с обозначением вычисляемых площадей.

Таблица 1 – Пример заполнения таблицы измерения площадей

3.2 Определение размеров земельного участка по градостроительным нормам

В основе расчета нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градо-

строительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помеще-

ний.

Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в райо-

нах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства квартальной застройки являлись:

-территории под жилыми зданиями;

-проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

-открытые площадки для временного хранения автомобилей;

-придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

-хозяйственные площадки;

-физкультурные площадки.

В основе определении нормативного размера земельного участка положен принцип вы-

явления удельного показателя земельной доли для здания разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в границах проектирования на удельный показатель земельной доли по формуле:

где - удельный показатель доли для жилых зданий различной этажности и разных го-

дов постройки (Приложение А).

Таблица 2 – Определение Ун

3.3 Определение нормативных размеров земельных участков по факти-

ческой доле площади, занимаемой многоквартирным жилым домом в грани-

цах проектирования

При определении размеров земельного участка на базе отдельного здания в границах проектирования может применяться расчетная формула, основу которой положен принцип вы-

деление территорий в границах проектирования, не подлежащих передаче в общедолевую соб-

ственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, т.е. земельных участков