5663

Для одностороннего изменения работодателем иных условий трудового договора (за исключением тех, изменение которых регламентируется правилами о переводе) трудовое законодательство предусматривает специальное регулирование. В обобщенном виде его суть можно выразить так: такие условия могут быть изменены без согласия работника, но при наличии определенных ТК РФ обстоятельств и с соблюдением предусмотренных для работника гарантий.

К указанным обстоятельствам относятся (закон требует одновременное наличие обоих):

∙произошли изменения организационных или технологических условий труда (изменения в технике и технологии производства, его структурная реорганизация, другие причины);

∙в связи с произошедшими изменениями определенные ранее условия трудового договора не могут быть сохранены.

Расплывчатость формулировки «организационные или технологические условия труда» позволяет работодателям, при возникновении у них необходимости, например, в снижении заработной платы работников, подводить под это понятие, к примеру, изменения, связанные с экономическим положением предприятия (в условиях финансового кризиса это стало особенно «модно»). В этой связи работникам следует иметь ввиду, что проблемы экономического характера, возникшие у работодателя (уменьшение спроса на товары (работы, услуги), снижение выручки и тому подобные обстоятельства), сами по себе не подпадают под понятие изменение организационных или технологических условий труда со всеми из этого вытекающими. Такой подход подтверждается правоприменительной практикой судов и гострудинспекции, что является для работников хорошим «знаком» для обжалования соответствующих распорядительных действий работодателя.

Если изменения организационных или технологических условий тру-

да влекут не только невозможность сохранения прежних условий трудового договора, но и угрозу массового увольнения работников, трудовое законодательство позволяет работодателям на срок до шести месяцев вводить на предприятии режим неполного рабочего времени. Разумеется, это будет означать и снижение заработной платы – она будет начисляться пропорционально отработанному времени.

Важно иметь в виду, что, согласно ТК РФ, единственной целью введения режима неполного рабочего времени должно быть сохранение рабочих мест. Поэтому поведение работодателя должно признаваться незаконным в случае, когда он сначала провел существенное сокращение штата предприятия, а затем оставшихся работников перевел на режим неполного рабочего времени.

Но даже если произошли изменения организационных или технологических условий труда, повлекшие невозможность сохранения прежних условий трудового договора (а в ряде случаев и угрозу массового увольнения работников), для того чтобы односторонний распорядительный акт работодателя об изменении условий трудового договора был законным, им должна быть выполнена установленная ТК РФ процедура: о грядущих изменениях и вызвавших их причинах работник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее чем за 2 месяца – только по истечении этого срока новые условия могут вступить в силу. Кроме того, в случае введения на предприятии режима неполного рабочего времени работодатель должен запросить мнение выборного органа первичной профсоюзной организации. При несогласии работника трудиться на новых условиях, ему (также в письменной форме) должны быть предложены вакантные должности, имеющиеся у работодателя и соответствующие квалификации работника. Если вакантных должностей нет или работника они не устраивают, через 2 месяца с момента уведомления работодатель вправе уволить работника: в общем случае с выплатой ему выходного пособия в размере двухнедельно-

го среднего заработка; если же речь идет об отказе работать на условиях неполного рабочего времени – увольнение происходит по правилам сокращения штата или численности работников. Таким образом, работодатель и в одностороннем порядке (без согласия работника) вправе, например, снизить работнику заработную плату или передвинуть ему время начала и окончания рабочего дня, но только при наличии определенных ТК РФ причин, вызванной этими причинами невозможности сохранить прежние условия трудового договора, и лишь по истечении двух месяцев со дня уведомления работника о предстоящих изменениях.

Обжалование незаконных действий работодателя по одностороннему изменению трудового договора

Если работодатель выполнил все предписания трудового законодательства, регламентирующие одностороннее изменение трудового договора, и работник не выразил несогласия трудиться на новых условиях (если, конечно, ему такое право было предоставлено законом – например, в случае с экстренным временным переводом в общем случае работник не может от него отказаться), работник должен приступить к работе на новых условиях, в противном случае он может быть подвергнут дисциплинарному взысканию вплоть до увольнения по соответствующему основанию. Но, если работодатель пренебрег требованиями закона или только сделал вид, что выполнил их (например, искусственно «сотворив» изменения «организационных условий труда»), работнику самое время подумать об обращении в соответствующие государственные органы с требованиями об отмене незаконных распоряжений работодателя и об обязании его возместить неполученный заработок, например, в связи с незаконным уменьшением заработной платы или выполнением нижеоплачиваемой работы при необоснованном переводе.

Для восстановления справедливости работник может обратиться в

гострудинспекцию своего региона или в районный суд по месту нахождения работодателя. Срок обращения в суд – 3 месяца с момента, когда работник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав; срок обращения в гострудинспекцию законодательно не установлен, но есть неблагоприятная для работников правоприменительная практика, согласно которой трехмесячный срок должен соблюдаться и при обращении в гострудинспекцию, поэтому с походом в это ведомство затягивать все-таки не следует.

Трудовые споры в судах рассматриваются в порядке искового производства. Обязанность по доказыванию законности своих действий по одностороннему изменению условий трудового договора лежит на работодателе.

РАЗДЕЛ 3. МЕНЕДЖМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ Проверка документации у застройщика при приобретении жилья

Сегодня все больше семейных пар предпочитают приобретать недвижимость в новом доме. Хорошее расположение, современная удачная планировка, неограниченные возможности декора и отделки помещений, хорошо обустроенная детская площадка и большой паркинг – это основные плюсы квартир в новостройках.

Риски, связанные с покупкой недвижимости

Приобретение квартиры в новостройке имеет множество преимуществ, именно поэтому этот вариант предпочитают многие люди. Но вместе с тем покупка такой недвижимости сопряжена и с высокими рисками. Их важно учитывать перед приобретением жилья в новом доме. К их числу относятся:

∙Возможность «замораживания» строительства;

∙Длительный срок сдачи дома, который может растянуться на несколько месяцев;

∙Возможен не самый благоприятный вариант – расторжение договора о долевом участии в строительстве по определенной «надуманной» причине. При этом застройщик осуществляет возврат обесцененных денежных средств;

∙После передачи денег дольщиками за объект, строительство может быть свернуто. Такая ситуация является разновидностью мошенничества;

∙Некачественное строительство, не соответствующее предшествующим заявлениям;

∙Задержка оформления акта передачи квартир дольщикам. Эта ситуация означает, что и право регистрации собственности будет отложено по времени на несколько месяцев.

Даже при заключении договора с добросовестным застройщиком дольщики не могут быть уверены, что экономические сотрясения и другие непредвиденные обстоятельства не смогут оказать влияние на нормальную деятельность строительной компании.

Перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться

Чтобы не переживать о потраченных средствах на недвижимость и не задумываться о правильном их вложении, важно проверить документацию компании. Это позволит убедиться, что застройщик является надежным партнером. Для этого важно проверить наличие двух главных документов

– разрешение на возведение объекта, а также документы, подтверждающие последующий переход прав собственности на возведенный объект от застройщика к покупателю. Перед заключением договора следует ознакомиться с пакетом документации, отсутствие которого может стать причиной в отказе от покупки жилья. Он включает:

∙Учредительные документы;

∙Правоустанавливающую лицензию, разрешающую заниматься определенной деятельностью;

∙Проектную декларацию с заключением ГСЭ;

∙Документы прав собственности за земельный участок;

∙А также финансовый отчет организации.

Также перед заключением договора стоит выяснить у организациизастройщика предполагаемый срок ввода дома, а также крайний срок передачи ключей. Очень часто они не совпадают, поскольку процедура ввода дома в эксплуатацию является очень длительной по времени и может растянуться на несколько месяцев и даже полгода.

В большей степени необходимо ориентироваться на второй срок, поскольку именно в случае его нарушения дольщики имеют право требовать компенсацию. Также в соответствии с законодательством застройщик не имеет право требовать платы за ввод дома в эксплуатацию. Если такое происхо-

дит, то это является прямым нарушением, а дольщик может от этой платы отказаться.

Права дольщиков при заключении договора долевого строительства

При обращении к застройщику человек должен знать о своих правах, которые позволяют ему спокойно, уверенно и твердо общаться с застройщиком. Дольщики в соответствии с законодательством имеют возможность требовать все необходимые документы, которые регулируют деятельность компании-застройщика.

При общении с организацией дольщик может ссылаться на норматив- но-подзаконные акты, в том числе ФЗ №214. При вашем первом запросе сотрудники в офисе компании должны в максимально сжатые сроки предоставить весь запрашиваемый пакет документов.

Отказ от демонстрации – это настораживающий знак, который означает, что с застройщиком деловые отношения лучше не иметь. При этом дольщик вправе требовать либо оригинальные документы, либо их нотариально подтвержденные копии. Любые другие документы, отсканированные или распечатанные, не несут никакой юридической силы.

Договор ренты и его виды

РЕНТА - это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств,

помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.

Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей).

Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти госрегистрацию.

Для заключения договора ренты стороны должны предоставить: свои паспорта; дополнительно собственник предоставляет справку из БТИ формы 11-а и технический паспорт на помещение (в его составе экспликация, поэтажный план строения) и правоподтверждающие документы на квартиру.

Для сделок, подлежащих госрегистрации, предоставляются следующие документы:

-написанное по установленной форме заявление на государственную регистрацию;

-договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);

-копию акта приема помещения, заверенного нотариально либо сотрудниками ЖКХ;

-квиток об оплате регистрационного сбора;

-справка из БТИ.

Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.

Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении

имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.

Давайте посчитаем, во сколько может обойтись рента. Во-первых, как правило, при заключении договора плательщик ренты выплачивает получатели от 20 до 40% рыночной стоимости жилья. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру в Москве. На сегодняшний день средняя цена жилья составляет 3 820$ за 1 кв.м., при площади в 55 кв.м. цена квартиры будет около 210 100$. Таким образом, Вы заплатите: 21 010$ собственнику при заключении договора ренты (первоначальный взнос чаще всего запрашивается, от 10% и более), нотариусу за заверение договора 136$ (4000 рублей), средние платежи ренты на сегодняшний день составляют около 200$ в месяц. Статистика говорит о том, что срок договора ренты в среднем составляет до 10 лет. Суммируем все расходы: 21 010 + 136 + 24 000 = 45 146$ – цена, в которую вам обойдется квартира. Думаю, сравнить с рыночной стоимостью и прикинуть рост цен на жилье труда не составит.

Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты.