5407

На правах рукописи

Ноздрин Владислав Владимирович

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ ПОРТФЕЛЬНОГО ПОДХОДА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2005

1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

А к т у а л ь н о с т ь т е м ы . Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обуславливает необходимость разработки методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Характерной особенностью портфельного подхода является то, что риск портфеля может быть значительно меньше, чем риск инвестирования в отдельные активы, входящие в его состав. Вместе с тем существующая методология портфельного подхода в основном используется для управления финансовыми активами. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени недостаточно полно разработан экономический инструментарий управления совокупностью объектов недвижимости.

Формирование методов управления портфелем, состоящим из земельноимущественных объектов (комплексов), является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка недвижимости. Использование портфельного подхода позволит значительно уменьшить риски на рынке недвижимости и повысить инвестиционную активность в строительстве.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.68 «Развитие теории и методологии управления недвижимостью» и п. 15.71 «Управление объектами недвижимости» Паспортов специальностей ВАК. Необходимость практического разрешения проблемы формирования управленческих решений в сфере недвижимости, обеспечивающих наибольшую отдачу от реализуемой стратегии по эффективному

2 использованию недвижимости, и ее недостаточная теоретическая проработка

определили выбор темы исследования.

Ц е л ь ю д и с с е р т а ц и о н н о й р а б о т ы является формирование методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

-провести анализ применяемых методов управления земельноимущественными объектами (комплексами) на основе выбора стратегии их эффективного использования на рынке недвижимости;

-предложить механизм выбора стратегии эффективного управления объектами недвижимости на основе портфельного подхода;

-разработать методику определения оптимального соотношения риска

идоходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов);

-сформировать методику определения конкурентной позиции элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;

-разработать экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

П р е д м е т о м и с с л е д о в а н и я являются процессы управления совокупностью объектов недвижимости на основе выбора эффективных портфельных стратегий.

законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике

4 органами местного самоуправления при разработке нормативных документов,

регламентирующих функционирование рынка недвижимости.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит

реализовывать экономические стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы

обучения студентов по специальностям «Экспертиза и управление

недвижимостью», «Экономика и управление на предприятии (в

строительстве)», «Земельный кадастр», «Менеджмент организации», а также в

программы повышения квалификации и переподготовки специалистов.

А п р о б а ц и я р а б о т ы . Основные положения диссертационного

исследования докладывались на научно-технической конференции ППС, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов «Архитектура и строительство - 2000» (г. Н.Новгород, 2000 г.), на пятой Всероссийской научнопрактической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов (г. Н.Новгород, 2004 г.), на третьей Международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями» (г. Пенза, 2004 г.), на научно-практической конференции «Перспективные разработки науки и техники» (г. Белгород, 2004 г.) и на научно-практической конференции «Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода» (г. Н.Новгород, 2005 г.).

формированию методов стратегического управления земельно-имуществен- ными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, включающие:

5

- механизм выбора стратегии эффективного использования земельно-

имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода к

управлению недвижимостью;

-методика обеспечения оптимального соотношения риска и доходности портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) на основании определения его рационального состава;

-методика конкурентного позиционирования комбинации «продуктрынок» в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;

экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Состояние вопроса и задачи исследования» раскрыта сущность стратегического управления недвижимостью; исследованы процесс развития и существующие концептуальные подходы к стратегическому управлению единичными объектами недвижимости; проведено обобщение исследований зарубежных и отечественных ученых в области стратегического управления; обоснована необходимость применения портфельного подхода к управлению совокупностью объектов недвижимости.

Результатом развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и строительства стало появление у коммерческих организаций возможности формировать и управлять портфелями недвижимости на правах частной собственности, долгосрочной аренды или на основании договора доверительного управления (траста).

6 Основной целью стратегического управления совокупностью объектов

недвижимости является достижение максимального экономического эффекта от реализации инвестиционных проектов, в частности связанных с развитием земельных участков. При этом объекты инвестиций (недвижимость)

рассматриваются в качестве элементов портфеля активов.

Таким образом, портфель представляет собой совокупность объектов недвижимости, каждый из которых характеризуется различными функциями,

положением на рынке и степенью риска.

Центральным аспектом управления портфелем недвижимости является достижение максимального уровня доходности от вложенных инвестиций. Для обозначения объектов инвестиций введем понятие земельно-имущественный

объект (комплекс).

Земельно-имущественный объект (комплекс) - земельный участок без

каких-либо строений, либо участок с находящейся на нем прочей недвижимостью разного состава, типа и степени завершенности строительства.

Основой стратегического управления недвижимостью является система стратегий на корпоративном, функциональном и инструментальном уровнях позволяющая обеспечить активное использование научно-технического,

производственного, организационного, экономического и социального потенциала управляющей организации на рынке недвижимости.

Анализ литературы по инвестиционному и стратегическому менеджменту

зарубежных и отечественных авторов, таких как А.Н. Асаул, Л.Н. Краснянский, П.Г. Грабовый, М. Альберт, И. Ансофф, А.Дж. Стрикленд, Л. Гэлловэй, А.А. Томпсон, Г. Харрисон, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев, А.И. Уткин, С.В. Грибовский и др., показывает, что проблемы принятия управленческих

7 Отсутствует соответствующий экономический инструментарий для

формирования и реализации эффективной стратегии управления совокупностью объектов недвижимости в условиях изменяющейся рыночной среды.

Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй главе.

Вторая глава «Методические основы управления земельно-

имущественными объектами (комплексами)» раскрывает содержание процессов формирования и развития методологии портфельного подхода к стратегическому управлению объектами недвижимости.

Управление объектами недвижимости заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в ее реализации. С этой целью предлагается ввести понятие

портфельной стратегии управления земельно-имущественными объектами (комплексами).

Портфельная стратегия - обобщающая модель действий, необходимых для формирования оптимального состава объектов недвижимости в структуре портфеля с целью достижения максимального уровня доходности при существующем на рынке уровне риска.

Методология управления недвижимостью обусловливает постановку комплекса задач по реализации стратегии использования земельноимущественных объектов (комплексов), направленной на формирование эффективнодиверсифицированногопортфеля.

Рассмотрим совокупность объектов недвижимости, составными элементами (единицами) которой являются земельные участки. Механизм формирования стратегии развития такого портфеля недвижимости представлен

на рис. 1,