4822
.pdf
На правах рукописи
Лимаренко Валерий Игоревич
ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ В УСЛОВИЯХ
ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ
08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством
08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук
Москва-2000
Работа выполнена в Институте региональных экономических исследований г. Москва.
Научные консультанты: И.В.Зайцевский - доктор экономических наук.
Официальныеоппоненты: М.И.Каменецкий - доктор экономических наук, профессор; В.М.Серов - доктор экономических наук, профессор;
А.Н.Кириллова - доктор экономических наук, профессор.
Ведущая организация: |
|
Центральный научно |
- исследовательский |
|
|
|
институт |
экономики и управления |
|
|
|
в строительстве (ЦНИИЭУС) |
||
|
|
Госстроя |
России. |
|
Защита состоится |
17 |
XI |
2000 года в |
14°° часов на заседании |
Диссертационного Совета Д.155.03.01. в Институте региональных экономических исследований по адресу. Москва, ул. Сивцев Вражек, дом 29/16, строение 1, 6-й этаж.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института региональных экономических исследований.
Автореферат разослан 16 X |
2000 года. |
Ученыйсекретарь |
|
Диссертационного Совета, |
|
кандидат экономических наук |
Назарова О.М. |
1. Общая характеристика работы
Актуальность темы. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилишная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и прежде всего среднего класса.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рынок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и стремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.
Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей создание в начале первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование временных промежуточных моделей ипотечного кредитования.
Все сказанное свидетельствует о своеобразии ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющем актуальность создания особого научно-методологического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.
Экономической основой системы ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего США, является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем. что облигация, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже в Канаде и особенно
вевропейских странах значение вторичного рынка существенно ниже, чем в США.
Всвязи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично. Возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые
инструменты в сложившихся условиях |
могут быть в основном ориентированы на |
внутренний финансовый рынок и целевые |
средства, в том числе бюджетные. В этой связи |
важно отметить, что система ипотечного кредитования жилищного строительства решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечет: за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного жилищного кредитования - это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходом бюджета.
Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остальная часть приходится на заемные средства. В диссертационной работе обосновывается, что в условиях России при ограниченных источниках ипотечного кредитования долю средств населения можно довести до 80-90%, т.е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.
Таким образом, актуальность развития ипотечного кредитования в России является значительной. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм мультипликации налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а дополнительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотечных кредитов, которые в этой системе выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на свои источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий региона.
Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.
Целью исследования является решение комплексной научной проблемы, имеющей важное народно-хозяйственное значение, суть которой состоит в разработке, обосновании и апробировании теоретико-методологических положений и методических основ становления и развития системы управления ипотечным жилищным кредитованием в переходный период на примере муниципального образования на основе выявления и изучения закономерностей, объективных противоречий и тенденций, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием российской экономики.
Достижение поставленной цели потребовало решения автором ряда научных
и научно-практических задач:
Г) изучения теоретических основ залога недвижимости, опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценки его применимости в условиях России;
2)проведения анализа эволюции жилищной политики России, обобщения российского опыта ипотечного кредитования и на его основе определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой;
3)определения оптимальной структуры источников финансирования для строительства жилья и условий ипотечного кредитования, позволяющих эффективно активизировать потребительский спрос, привлечь максимальное количество участников программ ипотечного кредитования среди населения и дополнительные внебюджетные финансовые ресурсы;
4)определения методики оптимизации условий ипотечного кредитования для увеличения инвестиционного потока в реальный сектор экономики;
5)разработки и теоретического обоснования механизма мультипликации налогов от привлечения средств населения на строительство жилья за счет стимулирования покупательского спроса на рынке жилья и определения принципов расчета его основных экономических показателей;
6)определения метода расчета предельных значений доли ипотечного кредита в стоимости нового жилья с позиций функционирования системы ипотечного кредитования в самодостаточном режиме с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика;
7)разработки механизма рефинансирования в муниципальных системах ипотечного кредитования и метода расчета эффективной доходности ипотечных ценных бумаг в условиях нестабильной экономики;
8)разработки модели управления ипотечным жилищным кредитованием в муниципальном образовании, включающей:
выделение основных подсистем управления внутренней и внешней среды системы ипотечного кредитования по функциональным признакам, определение основных целей, задач и функций каждой из подсистем, а также определение схемы их взаимодействия:
разработку организационной структуры управления муниципальной системой ипотечного кредитования;
обоснование схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования;
3
9) разработки механизма трансформации переходной модели в классические формы;
10) проведения анализа результатов, полученных от внедрения разработанной муниципальной системы ипотечного жилищного кредитования, и оценки ее эффективности.
Декомпозиция цели определила логику поэтапного исследования комплекса проблем: от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создания на их базе модели муниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым состояниям экономики страны, до разработки конкретных механизмов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях г. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.
Объектом исследования является ипотека (система ипотечного жилищного кредитования) на макро-, мезо- и микроуровнях управления народным хозяйством.
Предметом исследования являются теория, методология, методы, механизмы формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной российской экономики.
Методологически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), теории финансов и рынка ценных бума); ипотечного кредитования, государственного регулирования экономикой.
При проведении исследований автор опирался на труды отечественных и зарубежных исследователей: Агапкина В.М., Бригхема Ю., Бурака П.И., Гапенски Л., Ема B.C., Епифанова В.А.. Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Косаревой Н.Б., Кейнса Дж., Кирилловой A.M., Рей К.И., Страйка Р;Дж. Применялись методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.
В работе использованы статистические показатели и отчетные данные но системе ипотечного кредитования г. Сарова, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщенный опыт CШA, Германии и ряда других зарубежных стран.
Информационной базой исследования стали официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации. Госкомстата, Минэкономики, Международного института строительства, а также материалы опубликованные в научных монографиях и периодической печати, представленные на конференциях и совещаниях.
Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основываются на материалах экспериментального полномасштабного внедрения в
г. Сарове разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечного кредито-вания, использовании репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, агентства недвижимости, Госкомстата России, современных теории и методологических принципов, а также разработанных автором и опробованных па практике методов и приемов выполнения экономического исследования.
Диссертационная работа выполнялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами "Свой Дом" и "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", утвержденной Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г. Сарова "Жилье в кредит" и отраслевой Концепции улучшения жилищных условий населения ЗАТО и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.
Научная новизна выполненного исследования состоит в том, что впервые сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании, разработке и внедрении самодостаточной муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием для условий переходной экономики. В ходе ее разработки предложены и описаны новые экономические механизмы и отношения между субъектами системы ипотечного жилищного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же дополнительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
1. Разработан механизм активизации потребительского спроса населения в системе ипотечного жилищного кредитования, который включает в себя специальные технологии мобилизации ресурсов населения в конкурентной среде, предусматривает использование ликвидной жилой недвижимости населения в качестве оплаты стоимости жилья, а также доступные условия кредитования обеспечивающие оптимизацию процесса.
2. Выявлены экономическая природа эффекта мультипликации налогов, впервые разработан и обоснован механизм мультипликации налогов в системе ипотечного кредитования. Предложенный механизм мультипликации налогов
способен обеспечивать источниками финансирования как локальные экономические системы строительства жилья на уровне отдельных муниципалитетов или субъектов Федерации, так и национальную систему ипотечного кредитования в целом, оказывает стабилизирующее воздействие на внешнюю экономическую среду системы.
3.Разработаны научные принципы и на их основе методика расчета базовых параметров механизма мультипликации налогов, позволяющая определять режимы, при которых система ипотечного жилищного кредитования становится самодостаточной. Для этих целей введен коэффициент мультипликации налогов как отношение прироста налогов к величине дополнительных инвестиций, создающих эти дополнительные налоги в реальном секторе экономики. Обоснована зависимость, позволяющая устанавливать относительную и абсолютную величины предельного значения ипотечного кредита как функции суммы дополнительных инвестиций и коэффициента мультипликации налогов.
4.Впервые обоснован и предложен механизм рефинансирования в системе ипотечного кредитования жилья в условиях переходной экономики, включающий эмиссию низкодоходных ипотечных ценных бумаг, меры снижения рисков инвесторов и кредиторов, а также меры экономического стимулирования, повышающие их эффективную доходность. Показано, что в условиях переходной экономики механизм рефинансирования на начальных его этапах приводится в движение эффектом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.
5.Разработана методика повышения доходности инвесторов в процессе рефинансирования переходной модели ипотечного кредитования. Выведены формулы расчета эффективной доходности потенциальных инвесторов иизкодоходных ипотечных ценных бумаг.
6.Впервые определена стратегия поэтапного развития системы ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной экономики с использованием промежуточных форм, состоящая из трех этапов, каждый из которых имеет систему управления, соответствующую стадии формирования модели. Стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале создание первичного рынка ипотеки, а лишь затем формирование вторичного рынка. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду. Это приводит к укреплению рынка капитала и росту потребительской способности населения. Сделан вывод, что первичной ячейкой системы ипотечного кредитования в переходной модели является муниципальная система. По мере интеграции системы от муниципального
6
уровня до национального происходят стабилизирующие экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования.
7. Разработана и внедрена модель управления ипотечным жилищным кредитованием в муниципальных образованиях для условий переходной экономики. Выделены основные подсистемы управления муниципальной системой ипотечного кредитования, которые заложены в основу внедренной в г. Сарове автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанный диссертантом системы в 1998-1999 гг. обеспечило улучшение жилищных условий 1480 человек, удвоение объема жилищного строительства и получение дополнительных доходов бюджета в размере 11 млн. руб.
Отдельные результаты работы использовались при:
•разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" в г. Сарове;
•разработке Концепции международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации;
•подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики Российской Федерации по вопросам создания орншизационно-финансового механизма реализации Федеральной целевой программы: "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";
•разработке методических материалов и учебных программ Саровского физико-технического института по курсу "Подготовка слушателей в области ипотечного кредитования жилищного строительства";
•разработке Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации
•разработке Концепции улучшения жилищных условий населения закрытых административно-территориальных образований и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.
На защиту выносятся результаты теоретического обобщения и решения научнопрактической проблемы, имеющей важное народно-хозяйственное значение, заключающейся в создании научно-методологического подхода к формированию муниципальных систем управления ипотечным жилищным кредитованием для условий переходной экономики, применении такою подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее полномасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Сарова, а именно:
•Система управления ипотечным жилищным кредитованием в муниципальном образовании для условий переходной экономики.
•Механизм активизации потребительского спроса на рынке жилья в моделях ипотечного жилищного кредитования переходной экономики за снег использования ипотечного кредитования и методов оптимизации условий кредитования.
•Механизм мультипликации налогов в системе ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающий источник ее финансирования, методика расчета основных параметров, позволяющая определять режимы, при которых система становится самодостаточной.
•Механизм рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования
в условиях неустойчивой экономики и высокой инфляции.
•Технология поэтапного развития системы ипотечного жилищного кредитования в условиях переходной экономики с использованием промежуточных форм.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на
Международном семинаре на тему: "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" (Москва, май 1998 г.), на парламентских слушаниях на тему: "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" (Москва, май 1998 г.), парламентских слушаниях на тему "Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации" (Москва, ноябрь 1998 г.), на Координационном Совете Министерства региональной политики по теме: "О реализации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (Москва, февраль 1999 г.). на коллегии Министерства экономики России по обсуждению проекта «Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации» (Москва, 1999 г.), на отраслевом семинаре-совещании Минатома России по вопросам жилищного строительства и ипотечного кредитования (Саров, март 2000 г.).
8