4409

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Горбунов Сергей Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Ромашова Ирина Борисовна

кандидат экономических наук, доцент Шестаков Александр Петрович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита диссертации состоится 8 октября 2010 г. в 15.30 на заседании

диссертационного совета Д. 212.162.08 при ГОУ ВПО «Нижегородский

государственный архитектурно-строительный университет» по

адресу: 603950, Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65, корп. Х, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный

университет».

Автореферат разослан 7 сентября 2010 г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях развития строительной отрасли России сохраняет актуальность проблема эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

Вцелом по России по данным Росстата свыше ста тысяч объектов находится на стадии незавершенных строительством, из них законсервировано и приостановлено строительство более чем на двадцати семи тысячах объектов. В Нижегородской области данный показатель составляет 953 объекта. Общая площадь жилых домов, приостановленных строительством, по России за 2009 год составляет 6261,87 тысяч квадратных метров, из них более четырехсот тысяч квадратных метров по Нижегородской области.

Внастоящее время существует ряд проблем, негативно сказывающихся на развитии рынка недвижимости, в том числе снижение спроса на жилье в связи с экономической нестабильностью, высокие процентные ставки по строительному кредиту, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья.

Существующие формы взаимоотношений между участниками процесса инвестирования объектов незавершенного строительства не отвечают современным требованиям, что существенно ухудшает состояние рынка недвижимости и негативно сказывается на экономике страны в целом. Один из наиболее перспективных вариантов решения данной проблемы предполагает организацию взаимодействия участников инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства на основе паевого инвестирования.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок недвижимости, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья.

Актуальность практического решения проблемы незавершенного строительства, существующей на рынке недвижимости, путем формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на основе закрытых паевых инвестиционных фондов, отмечается в п. 15.63. “Методические и методологические аспекты взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор – заказчик – застройщик – проектировщик – подрядчик)” Паспортов специальностей ВАК.

Степень разработанности проблемы. В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Балабанов И.Т., Валдайцев С.В., Валинурова Л.С., Власова В.М., Грабовый П.Г., Градов А.П., Григорьев В.В., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Иванов Ю.В., Ильенкова С.Д., Ковалев А.П., Кожин В.А., Краснянский Л.Н., Мазур И.И., Новицкий Н.А., Резник С.Д., Ромашова И.Б., Самочкин В.Н., Серов В.М., Тренев Н.Н., Уткин А.И.,

3

Хавин Д.В., Четыркин Е.М., Щуров Б.В. и другие. В работах рассматриваются методические аспекты взаимодействия участников инвестиционного процесса в строительстве. При этом недостаточно внимания уделяется формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах незавершенного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта.

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэлловэйя Л., Коупленда Т., Крушвица Л., Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М.Х., Найта Р., Портера М.Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона А.А., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Холта Роберта Н., Шарпа У. и других.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов по формированию системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке незавершенного строительства.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих

задач:

-проанализировать современное состояние первичного рынка недвижимости и существующие подходы к организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства;

-предложить организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

-сформировать экономико-математическую модель расчета уровня безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости как участника предложенного организационноэкономического механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

-предложить структурную модель инвестиционных потоков на разных этапах реализации инвестиционного проекта завершения строительства объекта жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

-разработать систему договорных отношений между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма, направленную на оптимизацию процесса инвестирования объектов незавершенного строительства.

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Предметом исследования данной работы является система взаимоотношений участников инвестиционного процесса при реализации механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. При разработке положений диссертации применялись

4

следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация.

Впроцессе разработки диссертации использованы законодательные

инормативно-правовые документы в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы научных конференций и концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.

Научная новизна диссертации заключается в предложенных методических подходах к формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства, направленных на повышение эффективности инвестиций в жилищное строительство с привлечением закрытых паевых фондов.

Кнаиболее существенным научным результатам, полученным автором и выносимым на защиту, относятся следующие.

1.Разработан организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций, позволяющий эффективно управлять процессами завершения строительства и реализации жилья и обеспечивающий эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства.

2.Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

3.Разработана экономико-математическая модель определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при участии в механизме инвестирования объектов незавершенного строительства на основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья.

4.Сформирована структурная модель инвестиционных потоков участников инвестиционного процесса на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, в период осуществления инвестиционной деятельности фондов и в период их ликвидации, позволяющая эффективно распределять денежные средства между участниками инвестиционного проекта на протяжении всего периода его реализации.

5.Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.

5

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью формирования эффективной системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса

встроительстве в современных условиях развития рынка недвижимости. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации эффективной системы взаимодействия между участниками инвестиционной политики в сфере незавершенного жилого строительства.

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурностроительного университета (ННГАСУ).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения.

Введение.

Глава 1. Оценка современного состояния первичного рынка недвижимости и существующих подходов к организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства.

1.1.Анализ принципов взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при решении проблемы незавершенного строительства в современных условиях.

1.2.Закрытые паевые инвестиционные фонды и их роль на первичном рынке жилья как участников инвестиционного процесса.

1.3.Перспективы применения паевого инвестирования для развития жилищного строительства.

Глава 2. Разработка методических основ формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства с применением закрытых паевых инвестиционных фондов.

2.1.Формирование организационно-экономического механизма инвестирования объекта жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

2.2.Моделирование структуры инвестиционных потоков на разных этапах реализации инвестиционного проекта.

2.3.Разработка экономико-математической модели определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

врамках разработанной системы взаимодействия участников инвестиционного процесса.

Глава 3. Практическое применение и оценка эффективности предложенных разработок.

3.1.Организация взаимодействия субъектов инвестиционного рынка при реализации предложенных разработок.

6

3.2.Методические подходы к оценке прибыли закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в рамках разработанной системы взаимодействия между участниками инвестиционного процесса.

3.3.Практическое использование и оценка эффективности системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при реализации методики инвестирования объекта незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

Заключение.

Библиографический список использованной литературы.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Для эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства предложен комплексный подход к созданию механизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

Организационный механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций, разработанный для обеспечения эффективного взаимодействия между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства представлен на рисунке 1.

Целесообразность применения паевых инвестиций для инвестирования объектов жилого незавершенного строительства обусловлена возможностью осуществления процесса приобретения объекта, завершения строительства и реализации жилья под единым контролем управляющей компании и гарантией муниципалитета, что обеспечивает надежность и эффективность предлагаемого механизма.

Особенностью предлагаемого механизма является использование инвестиционных фондов двух категорий: закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды, взаимодействие которых позволяет эффективно управлять финансированием объектов жилого незавершенного строительства.

Доход закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости складывается из прибыли, получаемой за счет завершения строительства объекта недвижимости и реализации жилья и распределяемой затем между пайщиками пропорционально количеству паев. Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд занимается выкупом закладных на объект и получением дохода в виде процентов на стоимость кредита в процессе функционирования фонда. При ликвидации фонда банк выкупает закладные у фонда на заранее оговоренных условиях.

Данный механизм позволяет эффективно организовать систему взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

7

23

Рис. 1. Организационно-экономический механизм инвестирования объектов незавершенного строительства с применением паевых инвестиций:

НЗ – объект незавершенного строительства; УК – управляющая компания; СД – специализированный депозитарий; – направление взаимодействия; 1 – распоряжение о проведении инвентаризации объектов незавершенного строительства; 2 – выбор объекта НЗ; 3 – определение возможности использования объекта для завершения строительства;4

– регистрация права собственности на объект; 5,6 – передача прав на использование объекта УК и самого объекта НЗ; 7 – определение заказчика строительства УК; 8,9 – осуществление УК распоряжения финансовыми средствами, хранящимися и учитываемыми в СД под контролем оценщика; 10,11 – найм агентов; 12,13 – продажа паев пайщикам; 14,15 – поступление средств в фонд; 16,17 – взаимодействие между участниками строительного процесса; 18 – строительство объекта недвижимости; 19 – выкуп закладных у банка; 20, 21 – передача денежных средств в СД; 22 – выбор объекта недвижимости для покупки; 23 – страхование рисков покупателя жилья; 24 – страхование рисков банка; 25 – взаимодействие покупателя жилья с риэлтером; 26 – взаимодействие застройщика – продавца жилья с риэлтером; 27 – процесс выдачи ипотечного кредита; 28 – платежи участников долевого строительства за приобретаемое жилье; 29 – приобретение жилья долевыми участниками

Ввиду отсутствия финансирования объектов незавершенного строительства федеральным бюджетом и недостатка выделяемых муниципалитетом средств на завершение строительства, инвестирование объектов незавершенного строительства за счет привлечения денежных средств пайщиков является по мнению автора оптимальным вариантом.

Организация взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма осуществляется следующим образом: муниципалитет создает специальную комиссию, которая принимает решения о том, что делать с объектами, которые попали в список незавершенных. Комиссия выбирает объекты, которые можно выставлять на аукционы, передать в муниципальную собственность, продать, списать, достроить, изменить их функциональное назначение. Управляющая компания формирует два закрытых паевых инвестиционных фонда – недвижимости и ипотечный, которые представляют собой объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление Управляющей компании. После оформления прав собственности застройщиком на объект незавершенного строительства, закрытый инвестиционный фонд недвижимости под контролем муниципальных властей, выкупает у собственников, которые по тем или иным причинам не могут завершить строительство, объекты с определенной степенью готовности.

Так как паевой фонд не является юридическим лицом, его имуществом распоряжается управляющая компания. Поэтому необходим контроль деятельности управляющей компании. Уровни контроля деятельности Управляющей компании представлены на рис. 2.

Первый уровень – контроль со стороны Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Это стратегический контроль на длительный период времени.

Управляющая компания может управлять паевым фондом только на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг (ФКЦБ).

Второй уровень – тактический контроль, осуществляется непосредственно в период функционирования фондов и осуществляется специализированными депозитариями.

Специализированный депозитарий ведет хранение, и учет прав на ценные бумаги, составляющие паевой фонд. Специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением управляющей компанией паевого инвестиционного фонда нормативных правовых актов и правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Третий уровень – операционный контроль, охватывающий такие стадии деятельности Управляющей компании, как приобретение объекта незавершенного строительства, непосредственный тщательный аудит бухгалтерской отчетности, отчетности по имуществу фонда, состава и структуры активов фонда.

9

Рис. 2. Уровни контроля деятельности Управляющей компании 1- стратегический контроль; 2- тактический контроль; 3- операционный контроль.

Уровни дохода и риска в рассматриваемых фондах для пайщиков неодинаковы. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости предоставляет возможность получения большего дохода, но при этом подразумевает наличие рисков, связанных со строительством объекта недвижимости, тогда как закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд позволяет получить небольшой, но стабильный доход.

Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, помимо функций доверительного управления имуществом фонда, управляющая компания выполняет и функции заказчика строительства, что позволяет принимать организационные и экономические решения по инвестированию проекта строительства жилья. Ипотечный фонд в процессе функционирования занимается выкупом закладных на построенный объект у банка-партнера, что позволяет управляющей

10