3974

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНОСТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" (ННГАСУ)

_____________________________________________________________________

Кафедра недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа

Методические указания

для проведения практических занятий по дисциплине «Оценка земли (включая техническую инвентаризацию зданий)» студентами специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» очной

и заочной форм обучения.

Нижний Новгород ННГАСУ

2012

УДК

Методические указания для проведения практических занятий по дисциплине «Оценка земли (включаю техническую инвентаризацию зданий)» студентами специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» очной и заочной форм обучения. – Нижний Новгород: Издание ННГАСУ, 2012. – 43 с.

Методические указания содержат порядок и примеры практических расчетов по основным разделам дисциплины «Оценка земли (включая техническую инвентаризацию зданий)». Приведены примеры расчета различными подходами и методами застроенных и свободных от улучшений земельных участков для определения рыночной стоимости земельных участков.

Составители: И.В. Трубина Ю.Н. Жулькова

© Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 2012

3

СОДЕРЖАНИЕ

1.Особенности оценки земельных участков…………………………. 5

2.Методы оценки земли……………………………………………...... 5 2.1 Метод сравнения продаж……………………………………………. 7 2.2 Метод распределения (соотнесения)……………………………….. 21 2.3 Метод выделения (извлечения)……………………………………... 25 2.4 Метод остатка………………………………………………………... 26 2.5 Метод капитализации дохода (земельной ренты)……………......... 36 2.6 Метод предполагаемого использования…………………………… 38 Список использованной литературы…….………………………………. 43

4

ВВЕДЕНИЕ

Целью определения рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества.

Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. В основе государственного регулирования лежит политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и соответственно повышению экономической активности.

Система управления недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах.

Главными задачами системы являются:

–фискальная – создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения на основе мониторинга их рыночной стоимости;

–экономическая – создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости в городах, развитие экономической активности в сельскохозяйственном секторе экономики, создание условий для изъятия в бюджет государства природоресурсной ренты, образующейся в лесном и горном секторах экономики;

–создание благоприятного инвестиционного климата в стране в це-

лом.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной стоимости земли становится одной из важнейших задач, как органов государственной власти, так и органов местного самоуправления.

5

1. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельные участки как объекты недвижимости обладают значительными особенностями при применении оценочных подходов и методов. Вызвано это следующими принципиальными отличиями земельных участков от остальных видов недвижимого имущества:

1.земельные участки являются основным, базисным видом недвижимости, так как функционирование любых иных видов недвижимых объектов невозможно без неотрывной связи с землей. Таким образом, земельные участки являются первичным видом недвижимости. Из данной особенности следует вывод, что при оценке стоимости земельного участка необходимо более тщательно проводить анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ), так как вариативность использования незастроенных земельных участков зачастую выше, чем у существующих зданий и сооружений. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков указывают, что наиболее эффективное использование земельного участка должно определяться с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка;

2.большинство характеристик земельного участка, оказывающих значительное влияние на его стоимость (например, плодородие, строительные свойства грунтов, залежи полезных ископаемых), носит природный характер и не может быть создано человеком. Следовательно, существуют значительные ограничения при использовании затратного подхода в процессе оценки земельных участков. Так данный подход совершенно неприменим при оценке участков без улучшений и может иметь ограниченное применение при оценке участков с улучшениями;

3.большую часть стоимости земельного участка как недвижимости формирует местоположение, поэтому при оценке данного вида недвижимости необходимо учитывать не только характеристики самого участка и расположенных на нем улучшений, но и преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка, перспективы развития района, в которой расположен земельный участок, ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

2.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Всоответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки используют методы сравнительного, доходного и частично затратного подходов.

7

Окончание табл.1

Суть метода заключается в том, что разница суммы, полученной от проПредполагаемого даж освоенных участков, и общих использования затрат на освоение территории эквивалентна стоимости неосвоенной

земли.

2.1 Метод сравнения продаж

Методом сравнения продаж оценивают как незастроенные, так и застроенные (зданиями, строениями или сооружениями) земельные участки. Успешное применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Достоинствами метода следует признать его ориентировку на имеющуюся рыночную информацию и сложившийся в районе расположения оцениваемого участка уровень цен.

Недостатки метода заключаются в сложности и трудоемкости вычисления корректировок, приводящих к тому, что разные методы вычисления приводят к разным, зачастую противоречивым результатам. Как показывает практика. Метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Пример 1.

Оценщику недвижимости необходимо оценить земельный участок под автосервисом общей площадью 8000 м2. Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 9 месяцев, предшествующих оценке. Основные характеристики участков, влияющие на стоимость, приведены в таблице 2. Какие-либо другие существенные отличия не выявлены.

Поправки в цены объектов-аналогов вносились оценщиком в традиционном порядке.

8

Окончание табл. 2

Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения. В таблице 3 приведен перечень элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе рыночных данных.

Таблица 3

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

1.Передаваемые 1.1. Обременение объекта договорами аренды

По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов: последовательные (кумулятивные) и независимые.

На кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. На независимой основе корректировки вносятся тогда когда точно установлено, что