3009

На правах рукописи

Романова Ирина Валерьевна

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – строительство)

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород – 2012

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью ре-

шения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.

Впореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.

На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.

Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансовокредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.

Втеории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья оказались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.

Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.

Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное ко-

3

личество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, В.Л. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.

Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бузырева, В.И. Видяпина, А.А. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, В.С. Казейкина, В.А. Кожина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, Н.А. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, В.В. Ноздрина, Н.Ф. Пермичева, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, В.С. Чекалина, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.

Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка элитного жилья. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у обеспеченных категорий населения как к эффективному инвестиционному инструменту.

Вместе с тем, проблемы развития рынка элитного жилья оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка элитного жилья, а также неразработанность системы экономических отношений между его субъектами, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является разработка стратегии развития рынка элитного жилья, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.

Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

–раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;

–анализ тенденций развития рынка жилья в пореформенный период и оценка его современного состояния и проблем;

–анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;

–исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;

–разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

4

Объектом исследования выступает рынок элитного жилья. Предметом исследования являются экономические отношения, возни-

кающие при функционировании и развитии рынка элитного жилья. Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсов решить

жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.

Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию возникновения и развития отечественного рынка жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на рынок элитного жилья в экономической литературе. Данный подход помог диссертанту выявить и определить экономическую сущность рынка элитного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты органов государственной власти, монографические и диссертационные исследования, статьи российских и зарубежных ученых и экспертов в научных и специализированных изданиях по жилищной тематике. По практическим вопросам функционирования рынка элитного жилья использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, правительств Москвы и Московской области, интернет-источники.

Научная новизна исследования состоит в выработке рекомендаций по формированию стратегии развития рынка элитного жилья, основанной на исследовании теории, выявлении основных тенденций становления и развития рынка элитного жилья, экономическом анализе современных состояния и проблем его регулирования, а также зарубежного опыта.

5

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в сле-

дующем:

1.Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «рынок элитного жилья» как системы экономических отношений между девелоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства. В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капвложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию жилья. Обусловлено это тем, что для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно осуществляется несколько лет. Поэтому конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.

2.Выявлена характерная особенность современного жилищного строительства в Московском регионе: благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья. Установлено, что произошло это за счет, во-первых, изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья, во-вторых, за счет резкого роста доходов некоторых категорий граждан. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий населения невозможно, обоснована целесообразность развития рынка элитного жилья, на котором граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы.

3.Доказано, что мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом и нестабильностью банков. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.

4.Уточнен порядок расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования стратегии его развития, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья и привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей. Кроме того, предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения.

6

5. Разработана стратегия развития рынка элитного жилья, которая основана на обосновании его экономической сущности, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития и направлена на обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления. Значимость предложенной стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссер-

тации состоит в разработке подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают экономику строительства и теорию рынка жилья более полным представлением сущности исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием стратегии развития рынка элитного жилья.

Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Методические положения предложенной стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона могут быть использованы Правительством города Москвы и правительством Московской области при выработке и реализации мероприятий программ развития жилищного строительства в столичном регионе.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях:

–« Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция» (Пенза, 2008 г.);

–« Современные направления теоретических и прикладных исследований: Международная научно-практическая конференция» (Одесса, 2009 г.);

–« Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция» (Москва, 2009 г.);

–« Экономика и управление: теория, методология, практика: Международная научно-техническая конференция» (Самара, 2009 г.);

–« Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Моск-

7

ва, 2010 г.).

Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Вестник Московского государственного строительного университета», «Градостроительство», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО

«Научно-исследовательский центр “ Стратегия”» ( г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 15 работах, общим объемом 6,14 п.л. (авт. – 5,01 п.л.), в т.ч. 3

– в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.

Структура диссертационной работы определена логикой исследова-

ния, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 193 источников. Ниже представлена структура работы.

Введение.

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка элитного жилья.

1.1.Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья».

1.2.Ретроспектива возникновения и развития рынка элитного жилья в пореформенной России.

Глава 2. Экономические проблемы функционирования и развития рынка элитного жилья.

2.1.Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона.

2.2.Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья.

2.3.Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях.

Глава 3. Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.

3.1.Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья.

3.2.Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)

3.3.Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)

Заключение.

Список использованной литературы.

8

Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту

1. Раскрытие экономической сущности и уточнение содержания категории «рынок элитного жилья». Как для отечественной экономической науки, так и для всех участников рынка жилья вопрос классификации жилых домов весьма актуален. В настоящее время класс одних и тех же объектов определяется различными участниками рынка по-разному, а между, исследователями, экспертами и профессиональным сообществом отсутствует четкое представление о том, какое жилье следует считать элитным.

До настоящего времени в России нет единой системы критериев, по которым должно классифицироваться элитное жилье: VIP, премиум, de luxe, «клубное», класс А, high-class и др. При этом три параметра – местоположение дома, количество квартир и однородное социальное окружение – обязательны для любого из вышеперечисленных вариантов классификации.

Понятие «элитное жилье» в отечественной экономической науке не имеет однозначного определения, данный сегмент исследователями и экспертами корректно не описан. Так, несмотря на трактовку исследуемой категории (от франц. elite – лучшее, отборное), существуют разночтения. По этой причине, например, квартиры повышенной комфортности, бизнес-класса часто смешивают с элитным жильем.

Исследование зарубежного опыта свидетельствует о том, что во всем мире покупатели элитной жилой недвижимости предъявляют весьма высокие требования к ее технической оснащенности. В их числе следует выделить: круглосуточное дежурство консьержа; систему замкнутого теленаблюдения за территорией; безопасную автостоянку (минимум два места на собственника); спортзал и бассейн; высокие технические характеристики интерьера, просторные комнаты с большими окнами; высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение; дистанционно управляемые системы освещения, отопления и защиты.

Жилая элитная недвижимость Лондона является эталоном среди европейских городов и насчитывает весьма значительное количество объектов, обладающих перечисленными выше и многими другими качествами. Обычно покупатели нового или реконструированного элитного жилья ожидают, что консьерж-служба будет также оказывать такие дополнительные услуги, как найм уборщиков, носильщик до входных дверей, заказ билетов в театр и в кино, покупка продуктов. Интерьеры подобного жилья выполнены в современном стиле, отделка ванных комнат и кухонь от таких дизайнеров как

Philippe Starg & Smeg.

В Париже жилая элитная недвижимость приобретается не для бизнеса, как в Лондоне, а для отдыха. Актуальным для парижан является расположение и техническое оснащение. Вместе с тем, к качеству жилищного строительства и оказываемых услуг здесь тоже требования высокие: характерные

9

признаки времени постройки в более старых зданиях (лепнина, камины); качественные интерьеры, включающие полы из твердой древесины и две ванные комнаты; прекрасный вид (особенно на реку или исторические районы); услуги консьержа, парковка и кондиционирование.

В диссертации отмечается, что в пореформенный период (табл. 1) сегмент рынка дорогого жилья приблизился к некоторой стабилизации, поэтому возникла объективная потребность в единой классификации. Первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частных компаний в нашей стране была предпринята в 1996 г.

Так, компания Noble Gibbons, входящая в ассоциацию CB Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся от Тверской улицы до Пречистенской набережной. Дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов.

В 2002 г. на рынке появилась классификация элитной недвижимости от компании «Миэль-недвижимость», которая предложила принципиально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элитность, разделены на три класса: КП1 – высший элитный класс, КП2 – средний

10