2950

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» (ННГАСУ)

Факультет архитектуры и градостроительства Кафедра геоинформатики и кадастра

Определение размеров и установление границ

земельных участков под многоквартирными жилыми

домами

Методические указания к практическим занятиям для студентов направления 120700.62 Землеустройство и кадастры

(профиль «Городской кадастр»)

Нижний Новгород 2012

1

УДК П 68

Определение размеров и установление границ земельных участков под

многоквартирными жилыми домами

Методические указания к практическим занятиям для студентов направления 120700.62 Землеустройство и кадастры (профиль «Городской кадастр») – Н.Новгород: Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 2012.- 16 с.

Методические указания предназначены для студентов 4 курса очной формы обучения направления «Землеустройство и кадастры» и содержат информацию, необходимую для решения задач по определению размеров и установлению границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами при изучении дисциплины «Кадастр застроенных территорий».

Составитель: Карандеева М.В. Клюева И.А.

©Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 2012

2

ВВЕДЕНИЕ

Всоответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Всоответствии со статьей 16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Всоответствии со статьей 6 Федерального закона № 191-ФЗ от 29.12.2004 года "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до вступления в силу технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству зданий, строений и сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Проекты планировки территорий и проекты межевания утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Целью выполнения практических заданий является определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами в границах проектирования. Объектом исследования является часть застроенной городской территории.

Для выполнения практических заданий преподаватель выдает студенту ситуационный план застроенной городской территории (масштаб 1:2000).

3

При выполнении практических заданий рекомендуется использовать лекционный курс по дисциплине «Кадастр застроенных территорий», а также может быть использована следующая литература:

1.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-

ФЗ;

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от

29 декабря 2004 года № 190-ФЗ;

3.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ;

4.Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 декабря 2010 года № 820 «Об утверждении свода правил «СНИП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

5.Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» от 04 апреля 2007 года № 6037-РМ/07;

6.Свод Правил по проектированию и строительству СП 30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах";

7.Постановление Правительства Нижегородской области от 18.07.2008 года

№289 "Об утверждении Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области".

4

1 Нормативно-правовое обеспечение определения границ земельных участков под многоквартирными жилыми домами

Во исполнение Послания Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 года был принят Федеральный закон от 21 июля 2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Данным Федеральным законом образован фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Этот фонд оказывает финансовую поддержку субъектам Российской Федерации на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и на переселение граждан из аварийного жилищного фонда при соблюдении субъектами Российской Федерации условия - наличие утвержденных органами государственной власти или органами местного самоуправления графиков проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.

Необходимость формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, обусловлена тем, что согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета, земельный участок, на котором расположен жилой дом, и все входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общедолевую собственность собственников помещения в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно части 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Согласно части 5 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и

5

законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушанья по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта, ее планировка и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов.

2 Основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами

1.Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженернотранспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

2.В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.

3.При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.

4.Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.

6

5.Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

6.Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.

7.Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

8.Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений

вмногоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Основанием для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, является утвержденный проект межевания территорий, в границах которых он расположен.

3 Определение нормативных размеров земельных участков под многоэтажными жилыми домами

3.1 Анализ территории в границах проектирования

Перед началом выполнения практических работ необходимо описать местоположение и рассчитать площадь в границах проектирования (в границах квартала

7

или его части), определить размеры и установить границы земельных участков под многоквартирными жилыми домами; рассчитать суммарную площадь жилых домов на данной территории, а так же площадь зданий, не являющихся многоквартирными жилыми домами (посторонние пользователи).

Рисунок 1 – Фрагмент схемы границ земельных участков под многоквартирными жилыми домам с обозначением вычисляемых площадей

8

Таблица 1 – Пример заполнения таблицы измерения площадей

3.2 Определение размеров земельного участка по градостроительным нормам

В основе расчета нормативных размеров земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений.

Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства квартальной застройки являлись:

-территории под жилыми зданиями;

-проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

-открытые площадки для временного хранения автомобилей;

9

-придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

-хозяйственные площадки;

-физкультурные площадки.

В основе определения нормативного размера земельного участка положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в границах проектирования на удельный показатель земельной доли по формуле:

S´НОРМ = SOБ * УH ,

где Ун- удельный показатель доли для жилых зданий различной этажности и разных годов постройки (Приложение А).

3.3 Определение нормативных размеров земельных участков по фактической доле площади занимаемой многоквартирным жилым домом в границах проектирования

При определении размеров земельного участка на базе отдельного здания в границах проектирования может применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления территорий в границах проектирования, не подлежащих передаче в общедолевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, т.е. земельных участков занятых школами, детскими дошкольными учреждениями, другими отдельно расположенными учреждениями культурно-бытового обслуживания, территориями незавершенной, реконструкционной и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в земельно-имущественном комплексе проводится по следующей формуле:

´´ ⁄ . .

норм общ нж ж общ зд застр к

где Sобщ - площадь квартала;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиум;

Sж - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала;

10