2628

На правах рукописи

Шлыкова Марина Владимировна

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВДЕПРЕССИВНОМ РЕГИОНЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями,

отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2001

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

3

ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период 1990-2000 гг. в сфере жилищного финансирования произошли значительные изменения, которые не могли не затронуть отрасль капитального строительства. Здесь преобразования носят еще более кардинальный характер, так как отрасль является одной из основных в процессе общественного воспроизводства. Формируются новые условия и принципы инвестиционной деятельности, создаются новые организационные формы строительных предприятий, рыночной инфраструктуры.

Особенно чутко реагирует на ситуацию в экономике страны инвестиционная сфера. В условиях экономического кризиса, влекущего за собой повышенную нестабильность экономики, резко снижается объем инвестиций, происходят серьезные изменения в их структуре. Резкое сокращение бюджетных ассигнований, а также недостаточное развитие новых форм организации и финансирования капитального строительства привело, в частности, к обострению жилищных проблем. Особенно инвестиционная ситуация ухудшилась с 1992 г. в связи с началом либерализации цен на жилье и реформ в области налогообложения.

Существенно изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования: значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в

эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократились с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%.

Вусловиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства, кроме этого объем бесплатно предоставляемого очередникам жилья снизился примерно в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

Вто же время сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности.

Однако созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

Немногие российские регионы могут финансировать свои расходы за счет собственных бюджетов. Следовательно, одним из важнейших путей увеличения жилищного строительства необходимо считать развитие внебюджетных форм финансирования. Но характерным в их применении сегодня является то, что они не работают в комплексе. В связи с этим необходимо сосредоточить внимание на создании правовой базы, в которой бы предусматривались взаимодополняющие схемы смешанного финансирования жилищного строительства.

Поэтому задачи государства в новых условиях должны заключаться: в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитнофинансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством должна оставаться и функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающихчастьстоимостижилья.

Вопросы организации и финансирования жилищного строительства рассматриваются в работах зарубежных и отечественных авторов, так их как В.М. Агапкин, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, А.А. Горбунов, Я. А. Рекитар, Е.Б. Смирнов, С.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина, Д. Фридман, H. Ордуэй и др., которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы. Вместе с тем следует отметить, что существует ряд аспектов, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации.

Задачи эффективного финансирования и организации жилищного строительства в депрессивном регионе в современных условиях совершенно недостаточно освещены в научной экономической литературе, поэтому тема настоящего диссертационного исследования представляется исключительно актуальной.

Целью диссертационного исследования является формирование методических основ организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства в депрессивном регионе в современных условиях за счет внебюджетных источников.

В соответствии с указанной целью в диссертации поставлены и решены следующие задачи:

. - изучение состояния жилищного строительства в Российской Федерации;

- определение сущности депрессивного региона;

-исследование вопросов организации жилищного строительства в депрессивном регионе;

-определение влияния развития жилищного строительства на качество жизни населения;

-изучение отечественного и зарубежного опыта функционирования систем ипотечного жилищного кредитования и стройсбережений;

-анализ методов и инструментов финансирования жилищного строительства (ипотечное жилищное кредитование, стройсбережения) и определение перспективы их развития;

-уточнение методов оценки экономической эффективности инвестирования жилищного строительства на основе долгосрочного кредитования.

Предметом исследовании является совокупность теоретических, методических и практических вопросов формирования организационноэкономического механизма жилищного строительства в депрессивном регионе.

Объектом исследования являются отечественные предприятия строительной отрасли; государственные структуры, участвующие в инвестиционно-строительном процессе; население, заинтересованное в решении жилищной проблемы.

Теоретической и методической базой исследования являются законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных, региональных и муниципальных органов власти и ведомств, труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме.

Статистической базой исследования являются материалы государственных и муниципальных статистических органов Российской Федерации, независимых информационных служб и экспертов в социальноэкономической области, а также результаты, полученные автором в результате самостоятельно проведенного социологического исследования.

Методология исследования. Особое значение в процессе исследования имело применение новых программных продуктов при автоматизированных расчетах. Обоснованность выводов и предложений, полученных в процессе исследования, обусловливаются методологией исследования, логической последовательностью выводов и подкрепляющими теоретические выводы практическими расчетами.

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

-обоснованы основные направления комплексного решения жилищного строительства в России и, в частности, в г. Иваново;

-выявлены специфические особенности развития депрессивного региона;

-выявлены особенности организации жилищного строительства в депрессивном регионе с использованием внебюджетных источников финансирования;

-определено значение систем ипотеки и стройсбережений как эффективных средств решения жилищной проблемы в современных условиях;

-на основе проведенного социологического исследования выявлены отношение респондентов к своим жилищным условиям и возможность решения жилищной проблемы как собственными силами, так и с помощью привлечения других источников кредитования;

-уточнены методы оценки экономической эффективности

инвестирования жилищного строительства на основе долгосрочного кредитования.

Практическая значимость заключается в возможности использования разработанного автором организационно-экономического механизма финансирования жилищного строительства с использованием систем ипотеки и стройсбережения в депрессивных регионах Российской Федерации, что позволит ускорить решение жилищной проблемы значительной части населения и повысить эффективность использования внебюджетных источников.

Внедрение и апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационной работы обсуждались и получили положительную оценку на международном конгрессе в Новосибирске, были отмечены на конкурсах: научных работ молодых ученых «Россия на пороге XXI века», проводимых Вольным экономическим обществом России в 1999г. и в 2000г.; грантов для докторантов и аспирантов СПбГИЭА в 1999г. и в СПбГИЭУ в 2000г.; «Профессиональный успех - 2000», проводимом Воронежским региональным общественным движением «Женское единство».

Результаты диссертационной работы нашли применение в деятельности Целевого внебюджетного фонда развития жилищного строительства администрации г. Иваново; использованы в отчете по научноисследовательской работе СПбГИЭУ "Формирование региональной инвестиционной стратегии в условиях ограниченности ресурсов".

Кроме того, автором опубликовано 10 работ общим объемом 12.585 п.л. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения,

списка использованной литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Впервой главе "Обзор состояния жилищного строительства в России

всовременных условиях и определение путей его выхода из кризиса"

проведен обзор состояния жилищного строительства в России в условиях действия рыночного механизма, и в частности, в депрессивном регионе (на примере г. Иваново).

Если в дореформенный период жилищная политика заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, то в годы реформ государство

резко устранилось от решения этой жизненно важной проблемы и за этот период произошло беспрецедентное ухудшение основных показателей строительной сферы России, которую охватил глубокий инвестиционный кризис. В результате во второй половине 1998 г. углубился инвестиционный спад, сократились объемы жилищного строительства и приток иностранных инвестиций, который до конца еще не преодолен отечественными организациями.

Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в 1998-2000 гг. в Российской Федерации представлены в таблице 1.

Таблица 1 Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности

в Российской Федерации за 1998 - 2000 гг.

Отраслевая структура инвестиций в основной капитал с выделением подотраслей "строительство" и "жилищное хозяйство" рассмотрены в таблице 2.

Таблица 2 Отраслевая структура инвестиций в основной капитал

в Российской Федерации (в процентах к итогу)

Данные таблицы 2 свидетельствуют о том, что с 1993 по 1997 гг. наблюдался рост инвестиций в строительство, но к 2000 году произошло сокращение этой доли почти в 2 раза.

Вжилищномхозяйстве,наоборот,наблюдаетсястабильноеснижениедоли инвестиций на протяжении всего ряда лет и к 2000 году уменьшение составило почти в 3 раза.

Инвестиции из федерального бюджета направляются в основном на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, пострадавших от аварии и стихийных бедствий и других групп населения. Часть этих средств направляется на приобретение готовых квартир.

Недостаток инвестиций приводит к затягиванию сроков возведения начатых домов или невозможности продолжения их строительства. Из общего объема недостроенного жилья на конец 1998 г., 41,2% приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено (на конец 1994 г. доля таких объектов составляла 25,3%).

При этом основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагается на бюджеты регионов, население, предприятия и организации в сочетании с различными формами их государственной поддержки.

Объем незавершенного жилищного строительства в 1999 году (без индивидуального) в России в 2,7 раза превысил размер сданного в 1998 г. жилья.

Врезультате финансового кризиса августа 1998 г. реальные доходы населения в среднем снизились на одну треть, что ограничивает возможности населения делать крупные вклады в недвижимость и проведенный анализ по развитию жилищного строительства в Российской Федерации показывает то, что произошедшая в 1999 г. определенная стабилизация инвестиционной ситуации пока не может свидетельствовать о прекращении спада и начале перелома, выхода из инвестиционного кризиса.

Входе реформ оказался существенно нарушенным баланс сбереженияинвестиции и потребление, что привело к превышению предложения над спросом, в частности, в области жилищного строительства. В этих условиях,

когда основная часть населения страны еле сводит концы с концами, становится невозможным превращение жилищного строительства и связанных с ним отраслей социальной сферы в "локомотив" рыночных реформ, которые сегодня не опираются на широкую социальную базу и кроме того переплетается с ощутимыми внутрирегиональными различиями. Это привело к появлению во второй половине девяностых годов относительно нового для России понятия "депрессивный регион" и вызывает различные интерпретации.

В своей работе мы считаем целесообразным придерживаться той точки зрения, что депрессивными регионами являются территориальнопроизводственные структуры, в которых производственно-ресурсная база

перешла в фазу устойчивого спада, исключающего возникновение новых стимулов развития и в связи с этим депрессивными в рассматриваемой работе мы будем считать территории, в пределах которых темпы спада производства, снижение уровня жизни, нарастание негативных тенденций в сфере занятости, демографии, экологии, социальных услуг и т.п., выше общероссийских.

На основании этого был проведен глубокий анализ: организации жилищного строительства в депрессивном регионе; состояния жилищного фонда и ситуации, сложившейся на рынке жилья в г. Иваново.

Во второй главе "Формирование организационно-экономического механизма жилищного строительства в рыночных условиях" рассмотрено влияние жилищного строительства на качество жизни населения; осуществлен анализ проведенного социологического исследования среди жителей исследуемого региона с целью изучения их отношения к проблеме улучшения жилищных условий и возможности ее достижения; изучен отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования и системы стройсбережений, а также рассмотрены особенности их использования в современных экономических условиях.

В России жилищный вопрос остается одной из очень трудных социальных проблем, поскольку сложность эта обусловлена, с одной стороны, значительной стоимостью современного жилья, а с другой - тем обстоятельством, что характержилищавомногоми надолгоопределяеткачествожизни населения,т. е. благосостояние, здоровье, культурное развитие, психологический климат быта не только отдельного человека, но и всей его семьи.

Качество жизни имеет сложный, комплексный характер. Выявление основных факторов, его определяющих, является предметом специальных исследований.

В настоящее время для эффективного решения жилищной проблемы назрел вопрос обеспечения граждан жильем, зависящим от их реальной платежеспособности и потребностей, поэтому одной из основных задач региональной жилищной политики должна быть реализация методов и механизмов расширения границ доступности жилья для различных категорий населения.

Для этого необходимы организация и проведение мониторинга, который будет отслеживать и анализировать показатели доступности жилья и вводить на их основе механизмы регулирования и корректировки инвестиционных и социально-жилищных программ строительства жилья, динамики роста платежейзажилищно-коммунальныеуслуги,измененияусловийкредитования, нормативно-правовой базы, регламентирующей правоотношения в жилищной сфере.

Доступность жилья является сложным социально-экономическим и политическим параметром, в котором отражаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, показатели бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и

10

эксплуатации жилищного фонда. При этом различают коммерческую и социальную доступность жилья.

Количественной характеристикой доступности жилья является индекс доступности, который определяется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, коттеджа и др.) С к некоторой сумме доходов населения D, вычисленных за фиксированный период (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи):

где С - стоимость приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, коттеджа и др.);

D - сумме доходов населения, вычисленных за фиксированный период (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи).

Соотношение между ценой жилья С и годовым доходом домохозяйств D не должно превышать 4-6 единиц: C=4D, C=6D, т.е. предельная цена на типовое жилье не должна превышать четырех-шестикратного годового дохода.

Индекс доступности жилья был рассмотрен на примере среднестатистической 2-х комнатной квартиры города Иваново стоимостью 170 тыс. рублей (табл. 3).

Применительно к российской экономике предпосылок для повышения качества жизни в ближайшей перспективе пока не создано.

Аргументировать сложившуюся ситуацию можно следующими соображениями:

-в России на современном этапе развития отсутствует механизм управления мотивацией трудовой деятельности, а, следовательно, и повышением качества жизни работников;

-одним из показателей качества трудовой жизни является уровень заработной платы населения и ее различия по отраслям, но обвальное разрушение действующего ранее механизма оплаты труда и отказ от государственного регулирования заработной платы не привели к положительным результатам, а более того - к снижению уровня жизни работающих. По 2000 г. в ряде отраслей до 40% работающих получают заработную плату ниже прожиточного минимума. Произошла резкая дифференциация в уровнях оплаты труда руководителей и рядовых работников, которая составляет от 4 до 20 и более раз;

-на качество жизни в немалой степени влияют условия и среда, в которых осуществляется процесс труда. К сожалению, эти факторы в трудовой деятельности на предприятиях России в настоящее время практически не учитываются;

-повышению уровня качества жизни способствуют условия, создание которых содействует развитию личности работника, росту его

квалификации, самовыражению и самостоятельности в принятии решений, профессиональной и должностной карьере.