2351

На правах рукописи

Горбунов Сергей Владимирович

РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ ВЫБОРА СТРАТЕГИИ ЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(промышленность и строительство)

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2001

Работа выполнена в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель

заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор О.П. Коробейников

Научный консультант

кандидат экономических наук, доцент А.Е. Куделин

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор М.Н. Дмитриев,

кандидат экономических наук, доцент Ю.А. Лебедев

государственном архитектурно-строительном университете по адресу:

603600 , H. Новгород, ул. Ильинская, 65, корп. 4, ауд. 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «12 » ноября 2001 года.

1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

А к т у а л ь н о с т ь т е м ы Одним из ключевых моментов в условиях трансформации

экономической системы является определение инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений. Анализ экономической литературы показывает, что в настоящее время недостаточно изучены механизмы выбора стратегии инвестора по приобретению и эффективному управлению промышленными объектами недвижимости, а также взаимосвязи между их техническими и стоимостными характеристиками; также недостаточно разработаны подходы к оценке их инвестиционной привлекательности.

Таким образом, недостаточная изученность механизмов принятия управленческих решений, связанных с эффективным использованием промышленных зданий и сооружений с учетом их инвестиционной

развитие методологии управления недвижимостью в промышленности на основе определения инвестиционной привлекательности зданий и сооружений и стратегии их использования.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих з а д а ч :

-анализ подходов к определению инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений;

-формирование механизма выбора базовой стратегии инвестора по приобретению и эффективному использованию промышленных объектов недвижимости;

выявление взаимосвязей между техническими и стоимостными показателями промышленных зданий;

- разработка методики определения инвестиционной

управления недвижимостью промышленных предприятий с учетом ее

Российской Федерации, решения администрации Нижегородской области и города H. Новгорода, регламентирующие инвестиционную

классифицирование, экономико-математическое моделирование, метод

сооружений с учетом их технических характеристик и стратегии

использования; - сформирован механизм выбора базовой стратегии инвестора по

приобретению и эффективному использованию промышленных

объектов; - выполнено экономико-математическое моделирование

рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием

промышленных объектов недвижимости;

-предложена методика определения физического износа промышленных зданий и сооружений на основе интеграции экспертного

истоимостного методов оценки износа;

-сформирована методика определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.

использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, в сфере управления недвижимостью промышленных предприятий.

Отдельные положения работы используются при обучении студентов по специальностям «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», «Экспертиза и управление недвижимостью».

А п р о б а ц и я р а б о т ы Основные положения работы докладывались . на научно-

технической конференции профессорско-преподавательского состава,

строительство - 2000» и Международной научно-методической конференции «Проблемы многоуровневого высшего образования» (г.Н. Новгород, 2000 г.).

П у б л и к а ц и и Основные положения работы отражены в 10 научных публикациях

принятию управленческих решений по эффективному использованию промышленных зданий и сооружений на основе анализа их инвестиционнойпривлекательности,включающиевсебя:

-экономико-математическую модель рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием объектов недвижимости промышленных предприятий;

-методику оценки физического износа промышленных зданий, основанную на интеграции стоимостного и экспертного подходов;

-методику определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений, учитывающую их техникоэкономические характеристики и стратегию использования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследования, отмечаются научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Состояние вопроса и задачи исследования» проведен анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности промышленныхзданийисооружений,раскрытароль технической инвентаризации в оценке инвестиционной стоимости недвижимого имущества промышленных предприятий.

В условиях развития рыночной экономики в России активизируются процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям и отдельным гражданам. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению

инвестиций в недвижимое имущество промышленных предприятий, что обусловливает необходимость разработки механизмов оценки их инвестиционной привлекательности.

Анализ литературы по инвестиционному менеджменту зарубежных и отечественных авторов, таких как M. Альберт,

И. Ансофф, Л. Гэлловэй, М.Х. Мескон, М.Е. Портер, А.Дж. Стрикленд,

А.А. Томпсон, Г.Харрисон, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев,

А.П. Градов, А.П. Ковалев, А.И. Уткин и др., показывает, что проблемы принятия управленческих решений в инвестиционной сфере проработаны недостаточно полно. Отсутствует не только методика

оценки инвестиционной привлекательности вариантов

капиталовложения, но и классификация факторов, влияющих на величину инвестиционной стоимости зданий и сооружений.

Являясь по определению наиболее вероятной ценой продажи имущества, рыночная стоимость не позволяет адекватно оценить целесообразность вложения инвестиций в объект недвижимости, т.е. его инвестиционную привлекательность.

Вместе с тем используемые мировой и отечественной практикой подходы к принятию инвестиционных решений, основанные на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом износа, а также стоимости будущих доходов от использования имущества, могут служить методологической основой оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.

Одним из факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность промышленных зданий, является величина физического износа, которая объективно может быть определена в результате технической инвентаризации. В настоящее время не разработана методика проведения технической инвентаризации промышленных зданий и сооружений, а существующая методика,

применяемая в практической деятельности БТИ, предназначена для гражданских зданий и не учитывает многих особенностей промышленных объектов, что свидетельствует о необходимости формирования подходов к адекватной оценке их физического износа.

Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй

главе.

Во второй главе «Методические основы определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений» систематизированы факторы, влияющие на выбор инвестиционной стратегии, предложен подход к определению величины физического износа промышленных зданий на основе экспертного и стоимостного методов, разработана методика определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений с учетом их технико-экономических характеристик и стратегии использования.

Основным показателем, отражающим инвестиционную привлекательность промышленных зданий, является их инвестиционная стоимость, величина которой обусловлена действием различных факторов. Степень влияния каждого из факторов изменяется в зависимости от планов инвестора относительно дальнейшего использования здания. В свою очередь изменяются удельный вес данного объекта в формировании дохода всей производственной системы. Этим обусловлена необходимость группировки наиболее вероятных вариантов инвестирования, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта, на основе их анализа по виду получаемого дохода и степени риска.

В связи с этим предлагается ввести понятие инвестиционной стратегии, как совокупности действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования на основе выбранных критериев (показателей).

Для выбора базовой инвестиционной стратегии автором разработана экономико-математическая модель рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием промышленных объектов недвижимости. В ее основе лежит матрица «привлекательность варианта инвестирования - инвестиционная стоимость промышленного объекта», представленная на рис. 1.

Матрица основана на сопоставлении двух показателей - привлекательности варианта инвестирования и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Каждый из показателей включает ряд факторов:

а) факторы привлекательности варианта инвестирования:

-спрос на продукцию;

-доля рынка;

-соотношение прогнозируемых результатов и затрат;

-уровень конкуренции;

-риск;

-продолжительность проекта;

-потребность в капитале;

-сезонные и циклические факторы;

-социальные факторы;

-экологические факторы.

б) факторы инвестиционной стоимости промышленного объекта:

-местоположение;

-архитектурно-конструктивные решения;

-объемно-планировочные решения;

-наличие коммунальных услуг;

-техническое состояние здания;

-объем оцениваемых имущественных прав;

-экологические факторы.

Инвестиционная стоимость промышленного объекта

Высокая Средняя Низкая

Высокая

Средняя

Низкая

-Низкий приоритет с точки зрения инвестирования

-Средний приоритет с точки зрения инвестирования

-Высокий приоритет с точки зрения инвестирования

Рис. 1. Матрица «привлекательность варианта инвестирования - инвестиционная стоимость промышленного объекта»