2293

На правах рукописи

БРУНОВ ПАВЕЛ ЕВГЕНЬЕВИЧ

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА ЗДАНИЙ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность - 08.00,05 - "Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)"

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидатаэкономическихнаук

Москва - 2004

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Сохранение жилищного фонда, его эффективное использование невозможно без проведения своевременных восстановительных мероприятий к числу которых относятся капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.

С течением времени жилищный фонд подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели. Для эффективного управления жилищным фондом необходимо своевременно проводить воспроизводственные мероприятия по снижению его износа. Износ жилищного фонда, отставание жилищного строительства от темпов роста городского населения, снос в процессе реконструкции по градостроительным соображениям и другие причины приводят к тому, что норма жилой площади на одного человека по ряду крупных городов фактически не увеличивается. Эти обстоятельства говорят о настоятельной необходимости всемерного сохранения существующего жилищного фонда, отказа от неоправданного сноса пригодных для проживания жилых домов, необходимости обновления существующего жилищного фонда, уплотнения застройки сложившихся частей крупнейших и крупных городов, наиболее эффективного использования капитальных вложений в жилищное строительство, его реконструкцию и капитальный ремонт. Как показал анализ литературных источников, одной из проблем, препятствующих нормальному функционированию зданий, является несвоевременность проведения восстановительных мероприятий. Несвоевременное проведение капитального ремонта приводит к тому, что содержание не отремонтированного жилья обходится в 2-3 раза дороже, по сравнению с жильем, находящимся в технически исправном состоянии, что приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание одного квадратного метра жилья. Это связано не только с отсутствием необходимых средств на их проведение, но и с недостаточной проработанно-

стью экономических аспектов учета износа жилищного фонда. Так, существующие методы определения физического износа в стоимостном выражении не позволяют учитывать такой важный фактор как проведенные капитальные ремонты.

В данном исследовании мы отталкивались от предположения, что основным критерием, который может использоваться для определения объема воспроизводственного мероприятия, является степень износа зда-

ния.

Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, его износа, функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в грудах Бабакина В.И, Балабанова И.Т., Блеха Е.М., Грабового П.Г., Кирилловой Д.Н.. Колотилкина Б.М., Кулакова Ю.Н., Панибратова Ю.П., Прокопишииа А.П., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н. и др. Вместе с тем на современном этапе разработка стратегии развития жилищнокоммунального комплекса города и обновление сложившейся застройки, проблема учета различных видов износа зданий в процессе воспроизводства требует углубленной проработки, что и определяет актуальность выбранной темы исследования.

Целью работы является разработка методических положений и практических рекомендаций по определению износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью.

Достижение поставленной цели обуславливается решением следующих задач:

-проведение анализа существующей системы управления недвижимостью с целью выявления ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте учета износа жилых зданий;

-проведение анализа существующих методов воспроизводства жилых зданий - капитального ремонта, модернизации и реконструкции;

анализа и уточнения существующих методов определения физического износа жилищного фонда:

анализа существующих методов учета износа жилищного фонда (статистического, технического, бухгалтерского, налогового и управленческо-

го);

-выявления основных закономерностей влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость здания; разработка методических подходов и практических рекомендаций к со-

вершенствованию методов учета износа в системе управления недви-

жимостью.

Объектом исследования является муниципальный жилищный фонд,

Предмет исследования составляет методические аспекты и формирование динамики процесса износа и его влияние на стоимость жилых 'зда-

ний.

Теоретической и методологической основой исследования служат современные экономические теории, объективные экономические законы развития рыночных отношений, основные положения теории износа жилых зданий, нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных ученых по теории износа.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись диалектические методы познания, обеспечивающие комплексный и объективный характер их изучения. Использованы методы логического и системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.

Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих формирование эффективного механизма учета физического износа жилых зданий в жилом фонде муниципальных образований

В ходе проведения исследования автором получены следующие научные результаты:

1.Раскрыто содержание существующей системы управления недвижимостью, ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте воспроизводства муниципального жилого фонда:

2.Выявлена экономическая суть различных воспроизводственных мероприятий с точки зрения их влияния на износ здания;

3.Систематизированы различные методы расчета физического износа жилых зданий;

4.Предложена модель расчета теоретической величины физического износа здания с учетом фактора времени на основных фазах его жизненного цикла;

5.Предложены методические положения и практические рекомендации по совершенствованию учета износа жилых зданий для различных субъектов управления, что позволит принимать эффективные решения всем участникам инвестиционно-строительной деятельности.

Практическая значимость результатов выполненных исследований

состоит в том, что разработанные автором методические подходы к учету физического износа жилых зданий могут быть использованы в практической деятельности управляющих жилищных организаций и предприятий по эксплуатации муниципального жилищного фонда для решения проблем улучшения функционирования жилищного комплекса за счет более эффективного использования средств на воспроизводство зданий.

Достоверность полученных результатов исследования обусловлена применением современных теорий экономического анализа, закономерностей развития износа жилых зданий, использованием системного подхода, методических и научно-практических положений, разработанных автором.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертации были отражены в статьях автора и доложены на конференции "Строительство - формирование среды жизнедеятельности", проводившейся МТСУ в

2003. а также использованы в учебном процессе в МТСУ при преподава-

ниидисциплины"Экономиканедвижимости".

На защиту выносятся:

-система управления жилищной недвижимостью, ее элементы, субъекты управления, объекты управления, цели и задачи управления;

-совокупность показателей и методов оценки с графическим представлением физического износа элементов жилого здания:.

-методические положения по расчету "восстановленной стоимости" и ее сравнение с восстановительной стоимостью;

-принцип .гармонизации сроков капитального ремонта отдельных элементовздания:

-метод определения физического износа на основе затрат на капитальный ремонт

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех

глав, заключения, списка использованной литературы и трех приложений.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВА-

НИЯ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, отмечается научная новизна и практическая значимость диссертационной рабо-

ты.

В первой главе "Обзор и анализ методов учета износа зданий в системе управления недвижимостью" проведен анализ современной системы управления жилищной недвижимостью в Российской Федерации и городе Москве в аспекте учета износа и воспроизводства жилых зданий, а также проанализированы методы воспроизводства жилищного фонда: капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.

По материалам Госстроя в целом по России удельный вес ветхого и аварийного фонда составляет 3,1% от общей площади всего жилищного фонда страны, Жилищный фонд г. Москвы составляет 38.9 тыс. жилых домов. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В

18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены. 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам. На рис. 1 приведена динамика роста износа жилищного фонда в целом по стране. В связи с этим назрела необходимость более углубленного анализа процесса воспроизводства жилищного фонда.

жилые здания, а субъектом - различные органы управления на различных уровнях управления (табл. 1). Система управления включает различные уровни управления, которые выполняют определенные функции. Существуют федеральный, региональный и местный уровень управления. Непосредственное управление жилыми зданиями осуществляется организациями - дирекциями единого заказчика, товариществами собственников жилья, частными компаниями.

Табл. 1.

Элементы системы управления недвижимостью (жилыми зданиями)

Для осуществления функций управления необходима достоверная информация о его состоянии - физическом износе и стоимости его устранения (капитальном ремонте)- На рис. 2 показано обратная связь между объектом управления - жилым зданием и субъектом управления - управляющейжилищнойорганизацией.

лого здания проявляется в видах его использования, которые обычно делят на три вида: использование в качестве потребительского блага (для личного использования), в качестве товара и в качестве источника дохода. Очевидно, что с течением времени полезность жилого здания уменьшается: как потребительского блага - в связи с сокращением остаточного срока службы, как товара - в связи с постепенным ухудшением потребительских свойств, как источника дохода - из-за снижения величины приносимого дохода. Несмотря на то, что износ жилого здания является необратимым процессом (износ здания не может не увеличиваться с течением времени), его своевременное снижение позволяет продлить срок службы жилого здания. Однако простое физическое продление срока службы не является единственной задачей управления жилым зданием. Необходимо также учитывать его потребительские характеристики и доходность. Таким образом, есть определенный интервал свойств жилого здания, в пределах которых необходимо поддерживать жилое здание в течение жизненного цикла.

На ликвидацию износа направляются средства, которые предназначаются на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию жилого здания (табл. 2). Целью капитального ремонта, таким образом, является ликвидация физического износа и восстановление стоимости здания, модернизации - ликвидация функционального износа и повышение потребительской ценности и т.д., то есть каждая форма воспроизводства представляет сложный процесс с точки зрения как техники, так и экономики

Табл. 2

Особенности влияния форм воспроизводства на износ и стоимостные характеристики жилых зданий.

В диссертации рассматривается только капитальный ремонт и его влияние на стоимость жилых зданий, поскольку все виды воспроизводственных мероприятий охватить в рамках одной диссертации не представляется возможным.

Во второй главе "Анализ методов расчета и учета физического износа жилого здания" проведено изучение методов расчета и учета физического износа жилищного фонда.

Физический износ представляет собой явление, отражающее снижение технических свойств объекта. Физический износ имеет стоимостное выражение, выражающееся в потере стоимости по сравнению с восстановительной стоимостью. Методы расчета физического износа включают такие методы как: расчет физического износа по норме амортизационных отчислений, на основании исследований немецкого ученого Росса, по исследованиям инженера Балашова и согласно нормативному документу ВСН53-86.