Gosekzamen / 18-19

18. Организационно-экономические основы управления в строительстве.

У правление строительством - это совокупность последовательных целенаправленных действий аппарата управления для координации по объему, месту и времени совместной трудовой деятельности трудовых коллективов в сфере подготовки и организации производственного процесса строительства объектов.

В процессе управления в строительстве по линиям коммуникаций поступает первичная информация, отражающая динамику явлений на объекте управления во времени (выполнение работ и услуг, поставка материалов и др.), и передается вторичная информация в виде управленческих решений. Процесс управления цикличен, в каждом его цикле последовательно выполняются функции планирования, организации, контроля, регулирования, учета и анализа.

Механизм управления включает в себя следующие компоненты: организационную структуру управления, принципы управления, методы управления, информационное обеспечение управления.

Каждая строительная организация независимо от формы собственности, видов деятельности и хозяйственно-правового статуса, как всякая система, имеет свою организационную структуру, которая существенно влияет на эффективность ее функционирования.

Организационная структура управления - состав, подчиненность и схема взаимодействия органов управления, расположенных на различных вертикальных уровнях и обеспечивающих функционирование организации как производственной и хозяйственной единицы. Она состоит из производственной структуры и структуры аппарата управления.

Производственная (хозяйственная) структура - состав, специализация и мощность производственных подразделений, их соотношение и формы взаимосвязи на каждой ступени организации производства. Она строится с учетом целей и задач организации, видов ее производственной деятельности, глубины и форм специализации.

Под структурой аппарата управления организации понимается совокупность взаимосвязанных между собой элементов управляющей подсистемы (отделов, служб и т. л.), необходимых для эффективного управления производством. Она формируется в зависимости от состава и величины производственной структуры и содержит: 1) состав управленческих структурных подразделений и их подчиненность, 2) внутреннюю структуру и состав каждого структурного подразделения, 3) штатное расписание, определяющее численность и профессиональный состав работников каждого структурного подразделения.

Между элементами структуры управления возникают три вида взаимосвязи: 1) иерархическая между руководителями и подчиненными: 2) функциональная между отделами и службами, 3) консультационная между руководством и отдельными службами.

По типу организационные структуры управления могут быть: 1) линейными; 2) функциональными: 3) линейно-штатными, 4) линейно-функциональными; 5) матричными.

Линейная структура характеризуется строгой иерархией, когда руководителю более высокого уровня управления непосредственно подчиняется несколько звеньев. При этом все функции управления сосредоточены в руках одного руководителя, что обеспечивает наиболее полное соблюдение принципа единства распорядительства, когда подчиненный получает указания только от одного лица - своего непосредственного руководителя (он называется линейным) и перед ним же отчитывается.

Преимущества этой структуры - простота и экономичность, укрепление единоначалия и повышение ответственности, сокращение времени на получение информации и принятие решений, исключения возникновения противоречивых заданий. К недостаткам этой структуры следует отнести невозможность квалифицированно решать все вопросы одним лицом из-за существующего предела человеческих возможностей. На практике указанная структура имеет смысл лишь на уровне, где объем функций позволяет обеспечить их выполнение одним человеком.

Функциональная структура - такая структура управления, при которой руководящие звенья специализируются на выполнении той или иной функции управления, а подчиненные службы полу чают указания по отдельным вопросам от этих звеньев. Основное преимущество такой системы более квалифицированное решение отдельных управленческих задач. Вместе с тем при разделении функций управления вся система становится сложнее: возникают неувязки в решениях руководящих звеньев, требующие координации их работы, удлиняются я усложняются каналы информации, нарушается принцип единства распорядительства.

Линейно-штабная структура это такая структура управления, когда при руководителе-единоначальнике создаются специализированные подразделения, соответствующие отдельным управленческим функциям. Руководитель совместно со своим штабом (т.е. с функциональным подразделением), принимает решения по различным вопросам управления и передает их нижестоящим звеньям, как при линейной структуре. Преимущество этой структуры квалифицированное решение вопросов управления, соблюдение единства распорядительства. Недостаток - невозможность осуществления руководителем эффективного оперативного управления из-за ограниченности человеческих возможностей. Данная структура целесообразна для решения задач перспективного (прогнозного) характера.

Линейно-функциональная структура часто применяемая на практике, особенно в крупных организациях, при которой руководящие звенья, получая советы и рекомендации от подчиненных ему функциональных подразделений, передает решения для исполнения линейным руководителям низших звеньев. Те, в свою очередь, получают советы и рекомендации от функциональных подразделений своего уровня, а также непосредственно от функционального подразделения высшего уровня. Сложная и многоступенчатая система консультаций и согласований способствует принятию правильных решений, но требует значительного резерва времени.

Матричная структура основана на управлении, присущем деятельности крупных строительных организаций. Ее сущность состоит в комплексном и системном подходах к достижению заданной цели с помощью особой программы в условиях линейно-функциональной структуры управления. При такой структуре генподрядная организация координирует деятельность всех многочисленных участников строительства (субподрядчиков, поставщиков, проектировщиков) с целью своевременного завершения и сдачи объекта в установленный срок.

На практике в каждом конкретном случае определенной организации будет соответствовать своя организационная структура. Вместе с тем при выборе рациональной организационной структуры необходимо учитывать, что она должна быть гибкой, способной реагировать на изменения как в самом строительном объекте, так и но внешней среде. Последовательность действий по проектированию организационной структуры представлена на рис. 2.3.

19.Основы оценочной деятельности.

1. Основные понятия и цели оценки.

2. Виды и принципы определения стоимости.

 

1. Основные понятия и цели оценки

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке тех или иных объектов будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает потребность в определении  оценочной стоимости объекта при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценочная деятельность применяется с целью выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки объекта выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную оценку, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством Российской Федерации, – эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики – оценки собственности. Оценочные дисциплины вводятся в учебные планы  ведущих экономических учебных заведениях..

Курс «Теория и практика оценочной деятельности» закладывает базу оценочной деятельности вместе с такими направлениями, как оценка недвижимости, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценкой и переоценкой основных фондов, оценкой предприятий (бизнеса), инвестиций.

Оценка — это 1) обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта.

Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необхо­димо соблюдать технологию оценки.

Технология оценки — это определенная Едиными профес­сиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости объекта оценки, включающая:

 

определение объекта, предмета, цели и функции оценки;

разработку плана оценки;

определение наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования оцениваемого объекта;

сбор и анализ необходимой информации;

оценку стоимости объекта с использованием различных методик;

сопоставление стоимостей, полученных различными методи­ками, и установление наиболее вероятной стоимости оцени­ваемого объекта;

составление отчета и заключения об оценке стоимости пред­приятия.

 

Единые профессиональные стандарты оценки (ЕПСО) — это современные требования к профессии эксперта-оценщика, включающие этические правила поведения эксперта-оценщика, основные требования к оценке, регламентирующие технологию оценки и содержащие нормы подготовки и проверки отчетов об оценке.

Предмет оценки — это определение стоимости объекта собственности.

Полное право собственности — право владения, пользова­ния и распоряжения собственностью.

Объект оценки — это различные объекты собственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические (индивидуальные предприниматели) лица (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Принципы оценки - основные, исходные положения, выработанные на основе практической деятельности в процессе оценки и используемые при осуществлении данного вида деятельности.

Процесс оценки - порядок последовательных действий по получению заключения о рыночной стоимости рассматриваемого объекта на основе анализа представленных данных о его состоянии.

Цель оценки - расчет и обоснование рыночной стоимости объекта оценки.

Функции оценки определяют потребность в оценке стоимости объекта оценки:

1) продажа предприятия;

2) продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3) купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

4) купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

5) передача предприятия в аренду;

6) осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

7) получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

8) страхование имущества предприятия;

9) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

10) переоценка основных фондов;

11) ликвидация.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования результатов оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Важно проводить различия между понятиями себестоимость, стоимость и цена. Себестоимость – выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию продукции. Стоимость – расчетная категория, характеризующая в текущих ценах денежное выражение ценности объекта или прав на него. Цена – сумма в денежном выражении, выплачиваемая в каждом конкретном случае за объект или за право на него.

Стоимость в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования делится на стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в пользовании не предполагает возможную продажу на свободном открытом и конкурентном рынке. При смене собственника учитывает неизменность использования объекта (цели, место, эффективность). Стоимость в пользовании в свою очередь бывает: страховая и инвестиционная.

Страховая стоимость – действительная стоимость объекта на момент заключения договора. Оценщик определяет не только страховую стоимость, но и страховое возмещение. Страховая стоимость может быть полной (для новых объектов) и остаточной (определяется с учетом износа).

Инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемого объекта с учетом предполагаемых улучшений, например, модернизации с целью улучшения технико-экономических показателей.

Стоимость в обмене подразделяется на:

-          обоснованную рыночную – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную стоимость объекта, при которой на рынке состоится сделка купли-продажи при соблюдении факторов чистой сделки (эта стоимость в зависимости от учета затрат и экономической эффективности бывает при продолжающемся использовании, при перемещении, обоснованная рыночная стоимость объекта оценки как установленного);

-          инвестиционную – стоимость оцениваемого объекта с учетом экономических последствий альтернативного существующему характера использования актива;

-          таможенную – стоимость импортируемого имущества с учетом таможенных платежей, акцизов и т.п.;

-          стоимость арендованного оборудования – стоимость прав эксплуатации оборудования, находящегося в собственности арендодателя;

-          ликвидационную (при упорядоченной ликвидации) –  расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию;

-          ликвидационную (при вынужденной ликвидации) – расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих по повышению ликвидности стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию;

-          утилизационную – расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи изношенного имущества для его дальнейшего прямого или альтернативного использования;

-          восстановительную (база для расчета любого вида оценочной стоимости).

Выделяют полную стоимость воспроизводства – текущие затраты на производство или приобретение нового объекта, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Остаточная стоимость воспроизводства – полная стоимость воспроизводства за вычетом обесценения, вызванного выявленными видами износа.

Полная стоимость замещения – минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного объекта максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Остаточная стоимость замещения – полная стоимость замещения с учетом разницы в совокупном износе замещающего и оцениваемого объектов.

Определение стоимости объекта оценки является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Для целенаправленной работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяю­щий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. На каждом этапе анализа рассматриваются определенные факты, взаимоотношения, характеризующие объект оценки с определенной точки зрения.

При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

спрос;

настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

затраты на создание аналогичных предприятий;

соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

риск получения доходов;

степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

2. Виды и принципы определения стоимости

Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи. Принципы оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется объект оценки.

 

Общепринятой практикой при оценке стоимости объекта является последовательное рассмотрение и анализ объекта с четырех позиций, причем каждой позиции, с которой рассматривается объект, соответствует своя группа принципов. Классификация позиций оценки имеет следующий вид:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.

4. Позиция, отражающая точку зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Рассмотрим подробнее названные позиции и соответствующие им принципы.

При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке предприятия должны быть задействованы все принципы оценки.

Позиция, отражающая точку зрения пользователя, включают в себя прин­ципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному вла­дельцу.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная, цена объекта определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности.

Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Принцип ожидания характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиять на настоящую стоимость объекта оценки. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости  денег во времени. В большинстве случаев полезность объекта связана с ожиданием будущих прибылей.

Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности.

В основе позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности, лежат следующие принципы:

- принцип добавочной продуктивности;

- принцип вклада;

- принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;

- принцип баланса;

- принцип экономического размера;

- принцип экономического разделения.

Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, который приносит объект оценки, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. Соответственно, чем больше добавочная продуктивность, тем боль­ше стоимость собственности.

Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь создаваемой данной деятельностью стоимостью.

Доходность любой экономической деятельности определяется взаимодействием четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управле­ния. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость объекта оценки как системы определяется на основе оцен­ки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствии наличия или отсутствия какого либо элемента факторов производства.

Другими словами, вклад - это то добавление в стоимость собственности, которое является результатом наличия конкретного элемента фактора производства. Причем величина вклада, как правило, не соответствует конкретной стоимости рассматриваемого элемента. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффектив­ного использования.

Принцип баланса состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.

Если нарушается принцип баланса, то появляется "недоулучшенная" или "переулучшенная" собственность. В любом из этих случаев объект оценки теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с таким объектом увеличивается.

Экономический размер. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: оптимальный размер — это размер отдельных факторов производства (мощность предприятия или отдельных со­ставляющих производств либо размер земельного участка), обеспе­чивающий получение максимальной прибыли от функционирова­ния объекта оценки в соответствии с рыночной конъюнктурой в дан­ном регионе.

Принцип экономического разделения говорит о том, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта при этом увеличивалась.

Разделение может применяться к различным имущественным правам:

    физическое разделение (на участки, по вертикали и т.п.);

    разделение по правам пользования (ограничения права пользо­вания);

    разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционерные общества и т.п.);

    разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права).

Основной критерий экономического разделения – это различие интересов инвесторов, вкладываю­щих в объект свой капитал, и владельцев объекта.

Позиция, отражающая точку зрения рынка.

Стоимость объекта определяется не только внутренними факторами, но во многом - внешними. Стоимость объекта оценки, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени полити­ческой и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке объекта необходимо учитывать принципы, отражающие точку зрения рынка.

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка, лежат следующие принципы:

- принцип зависимости;

- принцип соответствия;

- принцип предложения и спроса;

- принцип конкуренции;

- принцип изменения.

Принцип зависимости говорит о том, что стоимость оцениваемого объекта зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

Качество месторасположения зависит от соответствия параметров объекта оценки принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности.

При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и, соответственно, может измениться стоимость объекта. Степень изменения зависит от характера связей между объектом и новой экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования объекта оценки соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии.

Принцип регрессии определяет уменьшение стоимости объекта оценки при его переулучшении относительно рыночных условий.

Принцип прогрессии работает в том случае, когда стоимость объекта оценки повышается благодаря окружающей застройке.

Принцип предложения и спроса утверждает, что цена объекта оценки определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичный объект на данном рынке. Спрос обычно более эластичен, чем предложение, поэтому оказывает большее влияние на стоимость объекта оценки. Когда спрос и предложение находятся в равновесии, рыночная стоимость отражает себестоимость.

Принцип конкуренции  утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. Этот принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его поступления гораздо ниже среднерыночной, а риск соответственно выше.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости объекта оценки во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самого объекта оценки (например, физический и функциональный износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий имеет существенное значение. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это основной принцип оценки стоимости объекта, так как он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков мнение выглядит следующим образом: определение наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки или использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое: