19. Анализ рынка объекта оценки: назначение, основные этапы, нормативная база.

Раздел анализа рынка является обязательной составляющей отчета об оценке любого вида имущества. Подобное требование является довольно закономерным, поскольку все же целью оценочной деятельности является определение рыночной стоимости имущества (при рассмотрении этой темы иные виды стоимости не рассматриваются ввиду их специфики).

Анализ рынка не следует рассматривать как нечто бесполезное, навязанное «сверху» по формальным причинам. Данный раздел является отражением результатов одноименного этапа работ по оценке имущества. Этот этап позволяет оценщику не только понять общие ценовые тенденции, касающиеся того или иного объекта оценки, определить степень ликвидности объекта, определить некоторые тенденции спроса и предложения и основные факторы, которые могут оказывать влияние на рыночную стоимость объекта на рынке.

Данный раздел является своего рода особенным, поскольку именно он является не только одним из начальных и основополагающих. Его результаты используются добросовестными оценщиками на завершающей стадии работы, а именно, когда результат уже получен, итоговая величина стоимости сопоставляется со значениями, полученными в рамках анализа рынка. В случае, если полученный результат попадает в определенный сегмент диапазона действующих на рынке цен, он может быть признан достоверным. В противном случае существует необходимость корректировки расчета, поскольку итоговая величина рыночной стоимости по определению не может не соответствовать рыночным значениям.

Основные этапы:

1) Определение и описание сегмента рынка. Проводится в зависимости от типа объекта, при этом могут обозначаться границы по типу, рынку реализации, объему партии, времени реализации и так далее. Например, если речь идет об оценке квартиры, мы даем следующее описание сегмента рынка: первичный/вторичный рынок, местоположение, кол-во комнат, тип дома, состояние (трехкомнатная квартира в 10-15 минутах от ст. м. Новогиреево, в кирпичном доме, в хорошем состоянии, на среднем этаже). В дальнейшем все выбираемые аналоги будут лежать именно в этом сегменте рынка, для этого сегмента рынка будет приведен «коридор стоимости», на этом сегменте будут изучаться возможные скидки и другие факторы.

2) Поиск цен предложений (спроса) на первичном и вторичном рынке. В данном случае необходимо найти цены предложений для уже очерченного сегмента рынка. Эту информацию оценщик не обязан использовать в расчетах, соответственно нет необходимости стремится к высокой достоверности. Цель нахождения этой информации - понять рынок и объект оценки. Во время поиска информации о ценах предложений обязательно будет найдена прочая важная дополнительная информация о продавцах, покупателях, ценообразующих характеристиках, тенденциях, динамике цен, ожиданий игроков рынка и обязательно возникнет понимание сколько объект оценки должен стоить. Это один из важных аргументов в пользу того, что оценщик должен делать анализ рынка самостоятельно без привлечения помощников.

3) Описание ценообразующих факторов сегмента рынка. После того как проведен мониторинг и зафиксированы цены предложений (при возможности - цены сделок), следует сделать некоторую «техническую работу», а именно провести описание изученного уже сегмента рынка, качественных и количественных характеристик объекта оценки, а иначе говоря выполнить п. 8ж ФСО-3. В специализированной литературе существует общий перечень ценообразующих факторов для тех или иных объектов, однако практика показывает, что такие перечни не всегда бывают справедливы для современных рынков. Так, все учебники по оценке автотранспортных средств пишут, что пробег является ценообразующим показателем, но на современном этапе это не так, в силу того, что существует огромное количество возможностей исказить показания одометра и продавцы непременно этими возможностями пользуются. Соответственно, покупатели вторичного рынка давно перестали смотреть на «пробег». Очевидно, что ценообразующие факторы определяются рынком, а оценщик фиксирует только то, что он видит, выходя на рынок, то есть в интернет. Для удобства пользования отчетом об оценке, равно как и выполняя требования стандартов, ценообразующие факторы перечисляются, а в дальнейшем эта информация задействуется при проведении расчетов.

4) Описание типа конкуренции. Данным пунктом устанавливается количество продавцов и покупателей, а значит, сильные и слабые участники рынка.

4.1.) Количество продавцов на рынке. Описание наиболее типичных продавцов, условий реализации оцениваемого имущества, а также некоторые особенности, которые удается выяснить в процессе проведения оценки стоимости, например, могут указывать присутствующие на рынке скидки или дополнительные условия поставки.

4.2.) Количество покупателей на рынке. В данном случае можно действовать лишь по некоторым «меткам», которые присутствуют на рынке. Про то, что большое количество предложений на рынке может свидетельствовать о том, что есть покупатели было написано выше. Еще можно привести в пример, такую метку, что значительное снижение цен на рынке в определенный период, а также невысокие входные барьеры в отрасль могут указывать на то, что на рынке присутствуют покупатели. Некоторые оценщики рекомендуют интересоваться у продавцов, насколько часто происходят сделки на рынке.

На основе этой информации можно будет установить тип конкуренции, а значит, дать прогноз как участники рынка будут вести себя, как их поведение будет отражаться на ценах, ведь каждый тип конкуренции задает определенные особенности поведения игрока на рынка. Так, продавец-монополист будет вести себя иначе, чем продавец, у которого множество конкурентов. На рынке монополистической конкуренции могут устанавливаться существенные скидки, создаваться дополнительные мнимые конкурентные преимущества через рекламу с одновременно большими входными барьерами на рынок. Вместе с этим, на рынке монополистической конкуренции цена реализации будет в большей степени зависеть от объемов продаж, жизненного цикла продукции, чем от ее себестоимости.

5) Характеристика наиболее типичной оферты. Помимо описания продавцов и покупателей важно установить и дать характеристику наиболее типичной оферте, которая может состояться на рынке. Это прямое требование стандартов, которое способно оказать существенное влияние на применяемые подходы, а также на допущения, которые устанавливает оценщик (заказчик) при оценке стоимости. Если на рынке сложились определенные правила и традиции делового оборота, то и делая модель предполагаемой сделки необходимо их учитывать, иначе возникнет ситуация, что оценщик живет в своем вымышленном и абстрактном мире без оглядки на реальность.

Нормативная база: ФСО-3, п.8, ФСО-1, п.18, ФСО-2, п.6.