4.3. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам. В зависимости от объема власти существуют раз­личные виды вещественных прав:

• см. статью 21 ТК;

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ста­тья 265);.

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

• сервитут (статьи 274, 277);

• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право опе­ративного управления имуществом (статья 296);

• иные вещные права, которые могут быть введены указами Президен­та Российской Федерации.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.

Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.

Основные характеристики вещного права на имущество:

• право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

• при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещ­ное право не прекращается;

• права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предус­мотренном статьей 305 настоящего Кодекса РФ.

Оценка прав. Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зави­сеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным пра­вом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местно­го самоуправления. В соответствии со ст. 12 Конституции «органы мест­ного самоуправления не входят в систему органов государственной влас­ти», следовательно, муниципальная собственность не является государ­ственной.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различ­ных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматривается в подразделе о вещных правах).

Часто встречающимся в практике видом общей собственности являет­ся собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принад­лежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не уста­новлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хо­зяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, при­обретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может про­изводиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в свя­зи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотре­ны для раздела общей собственности.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей соб­ственности на это имущество.

Особенности права собственности на жилое помещение.

В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288 - 293) собственник осуществляет права владения, пользования и рас­поряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с на­значением такого помещения:

• для личного проживания и проживания членов его семьи;

• для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допуска­ется. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

• общие помещения дома;

• несущие конструкции дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору­дование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут обра­зовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое являет­ся некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответ­ствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жи­лом помещении, имеют следующие права:

• право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;

• право требовать устранения нарушений их прав на жилое помеще­ние от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершен­нолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. ;

Обязанности собственника жилого помещения:

• использовать жилое помещение только по назначению;

• не нарушать права и интересы соседей;

• бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

• проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску орга­на местного самоуправления может принять решение о продаже с публич­ных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику выручен­ных от продажи средств.

Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса (статьи 301 - 306).

Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право.

Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконно­го владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у соб­ственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросове­стный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все вре­мя владения.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою оче­редь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собствен­нику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовест­ный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Защита вещных прав. Права на защиту прав собственника принадле­жат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуще­ством на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ве­дения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмот­ренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества.

Если владелец имущества не обладает каким-либо вещным правом на это имущество, его владение получает защиту закона.

Например, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим соб­ственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владе­ние им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.