Кусок Из курсовой по теме (8)

Доходный подход тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются, из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

в) сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Выделяют следующие этапы процедуры оценки при данном подходе:

.Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

.Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

.Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Подход сравнения продаж, или рыночный подход, является наиболее широко применяемым способом оценки. При этом стоимость недвижимости определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных, аналогичных объектов. Хотя подобный способ оценки на первый взгляд представляется достаточно очевидным и простым, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.

Для оценки стоимости объектов используются традиционные методические подходы (затратный, доходный и сравнительный) в различных модификациях. Как следствие, возникает задача их согласования, то есть определение одной цифры стоимости объекта на основе трех. Особенно это актуально было условиях переходной экономики, когда в силу меньшей по сравнению с ситуацией развитого рынка надежностью исходных данных для оценки одного и того же объекта применяется максимум доступных подходов, в общем случае - все три.

Представляется целесообразным рассмотреть с единой позиции различные способы решения этой задачи (способы среднего, средневзвешенного, многокритериальный, экспертный, единый подход, самосогласование).

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

1.3 Определение рыночной стоимости предприятия

Под рыночной стоимостью (согласно ст. 3 закона №135-ФЗ) объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [6]

а) оценка стоимости земельного участка

Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами. В соответствии со ст. 66 Земельного Кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно Налогового Кодекса РФ стоимость земельных участков может определяться как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку земельных участков, так и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальными подразделениями [13].

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

При покупке либо свободного участка земли, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматривались следующие факторы: перспективность местоположения; состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости; юридические нормы на предполагаемые улучшения; физические характеристики участка; финансовая обоснованность проекта использования.

Для оценки рыночной стоимости земли применяются следующие методы: метод сравнения продаж; метод расширения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализация земельной ренты; на основе определения нормативной цены земли.

б) оценка стоимости зданий и сооружений

Здания - строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.п.) или для обслуживания населения (сооружения городского) [17].

В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость.

При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительской стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве основных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки - использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект оценки в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительской стоимостью.

Величина потребительской стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительская стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с объектами оценки.

После анализа имеющейся информации выяснилось, что применить метод сопоставимых продаж нет возможности, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.

В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость.

При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительской стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве основных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки - использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект оценки в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительской стоимостью.

Величина потребительской стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительская стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с объектами оценки.

Несмотря на предпочтительность доходного подхода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный подход обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода, который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее, в результате чего мы этот подход не применяем в наших расчетах.

в) оценка стоимости оборудования

Машины и оборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса, цели и мотивы их оценки многообразны.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов либо как один из этапов оценки имущества предприятия при оценке бизнеса);

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком».

Для определения величины рыночной стоимости оборудования прежде всего, необходимо определить сначала его полную восстановительную стоимость. Только после оценки восстановительной стоимости и оценки реального износа можно сделать обоснованную оценку рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданного объекта в современных условиях, т.е. в ценах его приобретения на момент оценки. Если представить объект оценки как новый (еще не подвергшийся физическому износу), то, выяснив, чему будет равна его первоначальная стоимость при современном уровне цен, получим полную восстановительную стоимость.

Для определения полной восстановительной стоимости мы применили индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (ил цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период по формуле:

Sв = Sо х Y, (1)

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Для реализации данного метода все оборудование можно разбить на группы: рабочие машины; силовые машины; вычислительная техника; приборы; прочие машины и прочие основные средства (хоз. инвентарь, мебель и т.д.).

По каждой группе оборудования рассчитывается индекс приведения первоначальной балансовой стоимости к современному уровню цен, т.е. к полной восстановительной стоимости [17].

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Потеря стоимости может приходить вследствие физического и морального износа объекта. Физический и моральный износ развиваются, как правило, независимо друг от друга. Это означает, что совершенно новое изделие может потерять стоимость еще до своего применения по причине морального устаревания. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Физический износ можно определить разными способами.

Расчетный метод оценки определения физического износа.

Коэффициент физического износа (Киз.) объекта рассчитывается как соотношение его эффективного возраста к нормативному сроку службы (по объектам, приобретенным до 1 января 2002 года Согласно «Единым нормам амортизационных отчислений», приобретенным после 1 января 2002 года согласно «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 года).

Киз. = Вэф./Внор., (2)

где Вэф - эффективный возраст объекта оценки;

Внор - нормативный срок службы.

Экспертный метод оценки физического износа.

Следует отметить, что полученное расчетным путем значение физического износа не всегда корректно. Так как показатель нормы амортизации указывает только лишь на нормативный срок службы объекта, то дальнейшие расчеты без учета технического состояния объекта, проведенных текущих и капитальных ремонтов, которые позволяют сохранить удовлетворительные технические и эксплуатационные характеристики на протяжении длительного срока эксплуатации, приводят к искаженным результатам.

Поэтому в случае, когда эффективный возраст объекта превышает или равен нормативному сроку службы (расчетный износ равен 100%), физический износ оцениваемого оборудования был определен экспертным путем, исходя из фактического состояния объектов оценки на момент оценки по шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа по В. Рутгайзеру.

Моральный износ - износ, связанный с тем, что объект потерял конкурентоспособность на рынке в сравнении с аналогичными объектами и стал пользоваться меньшим спросом. Моральный износ связан с появлением новой, более прогрессивной техники, способной конкурировать и вытеснять эксплуатируемую технику благодаря своим более высоким техническим и функциональным характеристикам. Этот вид износа проявляется с увеличением временного интервала между выпуском изделия и моментом его оценки. Наиболее подвержена моральному износу вычислительная техника [37].

Рыночная стоимость оборудования с учетом износов рассчитывается по формуле:

V = Vвос*(1-Кфиз)*(1-Кмор), (3)

где V - рыночная стоимость,

Vвос - полная восстановительная стоимость,

Кфиз - коэффициент физического износа,

Кмор - коэффициент морального износа,

г) оценка стоимости нематериальных активов

Нематериальные активы (НМА) - долгосрочные права, обеспечивающие его владельцам определенный доход или иную пользу, обладающие стоимостью и не имеющие материально-вещественного содержания.

При оценке НМА используются следующие походы: затратный, сравнительного анализа продаж и доходный.

Затратный подход заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых НМА в текущих ценах за вычетом износа.

При использовании затратного метода для оценки НМА проводятся следующие работы:

выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие НМА;

корректируются затраты на величину индекса цен на дату оценки;

определяется начисленная величина амортизации НМА;

стоимость НМА определяется как разница между скорректированной величиной затрат и начисленной амортизацией.

Сравнительный анализ продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми НМА.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. При этом вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

При использовании метода сравнительного анализа продаж проводятся следующие работы:

собирается информация о состоявшихся сделках по аналогичным НМА;

определяется перечень показателей, по которым проводится сопоставление НМА;

корректируются фактические цены сделок по НМА с учетом значений показателей сравнения с оцениваемым НМА;

определяется стоимость оцениваемого НМА на основе скорректированных фактических данных по сопоставимым сделкам.

Доходный подход основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования оцениваемых НМА. Этот подход заключается в определении размера прибыли, ассоциированной с оцениваемыми активами, коэффициента капитализации и ставок дисконта, учитывающих степень риска, связанного с доходностью используемых НМА и остаточного экономического срока их службы.

При расчете величины коэффициента капитализации и ставок дисконта необходимо оценивать следующие риски:

риски, связанные со степенью готовности НМА к коммерческому использованию, т.е. на какой стадии находится освоение НМА: исследование испытание, опытное и промышленное внедрение;

риски, обусловленные сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых (планируемых) технических, экономических, экологических параметров на НМА или товаров с использование НМА;

риски противоправного использования ИП, изготовлением и реализацией контрафактной продукции;

коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, проценты за кредиты, налоговые ставки и т.п.;

общестрановые риски: экономические, политические, государственного уровня.

Доходный подход при оценке НМА может быть реализован с помощью следующих методов: прямая капитализация доходов; дисконтирования будущих денежных доходов; избыточных прибылей. При оценке НМА методом прямой капитализации доходов проводятся следующие работы: выявляются источники и размеры чистого дохода, приносимого НМА; определяется ставка капитализации чистого дохода; рассчитывается стоимость НМА как частное от деления чистого дохода на ставку капитализации.

При оценке стоимости НМА методом дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы:

оцениваются будущие денежные потоки, составляющие чистый доход от использования НМА и величину амортизации НМА;

определяется ставка дисконтирования; рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов; к полученному результату прибавляется стоимость НМА, приведенная к текущему периоду.

При оценке стоимости НМА методом избыточных прибылей проводятся следующие работы:

выявляется стоимость материальных активов;

определяется величина прибыли, приходящаяся на материальные активы;

рассчитывается средняя прибыль, приносимая материальными активами в отрасли; определяется избыточная прибыль, как разница между получаемой прибылью и средним значением по отрасли, соответствующая влиянию нематериальных активов; устанавливается коэффициент капитализации для избыточной прибыли;

рассчитывается стоимость нематериальных активов как частное от деления величины избыточной прибыли на коэффициент капитализации;

определяется стоимость, приходящаяся на НМА.

Выбор методов оценки конкретных НМА определяется оценщиком на основании анализа преимуществ и недостатков каждого из них, а результаты оценок, полученные при использовании разных методов, учитываются при принятии решения об окончательной оценки НМА.

д) оценка стоимости оборотных активов

Оборотные активы - это совокупность денежных средств, авансируемых для создания оборотных производственных фондов и фондов обращения, обеспечивающих непрерывный кругооборот денежных средств.

Товарно-материальные запасы - представляют собой средства предприятия, сосредоточенные в запасах сырья и материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметах, готовой продукции, товарах на складе и в затратах по незавершенному производству. Обычно запасы оцениваются по остаточной балансовой стоимости.

Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности. В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия - заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе.

Оценка дебиторской задолженности осуществляется на основе «Методического руководства по анализу и оценке прав требований, принадлежащих организации - должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций - должников» - стандарт оценки (СТО ФДЦ 13-05-98), утвержденный и рекомендованный к применению Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации в 1998 г. Это методическое руководство разработано в целях обеспечения единой системы оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности и при проведении оценки в соответствии с п. 9 «Временной инструкции о порядке ареста и реализации прав требований, принадлежащих должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций - должников», утвержденной приказом Минюста России от 03.07.98 г. №76 [18].

При оценке дебиторской задолженности в качестве объекта оценки могут быть следующие [27]:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства(долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

е) оценка обязательств предприятия

Расчет рыночной стоимости кредитов банков, проводится с использованием процедуры приведения будущих платежей погашения задолженности и процентов по кредитам к текущей стоимости на основании анализа сроков погашения основной суммы долга, сроков выплаты процентов по кредитам, процентной ставки банков и ставки дисконтирования.

Кредиторская задолженность по товарным операциям оценивается аналогично дебиторской задолженности с использованием процедуры приведения будущих платежей к текущей стоимости с учетом сроков возможных платежей и ставки дисконтирования.