- •Отчет №111107.1
- •VI. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •I. Определение задания на оценку.
- •II .Общие сведения
- •Основные положения
- •2.2. Результаты оценки и заключение о рыночной стоимости
- •2.3. Функции оценки
- •2.4. Цель оценки
- •2.5. Оцениваемые права
- •III. Основные понятия и определения.
- •IV. Процесс оценки
- •V. Исследовательская часть
- •5.1.Экономический портрет региона
- •Итоги развития промышленности Самарской области за 2008 год
- •Место промышленного комплекса Самарской области в Российской Федерации
- •Динамика промышленного производства Самарской области и России ( % к 1991 году)
- •Объем, структура и динамика отгруженных товаров собственного производства выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности 2008 года
- •Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении в 2008 году
- •Динамика производства промышленной продукции в 2008 году, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в январе-ноябре 2009 года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в 2010 году
- •Рейтинг Самарской области среди регионов пфо по основным показателям социально-экономического развития в январе-марте 2011 года
- •5.2. Описание объекта оценки и его окружения
- •Карта г.Тольятти
- •5.3. Описание объекта
- •5.3. Краткий анализ рынка
- •VI . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •VII. Расчет рыночной стоимости объекта.
- •I. Недвижимое имущество а) расчет рыночной стоимости земельного участка
- •Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •Сравнительный подход. Метод сравнения продаж.
- •В) определение рыночной стоимости улучшений
- •1.Затратный подход.
- •2 Сравнительный подход
- •3. Доходный подход.
- •7.1. Затратный подход
- •В целом физический износ нежилого здания на дату оценки составляет: 38,5%.
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.3.1. Оценка имущества методом дисконтирования денежных потоков
- •7.3.2. Анализ и определение доходов и расходов
- •Установление операционных затрат
- •Определение чистого операционного дохода .
- •Ставка дисконта равна сумме факторов (премий):
- •7.3.4. Опредение стоимости реверсии недвижимости
- •7.4. Согласование результатов Определение весовых коэффициентов для согласования результатов
- •Определение рыночной стоимости объекта
- •VIII. Сертификат качества оценки
- •IX. Применяемые стандарты оценки
- •X. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Литература
Динамика производства промышленной продукции в 2008 году, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
Постановлением Правительства Самарской области от 21.11.2008г. № 457 утвержден и реализуется «План действий Правительства Самарской области по снижению негативного воздействия мирового финансового кризиса на социально-экономическое развитие Самарской области». В целях обеспечения устойчивого социально-экономического развития региона, принятия оперативных управленческих решений по преодолению кризисных явлений, распоряжением Губернатора Самарской области от 26.12.2008г. № 501-р создан антикризисный штаб при
Правительстве Самарской области.
Таблица 5
Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в январе-ноябре 2009 года
по состоянию на 28.12.2009
Виды экономической деятельности |
Отгружено товаров собственного производства, млн. руб. |
Индекс промышленного производства, % |
||
ноябрь 2009 г. |
январь - ноябрь 2009 г. |
к пред. месяцу |
к соотв. периоду 2008 г. |
|
Добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды |
50996,2 |
484124,6 |
100,5 |
71,1 |
в том числе: |
|
|
|
|
добыча полезных ископаемых |
9373,2 |
78864,9 |
97,2 |
108,5 |
добыча топливно-энергетических полезных ископаемых |
9271,9 |
77775,8 |
97,4 |
111,1 |
добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических |
101,2 |
1089,2 |
89,0 |
48,4 |
обрабатывающие производства |
34947,6 |
344555,9 |
96,8 |
61,6 |
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака |
4568,8 |
52944,0 |
100,9 |
92,3 |
текстильное и швейное производство |
211,8 |
1654,9 |
122,9 |
43,9 |
производство кожи, изделий из кожи и производство обуви |
87,8 |
512,2 |
88,0 |
119,2 |
обработка древесины и производство изделий из дерева |
136,7 |
779,8 |
98,5 |
42,1 |
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность |
250,3 |
3707,6 |
93,3 |
45,9 |
производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов |
2427,2 |
23218,9 |
107,4 |
100,4 |
химическое производство |
4965,6 |
44643,3 |
102,7 |
87,8 |
производство резиновых и пластмассовых изделий |
1617,3 |
16096,7 |
96,8 |
53,5 |
производство прочих неметаллических минеральных продуктов |
842,7 |
9448,0 |
84,7 |
70,5 |
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий |
3124,5 |
32010,7 |
100,1 |
74,4 |
производство машин и оборудования |
1408,0 |
15315,4 |
108,6 |
64,1 |
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования |
2005,0 |
22902,6 |
71,7 |
64,7 |
производство транспортных средств и оборудования |
12422,6 |
112508,1 |
94,2 |
37,9 |
в т.ч. производство автомобилей, прицепов и полуприцепов |
9986,1 |
99173,1 |
90,6 |
36,9 |
прочие производства |
567,7 |
6728,5 |
86,6 |
50,6 |
производство и распределение электроэнергии, газа и воды |
6675,5 |
60703,7 |
136,0 |
91,8 |
Индекс цен производителей промышленных товаров, %
|
|
|
101,3 |
112,2 (к декабрю 2008 года) |
Таблица 6
Виды продукции |
Единица измерения |
Произведено |
Темпы роста, % |
||
ноябрь 2009 г. |
январь - ноябрь 2009 г. |
к пред. месяцу |
к соотв. периоду 2008 г. |
||
Производство промышленной продукции в натуральном выражении |
|
|
|
|
|
нефть, включая газовый конденсат |
тыс. тонн |
1106,0 |
11899,8 |
97,4 |
110,5 |
газ природный (естественный) |
млн.куб.м |
42,0 |
409,4 |
102,7 |
140,9 |
обувь |
тыс.пар |
52,4 |
494,7 |
86,8 |
119,7 |
первичная переработка нефти |
тыс.тонн |
1781,6 |
18613,9 |
107,5 |
100,1 |
бензин автомобильный |
тыс. тонн |
266,4 |
2771,6 |
115,4 |
99,5 |
топливо дизельное |
тыс.тонн |
567,3 |
5859,1 |
112,7 |
101,3 |
аммиак синтетический |
тыс. тонн |
218,1 |
2328,1 |
89,0 |
89,5 |
удобрения минеральные |
тыс. тонн |
55,2 |
723,0 |
115,5 |
107,8 |
синтетические смолы и пластические массы |
тонн |
33220 |
284652 |
97,5 |
92 |
изделия из пластмасс |
тонн |
1034 |
8548 |
92,1 |
31,0 |
пленки полимерные |
тонн |
2687 |
26210 |
102,2 |
86,6 |
линолеум-всего |
тыс. м2 |
6753,5 |
69401,3 |
93,6 |
80,1 |
изделия санитарные керамические |
тыс.штук |
132 |
1077 |
110,9 |
81,2 |
плитки керамические для полов |
тыс.кв.м |
633 |
5801 |
93,1 |
83,9 |
кирпич строительный |
млн.у.к. |
17,0 |
214,5 |
89,0 |
49,7 |
конструкции и детали сборные ж/б |
тыс.куб.м |
18,2 |
217,4 |
74,0 |
49,1 |
вата минеральная и изделия из нее |
тыс.куб.м |
7,1 |
232,6 |
48,6 |
50,9 |
подшипники качения |
тыс. штук |
647 |
5663 |
104,0 |
48,3 |
автомобили легковые |
штук |
32941 |
288196 |
90,5 |
36,2 |
электроэнергия |
млн.кВт.ч |
1970,7 |
21432,1 |
113,5 |
95,3 |
теплоэнергия |
тыс.Гкал |
4164 |
33497,2 |
152,7 |
87,4 |
Производство продукции животноводства |
|
|
|
|
|
скот и птица (живой вес) |
тыс. тонн |
15,9 |
131,1 |
119,7 |
99,6 |
молоко |
тыс. тонн |
26,4 |
402,5 |
87,8 |
97,3 |
яйца |
млн. штук |
12,8 |
230,2 |
94,6 |
92,8 |
Инвестиции в основной капитал (по крупным организациям) |
млн. руб. |
|
59008,7 |
|
69,8 |
Индекс потребительских цен на товары и услуги |
% |
|
|
100,1 |
107,5 (к декабрю 2008 года) |
в том числе: |
|
|
|
|
|
на продовольственные товары |
% |
|
|
100,0 |
104,3 |
на непродовольственные товары |
% |
|
|
100,2 |
107,5 |
на услуги |
% |
|
|
100,0 |
111,6 |
Оборот розничной торговли |
млн. руб. |
32530,4 |
345714,2 |
99,2 |
90,3 |
Объем платных услуг населению |
млн. руб. |
8930,8 |
96466,2 |
97,3 |
96,3 |
Среднемесячная заработная плата (данные за октябрь 2009 г.) номинальная |
рублей |
14868 |
14685 |
101,8 |
101,4 |
реальная |
% |
|
|
101,7 |
91,0 |
Реальные располагаемые доходы населения |
% |
|
|
98,8 |
103,1 |
Численность зарегистрированных безработных на 22.12.2009 |
тыс. чел. |
54,2 |
|
108,6 (к 25.11.2009) |
в 2,26 раза (к 31.12.2008) |
Уровень официальной безработицы от экономически активного населения на 22.12.2009 |
% |
3,12
|
|
|
|
Социально-экономическое развитие Самарской области (в сравнении 2007 - 2010 г.г.)
В 2009 году социально-экономическая ситуация оценивается как напряженная. Мировой финансовый кризис отразился на Самарской области сильнее, чем на ряде других субъектов Российской Федерации, что связано со значительной локализацией на территории региона производств, технологически связанных с машиностроением, высоким удельным весом обрабатывающих отраслей, высокой степенью интегрированности региона в мировые хозяйственные связи. Впервые за последнее 10-тилетие в области зафиксировано падение валового регионального продукта (ВРП). По предварительной оценке, в 2009 году ВРП снизился на 16,4% и составил 622,4 млрд. рублей. Существенное снижение объемов производства в ведущих сферах деятельности экономики области привело к изменению структуры производства ВРП (см. табл. 1): значительно снизилась доля обрабатывающих производств, заметно сокращение в строительстве и торговой сфере при росте удельного веса сельского хозяйства, добывающей промышленности, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, транспорта и связи и других.
Таблица 7
Структура производства ВРП Самарской области по видам экономической деятельности (в % к итогу)
Виды экономической деятельности |
2007 |
2008 |
2009 |
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство |
4,2 |
4,3 |
5,3 |
Добыча полезных ископаемых |
10,2 |
9,9 |
10,8 |
Обрабатывающие производства |
28,4 |
25,8 |
19,9 |
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды |
3,3 |
3,1 |
3,8 |
Строительство |
6,2 |
5,5 |
4,6 |
Оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного потребления |
15,0 |
14,0 |
13,8 |
Гостиницы и рестораны |
1,2 |
1,1 |
1,5 |
Транспорт и связь |
11,9 |
15,8 |
15,8 |
Финансовая деятельность |
0,3 |
0,2 |
0,3 |
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг |
9,4 |
10,1 |
10,8 |
Государственное управление и обеспечение военной безопасности; обязательное и социальное обеспечение |
3,4 |
3,7 |
4,9 |
Образование |
2,7 |
2,7 |
3,5 |
Здравоохранение и предоставление социальных услуг |
2,7 |
2,7 |
3,6 |
Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг |
1,1 |
1,1 |
1,4 |
Валовой региональный продукт в основных ценах (валовая добавленная стоимость в основных ценах – всего) |
100 |
100 |
100 |
Оборот организаций Самарской области, в который включается стоимость отгруженных товаров собственного производства, выполненных собственными силами работ и услуг, а также выручка от продажи приобретенных на стороне товаров (без налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей) в 2009 году составил 1420,5 млрд. рублей и снизился по сравнению с предыдущим годом на 17,8%. Значительный спад произошел в обрабатывающей промышленности (более 30%) и торговле (около 20%), на долю которых приходится более 66% структуры оборота организаций Самарской области.
Таблица 8