2.2. Результаты оценки и заключение о рыночной стоимости

Результаты расчета стоимости:

величина рыночной стоимости недвижимого имущества, принятой к расчету, по состоянию на дату оценки составляет (без НДС): 101479400 руб., в том числе по элементам:

Таблица 1

№	Наименование	Рыночная стоимость, руб. (без НДС)	Примечание
1	2	3	4
1	Коттедж	101479400
2	Земельный участок	-
3	Итого	101479400

2.3. Функции оценки

По информации, полученной от Заказчика, результаты оценки по данному объ­екту будут ис­пользованы для принятия управленческого решения.

2.4. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта - как расчетной и наиболее вероятной цены на дату оценки, за которую, указанное в данном отчете имущество может перейти из рук в руки в результате коммерческой сделки между добровольным продавцом и добровольным покупателем после адекватного маркетинга; при чем предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения, а на величине цены сделки не отражались какие - либо чрезвычайные обстоятельства и сервитуты.

2.5. Оцениваемые права

Расчет стоимости права собственности на недвижимое и движимое имущество - как рыночной стоимости в денежном выражении является целью оценки по настоящему отчету. Согласно Гражданскому кодексу РФ, часть I (ст.209), право собственности включает право владения, пользования, и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, в пользование и распоряжение, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а так же распоряжаться им и иным способом.

III. Основные понятия и определения.

Оценка (оценочная деятельность) - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки – объект гражданских прав, в отношении которого в соответствии с законодательством Российской Федерации может устанавливаться рыночная или иная стоимость.

Оценщик – субъект оценочной деятельности, являющийся юридическим лицом или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем), деятельность которого регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчик – субъект оценочной деятельности, являющийся потребителем услуг по оценке, оказываемых оценщиком.

Договор об оценке объекта оценки – соглашение, заключенное в простой письменной форме между оценщиком и заказчиком, об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, являющееся основанием для проведения оценки объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки – документ, составление оценщиком в письменной форме и передача заказчику которого обеспечивает надлежащее исполнение оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке объекта оценки.

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.  Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка земли - процесс определения стоимости земли с учетом ее качественных и количественных характеристик, местоположения, целевого назначения, состояния окружающей среды и других ценообразующих признаков.

Земельная рента – доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Принципы оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. Используются следующие принципы: спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определение рыночной стоимости объекта - это установление наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки при осуществлении сделки купли-продажи между типичным покупателем и продавцом. Это определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату и конкретных рыночных условиях, поэтому при изменении рыночных условий (соотношения спроса и предложения на аналогичные объекты, уровня инфляции, изменения покупательной способности денег, степенью контроля над бизнесом и др.) будет меняться.

«Рыночная стоимость» - наиболее вероятная цена, по который данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны, не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

«Инвестиционная стоимость» - стоимость собственности для конкретного инвестора и при определенных целях капиталовложений. Она довольно сильно может отличаться от рыночной, как правило, в сторону увеличения, в силу мотивов поведения продавца и по­купателя, а также от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых кон­кретным инвестором.

«Цена» – это показатель, обозначающий денежную сумму, фактически уплаченную за некий товар или услугу. Она относится к определенному месту и моменту времени. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя (инвестора) и продавца цена может отклоняться от стоимости как в большую, так и в меньшую сторону (на величину «уторгования»).

«Основные фонды» - это созданные общественным трудом потребительские стоимости (произведенные активы), которые длительное время неоднократно или постоянно в неизменной натурально - вещественной форме используются в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукцию и услуги.

В основные фонды кроме недвижимости входят следующие инвентарные объекты:

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, т.е. несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу сооружений.

Внешний (экономический) износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации (изменения на рынке, изменения финансовых или законодательных условий).

Устранимый износ имущества - износ, затраты на устранение которого, меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ, затраты на устранение которого, больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамах одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов расчетов путем применения различных подходов к оценке.

Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки.

Ценовой мультипликатор - соотношение между стоимостью или ценой объекта, аналогичному объекту оценки, и его финансовыми, эксплуатационными, техническими и иными характеристиками.

Чистый денежный поток - величина денежных средств, полученных за определенный период времени и остающихся в распоряжении предприятия (бизнеса), которые могут быть распределены без ущерба для дальнейшего его функционирования и экономического роста.

В данном отчете рассчитывалась рыночная стоимость из блока «стоимостей в обмене». При проведении оценки данного имущества специалисты - оценщики руководствовались принципом «замещения», исходящим из определения затрат в текущих ценах на создание объекта одинаковой полезности с использованием при этом современных материалов, стандартов и архитектурно – планировочных решений и технологий.

Цель приведенных ниже результатов, помочь «Заказчику» определить предполагаемую стоимость отмеченной в отчете имущества, находящегося в собственности владельца на указанную дату и в данном месте.