- •Отчет №111107.1
- •VI. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •I. Определение задания на оценку.
- •II .Общие сведения
- •Основные положения
- •2.2. Результаты оценки и заключение о рыночной стоимости
- •2.3. Функции оценки
- •2.4. Цель оценки
- •2.5. Оцениваемые права
- •III. Основные понятия и определения.
- •IV. Процесс оценки
- •V. Исследовательская часть
- •5.1.Экономический портрет региона
- •Итоги развития промышленности Самарской области за 2008 год
- •Место промышленного комплекса Самарской области в Российской Федерации
- •Динамика промышленного производства Самарской области и России ( % к 1991 году)
- •Объем, структура и динамика отгруженных товаров собственного производства выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности 2008 года
- •Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении в 2008 году
- •Динамика производства промышленной продукции в 2008 году, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в январе-ноябре 2009 года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в 2010 году
- •Рейтинг Самарской области среди регионов пфо по основным показателям социально-экономического развития в январе-марте 2011 года
- •5.2. Описание объекта оценки и его окружения
- •Карта г.Тольятти
- •5.3. Описание объекта
- •5.3. Краткий анализ рынка
- •VI . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •VII. Расчет рыночной стоимости объекта.
- •I. Недвижимое имущество а) расчет рыночной стоимости земельного участка
- •Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •Сравнительный подход. Метод сравнения продаж.
- •В) определение рыночной стоимости улучшений
- •1.Затратный подход.
- •2 Сравнительный подход
- •3. Доходный подход.
- •7.1. Затратный подход
- •В целом физический износ нежилого здания на дату оценки составляет: 38,5%.
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.3.1. Оценка имущества методом дисконтирования денежных потоков
- •7.3.2. Анализ и определение доходов и расходов
- •Установление операционных затрат
- •Определение чистого операционного дохода .
- •Ставка дисконта равна сумме факторов (премий):
- •7.3.4. Опредение стоимости реверсии недвижимости
- •7.4. Согласование результатов Определение весовых коэффициентов для согласования результатов
- •Определение рыночной стоимости объекта
- •VIII. Сертификат качества оценки
- •IX. Применяемые стандарты оценки
- •X. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Литература
7.3.4. Опредение стоимости реверсии недвижимости
При использовании метода прямой капитализации процедура расчетов реверсии велась в такой последовательности:
определение ПВД от эксплуатации недвижимости в первый год постпрогнозного периода,
определение ДВД от эксплуатации недвижимости в первый год постпрогнозного периода,
определение ЧОД от использования недвижимости в первый год постпрогнозного периода,
определение ставки капитализации
определение стоимости реверсии недвижимости.
Динамика развития инфляции показывает, что величина денежного потока последнего прогнозного года сохраняется в постпрогнозный период.
РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА в первый год постпрогнозного периода
Таблица 30
№ |
Наименование статей доходов или расходов |
Значения показателей, руб. |
1. |
Чистый операционный доход |
7196133 |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ УЛУЧШЕНИЙ
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Принимая в учет тенденции, сложившиеся на рынке инвестиций - увеличение ставок дохода на капиталовложения, что маловероятно осуществление реинвестирования по иным ставкам. Здесь целесообразно применить метод Инвуда при расчете нормы возврата капитала для определения ставки капитализации. Она складывается в данном случае из:
Rкап = Rg + Rн
где: Rg – ставка дохода на инвестиции, %
Rн – ставка возврата капитала, %
В свою очередь: ставка дохода на инвестиции (Rg ) учитывает: ставку безрисковых вложений, риск на ликвидность рассматриваемого объекта, премию за риск вложения капитала и риск за компетенцию и работу менеджмента.
Считаем, что целесообразно принять ставку доходности по ОФЗ (транш SU26203RMFS8) как ставку безрисковых вложений равной 7,16 %.
При принятых значениях ставка дохода на инвестиции (Rg) составила: 14,66% за рассматриваемый период времени
Прогнозный период при расчете стоимости данной недвижимости будет 5 лет. Поэтому коэффициент фактора фонда возмещения составил величину 0,1152, а ставка возврата капитала (Rн) = 11,52%.
А ставка капитализации (Rкап.) на оцениваемую недвижимость соответственно:
26,18 %.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ РЕВЕРСИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Зная годовой чистый операционный доход в первый год постпрогнозного периода и ставку капитализации стоимость реверсии объекта недвижимого имущества, рассчитанного этим методом составит (с НДС): М = 12096540 руб.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Рыночная стоимость недвижимости, определенная доходным подходом с учетом реверсии составляет (с НДС): Соо = 39624678 руб. + 12096540 руб. = 51721218 руб. или округлено 51721200 руб.
7.4. Согласование результатов Определение весовых коэффициентов для согласования результатов
Таблица 31
|
Затратный подход |
Доходный подход |
Полнота информации |
0,7 |
0,3 |
Достоверность информации |
0,7 |
0,3 |
Допущения, принятые в расчётах |
0,7 |
0,3 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
0,4 |
0,6 |
Способность учитывать доходность объекта |
0,2 |
0,8 |
Способность учитывать конструктивные особенности |
0,9 |
0,1 |
В среднем: |
0,60 |
0,40 |