Ставка дисконта равна сумме факторов (премий):

• Безрисковая ставка.

• Премия за риск, обусловленный особенностями объекта оценки.

• Премия за инвестиционный менеджмент.

• Премия за низкую ликвидность, реальные перспективы его развития в ближайшем будущем.

Для инвестора безрисковая ставка представляет собой альтерна­тивную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсут­ствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данную недвижимость, на основе чего и вычисляется ставка дохода. В качестве безрисковой ставки дохода используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам с аналогичным оценке горизонтом инвестирования (например, ГКО - ОФЗ). Оценка отмеченных премий осуществляется на основании экспертной оценки по 5-балльной шкале. Окончательное вычисление ставки дисконта методом кумулятивного построения представляет собой суммирование всех вышеуказанных составляющих. Данный метод наиболее прост и чаще всего применяется в оценочной практике.

Расчет ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ). Определение ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ) осуществляется по формуле:

где: R - ставка дисконта;

R_f - безрисковая ставка;

b - коэффициент «бета», являющийся мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими про­цессами, происходящими в стране;

R_m - общая доходность рынка в целом;

S₁ - премия для малых фирм; учитывает их размеры.

S₂ - премия за риск инвестиций в конкретную фирму.

Величина безрисковой ставки дохода (R_f) установлена ранее при расчете ставки дисконтирования кумулятивным методом.

Коэффициент b представляет собой меру систематического риска и определяется методом ковариации и дисперсии, исходя из амплитуды колебания цен на акции оцениваемой фирмы или предприятий-ана­логов по сравнению с изменениями на фондовом рынке в целом.

Вычисление коэффициента b осуществляется в два этапа:

• расчет по котировкам акций сопоставимых предприятий;

• определение по отраслевым индексам.

В первом случае в качестве доходности акции на конкретный момент вре­мени принимается изменение ее котировок на фондовой бирже (РТС, ММВБ) с момента предыдущего наблюдения. В качестве до­ходности фондового рынка используется изменение межотрас­левого индекса за тот же период времени. Общая доходность рынка в целом определяется на основании данных информационных агентств и данных участников фондового рынка. Применение данного метода из-за недостаточной развитости рынка не нашло широко применения. К тому же информация о коэффиценте b в нашей стране в открытых источниках систематически не публикуется .Его расчет ведут специализированые агентства. Стоимость этих работ очень высока. Самостоятельно рассчитать оценщику этот коэффициент практически невозможно из-за отсутствия достоверной исходной информации. Поэтому данный метод расчета ставки дисконтирования не применялся.

В современной оценочной практике нередко используют метод рыночной выжимки (метод выделения) Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих де­нежных потоков с начальными инвестициями. При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков и вычленения нормы возврата капитала. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если полностью получена интересующая информация, то можно рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную величину можно только ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Необходимо учитывать, что в качестве анало­гичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является лучшим и наиболее эффективным. Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выде­ления следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определен­ного периода времени по сценарию лучшего и наиболее эффективно­го использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки капитализации по аналогам;

• определение нормы возврата капитала по аналогам

• вычисление ставки доходности - дисконтирования по аналогам

• полученные результаты обработать любым приемлемым статисти­ческим или экспертным способом с целью приведения характеристик ана­лиза к оцениваемому объекту.

Применение данного метода нецелесообразно ввиду сложности и громоздкости расчетов, возможной недостоверности исходной информации, отсутствия реального механизма расчета нормы возврата капитала

Расчет ставки дисконта производится методом кумулятивного построения:

БЕЗРИСКОВАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА. Процентная ставка в государственные ценные бумаги

(ставка ОФЗ транш SU26203RMFS8) - 7,16%

Премия за низкую ликвидность недвижимости принята на уровне рублевой инфляции, которая по данным Минэкономразвития составит в 2011 г. 8%, за типичный период экспозиции помещений на рынке объектов недвижимости и рассчитывается по формуле:

П_Нл = К_ииФ*Т_э/12

где

П_Нл-премия за низкую ликвидность;

К_ино - рублевая инфляция;

Т_э - типичный срок экспозиции.

Срок экспозиции оцениваемых объектов, учитывая местоположение, общую площадь и ситуацию на рынке аналогичных помещений в исследуемом регионе, может составить до б месяцев. Тогда премия за низкую ликвидность составит - 4,0%.

Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и принята на уровне страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности, что составляет для аналогичных помещений - 1,5%.

Премия за дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Необходимо особо подчеркнуть, что вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. В данном случае риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями, недостаточно существенный, премия за него принимается равной - 2,0 %.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Общая ставка дисконта - 14,66%

В результате исследования и анализа текущего состояния рынка в регионе было сделано заключение, что наиболее приемлемые ставки дисконта на прогнозируемый период могут быть следующие:

СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Таблица 28

Период расчета	Ставка дисконтирования, %
1 год	14,66
2 год	14,66
3 год	14,66
4 год	14,66
5 год	14,66

Для расчета денежных потоков от операционной деятельности применялись вышеизложенные нормы дисконтирования по годам приведения денежных потоков в горизонте расчета до 5 лет. При этом уровень инфляции по годам, исходя из прогноза в данном сегменте рынка, с учетом прогнозов МЭРТ РФ до 2016 г. составит: 1 год - 8%, 2 год - 7%, третий и последующие годы - 6%. Данные о генерации и последующей конвертации денежных потоков на дату оценки приведены в таблице

РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ БУДУЩИХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Таблица 29

№	Наименование показателей	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	Денежный поток	10361806	11190750	11974103	12692549	13454102
2	Ставка дисконта, %	14,66	14,66	14,66	14,66	14,66
3	Текущая стоимость денежного потока	9036945	8512020	7943380	7343528	6788805
4	Общая текущая стоимость	39624678