Установление операционных затрат

Вид расходов	Сумма в месяц за один кв.м. ,руб.	Сумма в год, руб
Коммунальные услуги	28	4602427
Налоги на имущество, страхование	в % от остаточной стоимости объекта	848394
Резерв на замещение и хозяйст. нужды	21	3451820
Фонд оплаты труда	17	2794330
Охрана	14	2301213
Итого в год	х	13998184

Потери от недозагрузки и недополучения арендной платы для аналогичных помещений в г. Тольятти в последнее время возросли из-за финансового кризиса, по данным исследований рынка составляют около 22,0%. Тогда величина чистого операционного дохода составит величин, приведенных в таблице.

Таблица 27

Определение чистого операционного дохода .

Наименование	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход	31230756
Потери от недозагрузки и недополучения арендной платы	6870766
Действительный валовый доход	24359990
Операционные расходы	13998184
Чистый операционный доход , руб.	10361806

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Гипотетический отчет о доходах составлялся в соответствии с требованиями, принятыми в международной практике оценки рыночной стоимости предприятий (бизнеса) и действующими стандартами и правилами.

Потенциальный валовой доход рассчитывался как годовая сумма дохода от сдачи в аренду оцениваемой недвижимости. Действительный ва­ловой доход рассчитывается как предполагаемый доход с учетом возможных по­терь от недоиспользования или недозагрузки арендуемых площадей пред­приятия и действия других объективных факторов и на основе данных по предпри­ятиям - аналогам.

Прогнозируемый чистый операционный доход от эксплуатации здания определя­лся посредством уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов.

В соответствии с тенденциями изменения текущих рыночных условий на данном сегменте рынка в городе Тольятти и характером оцениваемой собственно­сти целесообразно принять прогнозный период равный пяти годам.

СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Определяющим и ответственным шагом в этом методе является выбор соответствующих ставок дисконтирования.

Ставка дисконта - это процент­ная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для опре­деления рыночной стоимости..

В роли ставки дисконта выступает тре­буемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоста­вимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими сло­вами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оцен­ки. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта превышает безрисковую ставку и обеспечи­вает премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую недвижимость. Расчет ставки дисконта зависит от типа денежного по­тока используемого в качестве базы для оценки.

Для модели денежных потоков для собственного капитала (при оценке недвижимости купленной без привлечения кредитных ресурсов, как в данном случае) ис­пользуются метод кумулятивного построения, основанный на экс­пертной оценке премий за риск, связанный с инвестированием в конкретную фирму, и метод оценки ставки дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ), основанный на анализе информации фондового рынка об изменении доходности акций.

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения. Модель расчета ставки дисконти­рования методом кумулятивного построения: