- •Отчет №111107.1
- •VI. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •I. Определение задания на оценку.
- •II .Общие сведения
- •Основные положения
- •2.2. Результаты оценки и заключение о рыночной стоимости
- •2.3. Функции оценки
- •2.4. Цель оценки
- •2.5. Оцениваемые права
- •III. Основные понятия и определения.
- •IV. Процесс оценки
- •V. Исследовательская часть
- •5.1.Экономический портрет региона
- •Итоги развития промышленности Самарской области за 2008 год
- •Место промышленного комплекса Самарской области в Российской Федерации
- •Динамика промышленного производства Самарской области и России ( % к 1991 году)
- •Объем, структура и динамика отгруженных товаров собственного производства выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности 2008 года
- •Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении в 2008 году
- •Динамика производства промышленной продукции в 2008 году, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в январе-ноябре 2009 года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в 2010 году
- •Рейтинг Самарской области среди регионов пфо по основным показателям социально-экономического развития в январе-марте 2011 года
- •5.2. Описание объекта оценки и его окружения
- •Карта г.Тольятти
- •5.3. Описание объекта
- •5.3. Краткий анализ рынка
- •VI . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •VII. Расчет рыночной стоимости объекта.
- •I. Недвижимое имущество а) расчет рыночной стоимости земельного участка
- •Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •Сравнительный подход. Метод сравнения продаж.
- •В) определение рыночной стоимости улучшений
- •1.Затратный подход.
- •2 Сравнительный подход
- •3. Доходный подход.
- •7.1. Затратный подход
- •В целом физический износ нежилого здания на дату оценки составляет: 38,5%.
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.3.1. Оценка имущества методом дисконтирования денежных потоков
- •7.3.2. Анализ и определение доходов и расходов
- •Установление операционных затрат
- •Определение чистого операционного дохода .
- •Ставка дисконта равна сумме факторов (премий):
- •7.3.4. Опредение стоимости реверсии недвижимости
- •7.4. Согласование результатов Определение весовых коэффициентов для согласования результатов
- •Определение рыночной стоимости объекта
- •VIII. Сертификат качества оценки
- •IX. Применяемые стандарты оценки
- •X. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Литература
7.3. Доходный подход
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин по которой она продается и покупается.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, заключающийся в отражении будущих доходов (преимуществ) в стоимости объекта на данный момент времени. Виды доходов которые может принести объект недвижимости собственнику: текущие денежные поступления, будущие доходы от арендной платы, доходы от прироста стоимости недвижимости от ее перепродажи. При применении этого подхода анализируется возможность генерировать объектом определенный доход . Он, как правило, выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от перепродажи недвижимости.
При оценке объекта указанным подходом в случае, когда он приносит текущий доход, применяются или метод капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.
Базовым понятием в методах доходного подхода является понятия чистого операционного дохода (ЧОД или NOI), ставки капитализации (R) и ставки доходности (дисконта )
Чистый операционный доход (ЧОД) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
Метод капитализации позволяет на основе данных о величине дохода и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать заключение о стоимости рассматриваемого объекта недвижимости. Если в проводимом анализе стоимости используется доход за один год , то это есть метод прямой капитализации, а если же анализе используются потоки будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом из них эксплуатационных расходов и выручка от продажи объекта в конце срока владения) со своими ставками капитализации, то - это метод дисконтирования денежных потоков. Техника дисконтирования потока дохода и затрат позволяет привести его данному моменту времени для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости оцениваемого объекта приносящего доход.
7.3.1. Оценка имущества методом дисконтирования денежных потоков
Самым трудоемким и дорогим, но самым корректным и методов доходного подхода для России является метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой способ конвертации будущих доходов от владения имуществом в текущую стоимость. Доходы в данном случае состоят из периодических денежных поступлений от эксплуатации здания.
При использовании метода дисконтирования денежных потоков процедура расчетов велась в такой последовательности:
сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам операционных доходов и расходов аналогичных производств, уровням риска инвестиций и т.д.
определение потенциального валового дохода (POI) от эксплуатации подобного оборудования
определение действительного валового дохода от эксплуатации подобного оборудования
определение чистого операционного дохода от использования подобного оборудования
расчет денежных потоков, которые возможно будет генерировать объект собственности в будущий прогнозный период, а также в первый год постпрогнозного периода
выбор ставок дисконта на прогнозируемый период
расчет рыночной стоимости объекта в целом.