- •Отчет №111107.1
- •VI. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •I. Определение задания на оценку.
- •II .Общие сведения
- •Основные положения
- •2.2. Результаты оценки и заключение о рыночной стоимости
- •2.3. Функции оценки
- •2.4. Цель оценки
- •2.5. Оцениваемые права
- •III. Основные понятия и определения.
- •IV. Процесс оценки
- •V. Исследовательская часть
- •5.1.Экономический портрет региона
- •Итоги развития промышленности Самарской области за 2008 год
- •Место промышленного комплекса Самарской области в Российской Федерации
- •Динамика промышленного производства Самарской области и России ( % к 1991 году)
- •Объем, структура и динамика отгруженных товаров собственного производства выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности 2008 года
- •Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении в 2008 году
- •Динамика производства промышленной продукции в 2008 году, в % к соответствующему месяцу предыдущего года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в январе-ноябре 2009 года
- •Основные показатели социально-экономического развития Самарской области в 2010 году
- •Рейтинг Самарской области среди регионов пфо по основным показателям социально-экономического развития в январе-марте 2011 года
- •5.2. Описание объекта оценки и его окружения
- •Карта г.Тольятти
- •5.3. Описание объекта
- •5.3. Краткий анализ рынка
- •VI . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •VII. Расчет рыночной стоимости объекта.
- •I. Недвижимое имущество а) расчет рыночной стоимости земельного участка
- •Методы оценки
- •1. Метод сравнения продаж
- •2. Метод выделения
- •3. Метод распределения
- •4. Метод капитализации земельной ренты
- •5. Метод остатка
- •6. Метод предполагаемого использования
- •Сравнительный подход. Метод сравнения продаж.
- •В) определение рыночной стоимости улучшений
- •1.Затратный подход.
- •2 Сравнительный подход
- •3. Доходный подход.
- •7.1. Затратный подход
- •В целом физический износ нежилого здания на дату оценки составляет: 38,5%.
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.3.1. Оценка имущества методом дисконтирования денежных потоков
- •7.3.2. Анализ и определение доходов и расходов
- •Установление операционных затрат
- •Определение чистого операционного дохода .
- •Ставка дисконта равна сумме факторов (премий):
- •7.3.4. Опредение стоимости реверсии недвижимости
- •7.4. Согласование результатов Определение весовых коэффициентов для согласования результатов
- •Определение рыночной стоимости объекта
- •VIII. Сертификат качества оценки
- •IX. Применяемые стандарты оценки
- •X. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •Литература
В целом физический износ нежилого здания на дату оценки составляет: 38,5%.
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС.
Это проявление несоответствия параметров объекта оценки современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.п. Он обусловлен в основном влиянием научно– технического прогресса в области архитектуры и строительства.
ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС
Характеризуется потерей стоимости объекта, вызванной внешними неблагоприятными изменениями, как экономическими (высокие темпами инфляции, завышенные процентные ставки кредитов), так и политические, экологические и другие внешние факторы и сервитуты. В частности причинами внешнего износа могут быть: общий экономический упадок района, в котором находится объект, падение спроса на выпускаемую продукцию, действия федерального правительства или местной администрации.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к “малопривлекательным“ природным или искусственным объектам – например к болотам, очистным сооружениям и т.п.
РАСЧЕТ ИЗНОСА
В результате инспекции и анализа физического состояния, функциональных свойств и воздействия внешних факторов на недвижимость объекта оценки были сделаны выводы о том, что присутствует только физический износ, которому равен общий износ.
Таблица 19
Наименование |
Износ, % |
Примечание |
Нежилое здание Дома культуры (Лит. А) |
38,5 |
|
Расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлен по специальной компьютерной программе и результаты отражены в таблице.
Таблица 20
Наименование |
Количество единиц сравнения, м3 |
Нормативны справочник. таблица и УС (69), руб. / кв.м. |
Износ |
Рыночная стоимость, руб. (без НДС) |
Нежилое здание Дома культуры (Лит. А) |
76898,0 |
УПВС 34. Т. 11 УС (11) = 35,0 руб./ м3 Кп = 0,85 |
38,5 |
183613575 |
Итого |
183613575 |
|||
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
при ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом на дату оценки составила без земельного участка, округленно (без НДС) 183613575 руб. и приведена в таблице
Таблица 21
Наименование |
Рыночная стоимость, руб. (без НДС) |
Примечание |
Нежилое здание Дома культуры (Лит. А) |
183613575 |
|
Итого |
183613575 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки (без НДС), определенная затратным подходом на дату оценки составила с земельным участком 257056675 руб. и приведена в таблице
Таблица 22
Наименование |
Рыночная стоимость, руб. (без НДС) |
||
Улучшения |
Земельного участка |
Всего |
|
Нежилое здание Дома культуры (Лит. А) |
183613575 |
73443100 |
257056675 |
Итого |
183613575 |
||
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
при ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ
Рыночная стоимость недвижимости (с земельным участком), определенная затратным подходом на дату оценки (в округленной величине) составила (без НДС): 257056700 руб.