7.1. Затратный подход

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего. При этом рассчитывается стоимость строительства аналогичного объекта. По фактическому состоянию оцениваемого объекта определяется накопленный износ на дату оценки – включающий в себя физический, функциональный и внешний (экономический) виды износов, далее он вычитается из стоимости строительства, далее к результату добавляется стоимость земельного участка. Окончательная величина будет выражать стоимость оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки. Основные шаги при затратном подходе при расчете стоимости объекта:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В расчетах рыночной стоимости применялся метод сравнительной единицы. В данном случае ею являлась стоимость строительства сравнительной единицы - 1 куб.м. (кв. м). аналогичных зданий (помещений)

Основное соотношение расчета:

С_оо = (V (S) х УС (69 ) х И (84) х И (91) х И (11) х К_п х К_м х К_ндс х К_пд ) х ( 1 - S) : 100

где:

С_оо - рыночная стоимость оцениваемого объекта

V (S) - количество единиц сравнения, объем объекта в куб.м.

V (S) - объем строительства в куб..м.(кв.м.). V = 76898,0 м³

УС(69) - укрупненные стоимостные показатели стоимости строительства одной единицы измерения, в данном случае единицы объема (м³) в ценах 1969 года.

УПВС № 34,табл.№11, УС(69) = 35,6 руб/м³ .

И (84) индексы пересчета стоимости строительства из базисных в цены 1984 года.

И (84) = 1,19 ( Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983г.).

И (91) - индексы пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены 1991 года.

И (91) = 1,58 ( Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 года )

И(11) - индексы пересчета стоимости строительства из цен 1991 г. в текущие цены.

И (11) = 66,105 (по данным Самарского центра ценообразования в строительстве, июль 2011 . с корректировкой на инфляцию).

К_п - коэффициент, учитывающий отличие между оцениваемым зданием и выбранным типовым зданием; Кп = 0,85 (Подвал, венткамера и другие вспомогательные площади с 4 по 8 этажи, имеющие отделку, заполнение проемов, сантехнические устройства и др., не сопоставимую с основными площадями занимают до 25,0% объема здания; 2 группа капитальности)

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта оценки; К_м = 1,0

К_ндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (если оценочна стоимость

определяется с НДС, то К_ндс = 1,18), в данном случае расчет ведется без НДС, поэтому К_ндс= 1,0.

К_пд - предпринимательский доход, К_пд = 1,05 (Средняя величина предпринимательской прибыли заказчиков-застройщиков на строительстве коммерческой недвижимости в Тольятти Самарской области (ОАО "Тольяттистрозаказчик", ООО "Стройфинанс", предприятие Анпилова и др.), в текущем году составляет 5%.).

S - износ, %

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА НЕДВИЖИМОСТИ.

В процессе эксплуатации и с течением времени любой предмет оценки накапливает износ, который представляет собой технико – экономическое понятие, которое характеризует уменьшение стоимости объекта недвижимости с точки зрения потенциального инвестора под воздействием различных факторов.

В настоящее время выделяют три вида износа:

1. Физический износ;

2. Функциональный износ;

3. Внешний (экономический) износ.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА НЕДВИЖИМОСТИ.

В результате инспекции и анализа физического состояния, функциональных свойств и воздействия внешних факторов на недвижимость объекта оценки были сделаны выводы.

Физический износ оцениваемого объекта определенный по ВСН –53-86(р) «Госгражданстрой» как средневзвешенная величина по конструктивным элементам приведен в таблице .

При изучении проектной документации установлено, что оцениваемое здание не допускается возводить на просадочных грунтах. По результатам инженерно-геологических изысканий установлено, что грунты основания просадочные и эти свойства грунта основания проявляются при его замачивании … Замачивание грунта основания … привело к неравномерным осадкам фундаментов и деформациям здания в целом, о чем свидетельствуют вертикальные трещины в деформационном шве с шириной раскрытия до 10 мм и трещины в стенах подвала" (Технический отчет №281-2006, фрагмент прилагается). Замачивание грунта продолжается. Следовательно просадка фундаментов будет продолжаться. Все это ведет к увеличению физического износа объекта.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

Таблица 18

Конструктивные элементы	Материалы и конструкции	Удельный вес элем. по табл 11 УПВС № 34	Процент износа элемента здания	Износ элементов здания
Фундамент	Сборные железобетонные блоки	5	50	2,5
Стены, перегородки	Кирпичные, керамзито-бетонные, железобетонные	15	45	6,75
Перекрытия	Сборный железобетон	14	30	4,2
Кровля	Односкатная, рулонная	5	35	1,75
Полы	Плитка, линолеум, дощатые, мраморные, паркет	6	35	2,1
Заполнение оконных и дверных проемов	Витражи, деревянные, пластиковые,, металлические и деревянные двери	5	40	2,0
Внутренняя отделка стены, потолки	Штукатурка, покраска, побелка, отделка мрамором, панелями МДФ, известняком	5	40	2,0
Лестницы		2	35	0,7
Санитарно-технические работы Кондиционирование воздуха Электроосвещение здания Электротехнические устройства Механические устройства сцены Звукотехнические и слаботочные устройства Кинопроекционные устройства		9 3 6 9 8 3 1	40 40 35 35 35 35 40	3,6 1,2 2,1 3,15 2,8 1,05 0,4
Прочие работы (крыльца, отмостка)		4	55	2,2
ИТОГО:		100	х	38,5