2 Сравнительный подход

Данный подход основан на принципе замещения – покупатель не купит рассматриваемый объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта , определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Метод сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Для анализа сделок , произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым осуществляем сегментирование рынка по следующим параметрам:

• назначение использования объекта,

• качество объекта,

• передаваемые юридические права и ограничения,

• инвестиционная мотивация,

• пути финансирования.

Алгоритм метода сравнительного анализа продаж:

1. формирование базы данных с занесением сделок с объектами недвижимости, исходная информация по которым проверена и достоверна,

2. изучение рынка , выделение сегмента к которому относится объект,

3. выбор аналогов в том же сегменте рынка ( 3 - 5 ),

4. приведение пенообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта путем расчета и внесения поправок,

• определение стоимости единицы сравнения (одного кв. метра) по каждому из аналогов,

• расчет и внесение поправок на юридические права и ограничения,

• расчет и внесение поправок на условия финансирования и налогообложения,

• расчет и внесение поправок на дату продажи,

• расчет и внесение поправок на местоположение,

• расчет и внесение поправок на физические различия между сравниваемыми объектами,

• расчет и внесение процентных поправок,

• расчет и внесение относительных денежных поправок,

• переход к стоимости объекта в целом с внесением поправок на масштаб,

• расчет и внесение абсолютных денежных поправок,

• расчет скорректированных цен аналогов,

5. анализ скорректированных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта в целом методом сравнительного анализа продаж.

. Определение стоимости объекта осуществляется по формуле:

Цоб = Z1 x S1 + Z2 x S2 + …….. + Zn x Sn +/- П, где:

Z1,Z2 … Zn - удельная стоимость одного квадратного метра площади данного сегмента

рынка, руб/кв.м.

S1,S2 … Sn - площадь соответствующих помещений, кв.м.

П - сумма неучтенных поправок, руб.

3. Доходный подход.

При оценке недвижимости доходным подходом в случае сравнения с аналогом приносящим текущий доход применяется метод капитализации дохода или метод дисконтированных денежных потоков. Эти методы основаны на принципе ожидания , в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости определяется настоящей стоимостью будущих выгод, которые данный объект будет обеспечивать своему владельцу. Процесс расчета стоимости доходным методом состоит из следующих этапов:

• сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.

• прогнозирование денежных потоков, которые собственность (объект) вероятно будет генерировать в будущие периоды,

• пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость методом капитализации или дисконтированных денежных потоков.

На основе маркетинговых исследований по каждому сегменту недвижимости выясняется :

• характеристики объектов аналогов (физические и экономические),

• характеристики договоров аренды, определение контрактной арендной платы, скидок ,

• определение рыночного уровня арендной платы,

• определение коэффициента недоиспользования для аналогичных объектов на рынке,

• определение рыночного значения потерь при сборе арендной платы,

• определение рыночного уровня отдельных статей операционных расходов,

• определение рыночных требований к формированию резерва на замещение.

Суть доходного подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости прогнозирование будущих денежных потоков выполняется путем составления гипотетического отчета о доходах на год, следующий за годом оценки. Гипотетический отчет о доходах составляется в соответствии с требованиями, принятыми в международной практике оценки рыночной стоимости недвижимости и действующими стандартами и правилами Исходные данные для отчета о доходах принимаются в соответствии с выполненными маркетинговыми исследованиями.

Потенциальный валовой доход насчитывается как годовая сумма дохода от аренды объекта с учетом принятых скидок и льгот. Действительный валовой доход рассчитывается как предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неуплаты арендной платы на основе данных по объектам - аналогам. Операционные расходы принимаются в соответствии с данными о фактических затратах владельца по поддержанию функционирования объекта , согласованными со среднерыночными данными для данного типа недвижимости на данном сегменте рынка недвижимости, а также рассчитываются на основе данных действующей нормативной базы по эксплуатации зданий и сооружений и по общепринятым методикам расчета, применяемым при проектных разработках. Величина расходов на замещение рассчитывается по модели накопления фонда возмещения с учетом нормативных сроков службы быстроизнашивающихся элементов и прогнозируемой стоимости на дату замены. Прогнозируемый чистый операционный доход определяется посредством уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов.

Для капитализации будущих денежных потоков в настоящую стоимость применяются;

• метод прямой капитализации,

• метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на допущения о том, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей в течении бесконечного периода времени. При этом настоящая стоимость бесконечного потока доходов рассчитывается делением величины чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации. Метод дисконтированных денежных потоков предполагает полный учет денежных потоков, поступающих от объекта оценки в течении определенного периода. Настоящая стоимость будущих денежных потоков определяется путем дисконтирования каждого потока соответствующей нормой дисконтирования. В отчете используем метод дисконтированных денежных потоков.

Для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков с применением анализа дисконтирования денежных потоков необходимо:

• определить нормы дисконтирования для будущих денежных потоков,

• выполнить прогноз поступления будущих денежных потоков в течении периода владения собственностью,

• выполнить дисконтирование будущих денежных потоков.

Норма дисконтирования , применяемая для пересчета будущего денежного потока в настоящую стоимость , является в основном функцией риска инвестиций в рассматриваемый проект. Для определения нормы дисконтирования при оценке недвижимости применяют следующие методы:

• метод кумулятивного построения ( норма дисконтирования рассчитывается путем добавления к безрисковой ставке премий за риск, низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и др.),

• метод альтернативных инвестиций ( норма дисконтирования определяется как риск инвестиций на финансовом рынке в альтернативные проекты),

• метод выделения ( норма дисконтирования определяется на основании данных о продажах сравнимых объектов данного сегмента рынка недвижимости),

• метод мониторинга ( норма дисконтирования определяется на основе выявления ретроспективных тенденций и прогнозов изменения норм дисконтирования на рынке).

Все будущие потоки разделяем на две части:

• денежные потоки от операционной деятельности,

• денежные потоки от реверсии.

Для прогнозирования денежных потоков от операционной деятельности применим вышеизложенные нормы дисконтирования по годам приведения денежных потоков. Для прогнозирования денежного потока реверсии используют способ прогнозирования тенденций изменения стоимости собственности за период владения. Определение настоящей стоимости денежного потока каждого года прогнозируемого периода осуществляют по формуле:

Vk = Ck / (1 + Ik)^k k = 1,2…..n где

Ck - прогнозируемый денежный поток к-того года,

Ik - прогнозируемая норма дисконтирования к-того года,

n - срок (горизонт) расчета

Стоимость собственности рассчитывается по формуле:

Цоб = Vk1 + V k2 + ….. + Vkn + R, где

Vk1,V k2, Vkn - настоящая стоимость денежного потока соответствующего года,

R - настоящая стоимость реверсии оцениваемого объекта.