В) определение рыночной стоимости улучшений

1.Затратный подход.

Затратный подход основан на определении восстановительной стоимости предмета оценки (стоимости воспроизводства) за вычетом накопленного износа. Восстановительная стоимость представляет собой текущую стоимость здания (помещения) в настоящих условиях воспроизводства и показывает сколько бы стоило это здание, если бы его построить в настоящее время из тех же материалов и при обеспечении тех же конструктивных решений, но в текущих ценах. Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа предмета оценки.

Для определения восстановительной стоимости в основном используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на дату оценки и поправки на улучшения объекта оценки. В основу оценки рыночной стоимости зданий через определение восстановительной стоимости с учетом износа положен метод сравнительной единицы. Работа проводится в несколько этапов:

• на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов используются нормативы затрат на строительные работы. В данном случае применены удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на дату оценки;

• норматив удельных затрат умножается на общий объем оцениваемого здания;

• вносятся поправки на особенности оцениваемого здания.

Основная формула расчета:

С = (УС (11 ) х О х Кп х Км х Кпр х Кпз х Кндс + П) х ( 1 - S) : 100

где:

УС ( 11) - укрупненные показатели стоимости строительства ….на единицу объема в текущих ценах (УПСС- …., Самарский центр по ценообразованию в строительстве)

О - количество сравнительных единиц в куб. м. (площадь в кв.м.)

Кп - коэффициент, учитывающий отличие между оцениваемым зданием и выбранным

типовым зданием (по нормативам),

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта оценки,

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика,

Кпр - коэффициеент, учитывающий дополнительные затраты (прочие и лимитированные затраты, стоимость

S - износ объекта, %

технического и авторского надзора, стоимость проектных и изыскательских работ, непредвиденные затраты

и др.)

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС,

П - абсолютная величина поправок на улучшения, не учтенные УПСС.

Информационной основой базисных стоимостных показателей служат сборники “ Укрупненные показатели стоимости , разработанные Самарским центром по ценообразованию в строительстве”.

В процессе эксплуатации и с течением времени любой предмет оценки накапливает износ, который представляет собой технико – экономическое понятие, которое характеризует уменьшение стоимости объекта недвижимости с точки зрения потенциального инвестора под воздействием различных факторов.

В настоящее время выделяют три вида износа:

1. Физический износ;

2. Функциональный износ;

3. Внешний (экономический) износ.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС.

Отражает изменение в сторону ухудшения физических свойств объекта недвижимости, то есть потерей своих первоначальных свойств от времени. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных природно-климатических факторов и т.п.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС.

Это проявление несоответствия параметров объекта оценки современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.п. Он обусловлен в основном влиянием научно – технического прогресса в области архитектуры и строительства.

ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС

Характеризуется потерей стоимости объекта, вызванной внешними неблагоприятными изменениями, как экономическими (высокие темпами инфляции, завышенные процентные ставки кредитов), так и политические, экологические и другие внешние факторы и сервитуты. В частности причинами внешнего износа могут быть: общий экономический упадок района, в котором находится объект, падение спроса на выпускаемую продукцию, действия федерального правительства или местной администрации.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к “малопривлекательным“ природным или искусственным объектам – например к болотам, очистным сооружениям.

РАСЧЕТ ИЗНОСА

Степень физического, как и других видов износа может выражается в долях или процентах по отношению к рыночной стоимости предмета оценки.

Разность между единицей и степенью обесценения выраженную в долях характеризует относительный уровень стоимости предмета оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то суммарное обесценение или потерю стоимости рассчитываются кумулятивным способом по формуле:

S = 1 - (1 - F) х (1 - Y) х ( 1- E ) где:

F, Y, E – выраженная в долях степень соответствующего износа или обесценения – физического (F), функционального (Y), внешнего (E).