6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Данный метод не применялся так как на момент оценки имеется только один разрешенный вариант улучшений -- здание (помещение) с ограниченным количеством направлений использования. В настоящее время отсутствуют достоверные данные о структуре и величине операционных доходов и расходов для данного сегмента рынка, т.к. они не доводятся до участников открытого рынка.

При оценке рыночной стоимости земельных участков в поселениях применяется, как правило, сравнительный (рыночный) подход. Ибо рынок земельных участков поселений достаточно развит, а цены предложений и продаж этих участков наиболее реально отражают их стоимость. Доходный же подход базируется на ставке земельной ренты, которая в настоящее время еще подвержена нерыночному (административному) влиянию. И его применение даст некорректные результаты Затратный подход в чистом виде не применяется, а его отдельные элементы используются в сравнительном (рыночном) подходе.

Сравнительный подход. Метод сравнения продаж.

При применении метода сравнения продаж стоимость объекта оценки определяется сравнением с ценой продажи аналогичных объектов. Он (рыночный подход) основан на принципе замещения – который декларирует, что покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Под полезностью здесь понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования - дохода. Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных объектов недвижимости в соответствующем сегменте рынка и сравнении их, с оцениваемым объектом.

Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым осуществляется сегментирование рынка по следующим параметрам: назначение использования объекта, качество объекта, передаваемые юридические права и сервитуты, инвестиционная мотивация, пути финансирования.

Этапы выполнения метода сравнения продаж:

• изучение рынка и выделение сегмента к которому относится объект,

• формирование базы данных с занесением сделок с объектами недвижимости, исходная информация по которым проверена и достоверна,

• выбор аналогов в том же сегменте рынка,

• приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта путем расчета и внесения поправок,

• определение стоимости единицы сравнения (одного кв. метра) по каждому из аналогов,

• расчет и внесение поправок на юридические права и ограничения,

• расчет и внесение поправок на условия финансирования и налогообложения,

• расчет и внесение поправок на дату продажи,

• расчет и внесение поправок на местоположение,

• расчет и внесение поправок на физические различия между сравниваемыми объектами,

• расчет и внесение процентных поправок,

• расчет и внесение относительных денежных поправок,

• переход к стоимости объекта в целом с внесением поправок на масштаб,

• расчет и внесение абсолютных денежных поправок,

• расчет скорректированных цен аналогов,

• согласование скорректированных цен объектов - аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора входящей информации за соответствующий период (июль 201 г.) были получены данные о ценах предложений на продажу объектов сходных с оцениваемым. Такой подход по нашему мнению оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде чем принять решение о приобретении такого актива проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предполагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

В качестве объектов-аналогов приняты земельные участки под строительство зданий на землях поселений (г.о. Тольятти, Центральный район) (Информационный – аналитический бюллетень "Недвижимость”, Сайт недвижимости Поволжского региона “Волга–Инфо” - www.volgainfo.net, июль 2011 г с уточнением данных риэлтерских фирм г. Тольятти).

характеристики объектов-аналогов.

Таблица 15

Наименование показателя		Объект оценки	Аналог № 1		Аналог № 2			Аналог № 3
1		2	3		4			5
Источник информации				www.volgainfo.net раздел "Тольятти", подраздел "Центральный район", пункт "земельные участки"		www.volgainfo.net раздел "Тольятти", подраздел "Центральный район", пункт "земельные участки"	www.volgainfo.net раздел "Тольятти", подраздел "Центральный район", пункт "земельные участки"
Представитель продавца				АН Статус тел. 798698		АН Магазин недвижимости тел. 620350	АН Магазин недвижимости тел. 620350
Местоположение	Бул. Ленина, 1			Ул. Комсомольская		Ул. Комсомольская	Молодежный бульвар
Цена продажи руб. (без НДС)	-			12000000		15000000	18000000
Цена продажи руб./ 100 кв.м. (без НДС)	-			342857		384615	1000000
Право собственности	Собственность			Собственность		Собственность	Собственность
Условия финансирования	Рыночные			Рыночные		Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные			Рыночные		Рыночные	Рыночные
Дата продажи	Июль, 2011			Июль, 2011		Июль, 2011	Июль, 2011
Подъезд транспорта	есть			есть		есть	есть
Коммуникац. и доступные услуги	Все коммуникации			Все коммуникации		Все коммуникации	Все коммуникации
Площадь земельного участка , кв.м.	18650			3500		3900	1800

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК

Корректировка на право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый имеют равное право собственности. Поправка не требуется.

Корректировка на условия финансирования. В процессе проверки и анализа информации не установлено существенных отличий условий финансирования данных объектов от рыночных. Поправка не требуется

Корректировка на условия продажи . В процессе анализа информации не установлено существенных отличий условий продажи данных объектов от рыночных. Поправка не требуется

Корректировка на дату продажи. Анализ приводимых в отчете данных, а так же другой информации о ценах на подобные объекты не выявил рост цен. Поэтому размер корректировки на дату продажи в данном случае не определяется.

Корректировка на местоположение и целевое использование земельного участка. Местоположение объекта с точки зрения строительства улучшений такое же, как у сравниваемых участков. Все участки находятся в Центральном районе г.о. Тольятти и имеют примерно одинаковое местоположение по отношению к общественным и торговым центрам, местам отдыха и рекреационным зонам. Поправка не требуется.

Корректировка на уторгование. В процессе анализа информации установлено следующее. В Тольятти существует острый дефицит на земельные участки под строительство. В тоже время в условиях финансово-экономического кризиса испытывается дефицит на финансовые ресурсы для обеспечения строительства объектов. Эти факторы действуют противоположно. Практика показывает, что продавцы коммерческой недвижимости либо выжидают с продажами, либо продают объекты коммерческой недвижимости только в случае крайней необходимости. Поэтому величина скидки достигает 5 - 15,0%. Или в среднем - 10%. Тогда поправка равна - 0,90

Корректировка на подъезд транспорта. В процессе анализа информации не установлено существенных отличий в условиях подъезда транспорта у объектов - налогов. Поправка не требуется

Корректировка на коммуникации и доступность коммунальных услуг. Участки находятся на территории Центрального района города Тольятти и имеют одинаковую обеспеченность коммуникациями. Поправка не требуется

Корректировка на дополнительные улучшения земельного участка. Дополнительные улучшения отсутствуют. Поправка не требуется.

Расчет корректировок проведем в таблице.

ТАБЛИЦА КОРРЕКТИРОВОК

Таблица 16

Рассчитываемые показатели	Объект оценки			Аналог № 1	Аналог № 2			Аналог № 3
1	2			3	4			5
Цена предложения, руб.		-	12000000			15000000	18000000
Право собственности		Собствен.	Собствен.			Собствен.	Собствен.
Корректировка на право собственности.		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	12000000			15000000	18000000
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные			Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансирования.		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	12000000			15000000	18000000
Условия продажи		Рыночные	Рыночные			Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	12000000			15000000	18000000
Дата продажи		Июль, 2011	Июль, 2011			Июль, 2011	Июль, 2011
Корректировка на дату продажи		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	12000000			15000000	18000000
Дополнительные улучшения			-			-	-
Корректировка на допол. улучшения, руб.		-	-			-	-
Цена после корректир., руб.		-	12000000			15000000	18000000
Цена после корректир., руб./ 100 м2		-	342857			384615	1000000
Местоположение.		Отн. хорошее	Отн. хорошее			Отн. хорошее	Отн. хорошее
Корректировка на местоположен.		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	342857			384615	1000000
Скидка с цены предложения, %			10			10	10
Корректировка на уторгование		-	0,90			0,90	0,90
Цена после корректир., руб.		-	308571			346153	900000
Подъезд транспорта		есть	есть			есть	есть
Корректировка на подъезд транспорта		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	308571			346153	900000
Коммуникац., доступность коммунальных услуг		Все коммуникации	Все коммуникации			Все коммуникации	Все коммуникации
Корректировка на доступность коммуникаций		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	308571			346153	900000
Площадь участка , кв.м.		18650	3500			3900	1800
Корректировка на размер участка		-	1,0			1,0	1,0
Цена после корректир., руб.		-	308571			346153	900000
Количество корректировок		-	1			1	1
Веса		-	0,40			0,40	0,20
Стоимость 100 кв.м. участка после корректир., руб.		441890	х			х	х
Стоимость земельного участка, руб. (без НДС)		82412485

Таким образом, был сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж на дату оценки, округлением, составляет: 82412500 руб.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Так как применялся один доступный подход к оценке стоимости объекта, то в согласовании результатов расчета нет необходимости, а величина рыночной стоимости земельного участка, принятой к расчету на дату оценки составила: 82412500  руб.