VI . Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наибольшее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - такое использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта оценки.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования объекта должны быть соблюдены четыре критерия:

0. Использование должно быть физически возможным,

1. Законодательно разрешенным,

2. Экономически оправданным,

3. Приносить максимальную прибыль.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Это будет справедливо, если соблюдается следующий алгоритм решения.

Первый шаг - определяются законодательно разрешенные варианты использования земельного участка. Критерием являются юридические нормы: распоряжения о зонировании, нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, строительные нормы и правила, требования по благоустройству территории и др. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре на приобретение объекта недвижимости (направление использования, расположение зданий на земельном участке, параметры зданий). Из бесконечного количества вариантов использования исходя юридической допустимости устанавливаются несколько или один. Если один - то он и является вариантом удовлетворяющим принципу ЛНЭИ. Если несколько - то делается второй шаг

Второй шаг - устанавливается физическая осуществимость вариантов использования с позиции размера и формы земельного участка, состояние грунта, его транспортной доступности, имеющихся строений (для застроенного земельного участка), а также риска стихийных бедствий (наводнение, землетрясение и др.). Из оставшихся вариантов выбирается исходя из физической осуществимости несколько вариантов использования или один. Если один - то он и является вариантом удовлетворяющим принципу ЛНЭИ. Если несколько - то делается третий шаг.

Третий шаг - рассчитывается финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. вариант (варианты) использования обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства. Из оставшихся вариантов исходя из уровня требуемой доходности на инвестиции выбирается несколько вариантов использования или один. Если один - то он и является вариантом удовлетворяющим принципу ЛНЭИ, Если несколько - то делается четвертый шаг.

Четвертый шаг -. из оставшихся вариантов выбирается тот, который обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка. Он является вариантом удовлетворяющим принципу ЛНЭИ. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость земельного участка. Проведем анализ в таблице

Таблица 13

№	Наименование	Возможные варианты использования объектов недвижимости в связи с градостроительным регламентом
		Торгово-офисные площади	Производственно - складские площади	Площади дома культуры
1	2	3	4	5
1	Земельный участок	Нет	Нет	Да

Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования

Таблица 14

Факторы	Назначение
	Жилое, гостиничное	Производственно - складское	Офисное	Торговое	Площади дома культуры
Потенциал местоположения	-	-	-	-	+
Рыночный спрос	-	-	-	-	+
Правовая обоснованость	-	-	-	-	+
Физическая возможность	-	-	+	+	+
Финансовая оправданость	-	-	+	+	+
Максимальнаяэффективность	-	-	-	-	+
Всего	0	0	2	2	6

Вариантом ЛНЭИ для существующего земельного участка, соответственно, является его использование для площадей Дома культуры. Поэтому в дальнейших расчетах будем исходить исходя из наиболее эффективного использования объекта