5.3. Описание объекта

Объект оценки – нежилое здание по адресу г. Тольятти, бульвар Ленина, д.1. Собственник – ОАО «ДК «Тольятти». Копии Свидетельства о государственной регистрации права… и техпаспорта… приведены в приложении. Характеристика Объекта оценки отражена в таблице.

Таблица 12

Назначение объекта	Нежилое универсальное здание (Лит. А) – Дом культуры
Год постройки	1976
Этажность объекта	8
Основные характеристики конструктивов здания (согласно техпаспорта)	Фундамент – ж/бетонные сборный Стены – кирпич; облицованы известняком и мрамором; на стене, выходящей в сторону улицы Мира, имеется скульптурная композиция около 40,0 м2. Перегородки – керамзитоб. блоки Перекрытие - ж/бетонные плиты Кровля - рулонная Проемы - оконные – двойные глухие и створные (частично пластиковые стеклопакеты); дверные – простые, филенчатые и металлические Отделка - штукатурка, покраска, побелка, облицовка мрамором, панелями МДФ, известняком (ракушечником), имеется художественное панно в холле второго этажа, которое занимает около 60,0 кв.м. ; Полы – паркетные, мраморные, деревянные, линолеум, плиточные, бетонные Санитарно-электротехнические устройства находятся в наличии (отопление, электроосвещение, водопровод, канализация, вентиляция, телефон) Лимиты на техусловия за генерирующие источники проплачены
Текущее состояние	Износ конструктивов выше нормативных значений – 43,0%. Здание пригодно для эксплуатации
Параметры здания	Строительный объем – 38330,0 куб.м. (по техпаспорту). Площадь - 4621,5 кв.м. (по техпаспорту…)
Обременения и сервитуты	Ограничение в пользовании (помещения можно использовать только как помещения дома культуры).
Строительная готовность, %	100,0
Правоустанавливающие и праворегистрирующие документы	Свидетельство о ….63-АБ 290242 Технический паспорт № 5349

ООО "Фундамент" проводило в 2006 г. обследование строительных конструкций части оцениваемого здания. Выявлен аварийный износ фундаментов, стен, отмостки (фрагмент Технического отчета №281-2006 прилагается). После проведения данного обследования работ по укреплению фундаментов и наружных стен не проводилось. Выявленные причины аварийного износа не устранены.

Существует сервитут - ограничение в пользовании (помещения можно использовать только как помещения дома культуры). Балансовая стоимость недвижимого имущества (без НДС) – 57371739 руб.

5.3. Краткий анализ рынка

Рынок недвижимости в г. Тольятти и в его окрестностях в селах Ставропольского района (Подстепки. Ягодное и др.) в последнее время достаточно хорошо развит, как и в целом по России - это в основном сегмент жилых помещений, в котором и преобладает спрос, а соответственно, и есть предложения. В меньшей степени развит рынок гостиниц, производственных помещений, офисов, магазинов и кафе. Пока он неорганизован, но в тенденциях его развития в данном регионе наблюдается постепенное упорядочивание.

По имеющейся информации цена предложения продажи торговых, производственных и офисных площадей, а также складов в зависимости от площади в зданиях капитальной постройки, типов зданий, места их нахождения и отделки колеблется в значительных пределах от 3500 до 65400 рублей за 1 м² по районам г. Тольятти. (Автозаводский, Центральный, Комсомольский). Цена предложений по продаже площадей в зданиях (в зависимости от технического состояния, степени строительной готовности и степени отделки помещений, площади, типа зданий и др. факторов) по Центральному району г.о. Тольятти колеблется: офисных - от 6000 до 39000 руб. за 1 м², производственных - от 1300 до 26900 руб за 1 м^2. складских - от 2100 до 27000 руб. за 1 м^2. Информация получена в следующих источниках: газета "Рубиновый вторник " и "Миллион - недвижимость", "Из рук в руки", Информационный справочник "Недвижимость, Волга-Инфо" - www.volgainfo.net за июль 2011 г с корректировкой на фактические продажи по данным риэлторских фирм города Тольятти. Рынок производственных зданий и офисов относительно организован. В продаже имеется более 40 производственных зданий и помещений и более 90 офисных зданий и помещений

Рынок продажи земельных участков относительно организован. В продаже имеется около 50 объектов, в том числе в сегменте оцениваемого объекта - 5.

Рынок аренды производственных и офисных объектов достаточно организован.

Информация об аренде универсальных объектов и продажах земельных участков прилагается.

В следствии финансового кризиса продажи объектов недвижимости замедлились. Рынок выжидает. Продавцы и покупатели не достаточно уверены в необходимости продажи или покупки объектов недвижимости. Кроме того, покупатели испытывают острый недостаток финансовых ресурсов. Падение цен к середине 2010 г на рынке коммерческой недвижимости достигло 30% по сравнению с 2008 г, в конце 2010 г. и в начале 2011 г. рынок движимости начал оживать. Рост цен составил от 5,0% до 15,0 %.

В последнее время цена продажи нежилых помещений домов культуры и театров на открытом рынке не зафиксирована.