2. Предприятия как имущественный комплекс, а также здания, сооружения, используемые в предпринимательских целях

Ипотека зданий, сооружений (ст. 69 «Закона об ипотеке») допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, сооружение либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка. При этом здания сооружения, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных или заемных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них заемщика.

Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой специфический объект гражданских прав, т.к. включает в себя материально-вещественные элементы (здания, сооружения, готовая продукция, денежные средства, ценные бумаги), а также нематериальные активы в виде прав требований, долгов, фирменного наименования, товарного знака и т.д. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все имущество, входящее в его состав. Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Состав передаваемого в ипотеку имущества и оценка его стоимости определяется на основе полной его инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого эксперта о составе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору ипотеки. Ипотекой предприятия может быть обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества. При этом денежное обязательство должно подлежать исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. Если же срок исполнения кредитного обязательства менее продолжительный, то право кредитора на обращение взыскания возникает по истечении года с момента заключения договора ипотеки. В связи с тем , что поддержание предприятия в работоспособном предприятии требует совершения значительного количества сделок, в том числе и сделок с недвижимостью, закон сохраняет за залогодателем широкие права к заложенному имуществу. Вместе с тем такое положение отвечает и интересам кредитора – только работающее предприятие представляет для него ценность. Поэтому залогодержатель заинтересован в контроле за предпринимательской деятельностью залогодателя (кредитора). Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что предприятие залогодателя не эффективно использует заложенный предмет и это может привести к уменьшению стоимости предприятия, то залогодержатель может обратиться в суд с требованием или досрочного выполнения кредитного обязательства, или введения ипотечного контроля за его деятельностью. Ст. 72 «Закона об ипотеке недвижимости» предусматривает следующие меры:

А) кредитор может требовать регулярного предоставления ему бухгалтерской и иных отчетных документов, а также предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по имуществам

Б) кредитор может обратиться к собственнику имущества с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия

В) кредитор может предъявить в суд иски по признанию недействительными сделок, заключенных залогодателем.

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть только по решению суда.