Важное значение ипотеки, определяется следующими факторами:

1. Является финансовым механизмом привлечения дополнительных финансовых ресурсов для развития экономики.

2. позволяет сформировать жилищный рынок, необходимый для решения жилищных проблем населения.

3. является инструментом формирования долгосрочных ресурсов на основе ипотечных ценных бумаг и института вторичного рынка ипотечных кредитов

4. обеспечивает сохранность имущества на момент погашения кредита, при этом стоимость заложенного имущества (и вообще недвижимости) как правило возрастает с ростом инфляции (не везде так, у нас так).

5. обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами (т.е. право залогового кредитора).

6. реальная опасность потерять жилье является стимулом для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Согласно федеральному закону «об ипотеке залога недвижимости» ипотека возникает в силу закону и в силу договора. Основой ипотеки является закон. Ипотека считается дееспособной, легальной, законной лишь после ее государственной регистрации. Вместе с тем, правила о залоге, возникающие из договора, применяются в ипотеке, возникающей в силу договора. Ипотека в силу договора возникает при подписании сторонами договора залога.

По договору об ипотеке предметом залога может быть недвижимое имущество, на которое в установленном порядке существует право собственности. К такому имуществу относят:

1. Земельные участки

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей. Федеральный закон предусматривает следующие виды залога:

1. земельные участки, в данном случае рассматриваются виды земель, не исключенные из оборота

2. ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, предназначенные для жилищного строительства и переданные в обеспечение кредита на обустройство этих земель посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры

3. земельные участки, неподлежащие ипотеке:

- земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности

- нормативными актами субъектов РФ устанавливаются минимальные размеры участков земель, ниже которых они не могут быть переданы в ипотеку

4. ипотека земельного участка, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащие залогодателю (64 ст.). В зарубежной законодательной практике предусмотрено следующее положение – ипотека земли допускается лишь одновременно с находящимися на ней зданиями и сооружениями. Статья 64 ввела в российское законодательство дополнение «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное». В этом случае появляется понятие сервитута, т.е. ограниченного права пользования землей третьих лиц. Право пользования оговаривается сторонами, а в случае спора в суде. Исключениями из этого правила являются земли с/х назначения. Здесь ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой всех объектов недвижимости, находящихся на земле.

5. ипотека земельного участка, а) приобретенного с использованием кредитных средств (ст. 64.1), в этом случае земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на этот участок; б) на котором находятся здания и сооружения, приобретенные или построенные на кредитные средства (ст. 64.2), в этом случае земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на эти здания и сооружения. В этой связи возникает вопрос о возможности строительства на земле, являющейся предметом залога. Статья 65??? рассматривает ??? без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания, сооружения и т.д. Если стороны не предусмотрели в договоре иного, то эти строения тоже являются предметом ипотеки. Более того, если возведение зданий и сооружений может привести к ухудшению качества земли, то согласно статье 450 ГК РФ залогодержатель может потребовать изменения договора об ипотеке или возврат кредита. В том случае если на земельном участке, находящемся в залоге, находится строение не залогодателя, а третьих лиц, то к ним переходят все права и обязанности залогодателя.

В связи с особым статусом земли федеральный закон «Об ипотеке, залоге, недвижимости» регламентирует обращение взыскания и реализацию земли:

1. На приобретенный на аукционе или конкурсе участок земли распространяется требование о разрешенном пользовании. Это означает, что назначение земельного участка можно менять в установленном федеральным законодательством порядке.

2. в этой связи на торгах допускаются ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобрести земельный участок.

3. не допускается обращение взыскания на земельный участок до окончания периода с/х работ и времени до реализации с/х продукции.