19. Система оценочных показателей залоговой стоимости земель

N° п/п	Показатели
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24	№№ залогов по порядку
	№№ ссуд
	Нормальная оценка десятины земли в рублях
	Расстояние имения в верстах		от уездного города
			от места сбыта, станции железной дороги, пристани и т. п.
	3 е м л я	Удобной земли, десятин	усадебной
			пахотной
			сенокосной
			выгонной
			леса
			прочей удобной	Какой именно
				количество
			Всего удобной земли
		Неудобной земли, десятин
		Всей земли, десятин
		Почва
	X о 3 я й с т в О	Способ ведения и система хозяйства
		Севооборот (число полей)
		Стоимость инвентаря в рублях		живого скота
				орудий
				господского
				хозяйственного
				оброчных статей
		Доходность оброчных статей, в рублях
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45	о ц е н к а б а н к а	Количество удобной	земли, принятой в оценку, в десятинах
		в том числе растущего леса
		сумма оценки в рублях	Всего имения
			в том числе	Хозяйственных угодий и земли без растущего леса
				Леса растущего
				Построек
				Оброчных и прочих доходных статей имения
		Оценка 1 десятины в рублях	Всего имения
			Хозяйственных угодий и земли без растущего леса
			Леса растущего
		Приходится оценки на 1 десятину удобной земли (в рублях)			Построек
					Оброчных и прочих доходных статей
	с с У д а	Первоначально или перезалог
		Срок ссуды, лет, месяцев
		Сумма ссуды в рублях
		На 1 десятину удобной земли ссуды в рублях
		На 100 рублей оценки ссуды в рублях
		Страхование построек, рублей
		При перезалоге	Год выдачи первоначальной ссуды
			Количество земли по первоначальной ссуде, десятин
			Первоначальная оценка всего имения в рублях

обязательстве и обозначенная в залоговой сделке, но и проценты, определяемые договором или установленные законом

2. Обременяемая (закладываемая) недвижимость могла представ­ лять собой любой участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности. Залог доли в общей собственности мог совершаться каждым соучастником отдельно, но для залога целого участка тре­ бовалось волеизъявление всех соучастников. Залоговое обремене­ ние налагалось на строго определенный участок, и если приходи­ лось обеспечивать один долг несколькими участками, то для этого в сделке указывалось, какая часть долга обеспечивается каждым из них. Таким образом, каждому участку придавалась юридическая обособленность.

Если на недвижимости лежало запрещение (запрет на отчужде­ние), она не могла быть заложена. Однако такой подход постепенно смягчался. Например, запрещение, наложенное в соответствии с арендным договором, при условии, что деньги были получены больше чем на год вперед, не препятствовало отчуждению, а соот­ветственно и залогу.

Если залогом обременялась лишь одна конкретная часть име­ния, она подлежала точному установлению (по местоположению, количеству земли) до выделения ее в самостоятельный участок. С другой стороны, если из одного участка, заложенного определенно­му лицу, образовывались впоследствии несколько самостоятельных владений, то каждое из них оставалось обремененным в размере всей первоначальной суммы долга, если не последовало соглаше­ние о перераспределении ответственности.

3. Заключение залоговой сделки было возможно лишь в том случае, когда собственник земельного участка прямо выражал желание подвергнуть его обременению. В залоговом договоре должно было содержаться указание на обеспечиваемое залогом обязательство, а также на сам факт отдачи в залог недвижимости, которая призвана играть роль обеспечения. Договор как сделка, устанавливающая право на недвижимое имущество, составлялся в нотариальном по­ рядке и утверждался старшим нотариусом; полученный таким обра­ зом крепостной акт и назывался закладной.

4. Залоговые отношения до просрочки долга предусматривали прежде всего, что заложенное имение до наступления срока возвра­ та кредита не могло быть залогодателем отчуждено или перезаложе­ но. Запрещение действовало, пока залогодатель не погашал кредит или не представлял под залог другое имущество. Другими словами, заложенное имение не могло переходить в другие руки путем купли или перезалога, пока кредитором не было снято залоговое обреме­ нение. Все же в некоторых случаях залогодатель мог продать иму­ щество, на которое банк имел залоговое право, если последний был заблаговременно уведомлен о продаже. При этом старший нотари­ ус, прежде чем утвердить купчую, должен был удостовериться, что покупатель берет на себя ответственность по долгу, обеспеченному

172

залогом. Подобное решение было также необходимо, когда зало­женное в кредитном учреждении имущество продавалось с публич­ных торгов по требованию одного из кредиторов залогодателя.

Относительно дальнейшего залога имущества, заложенного в кредитном учреждении, также требовалось уведомление последне­го, причем уставы банков не предусматривали случаев, когда такому перезалогу могло бы мешать какое-нибудь препятствие; первый по времени залог безусловно сохранял приоритет и обеспеченное им требование удовлетворялось раньше, чем те, для которых устанав­ливались последующие залоги.

5. Прекращение залогового права наступало после уплаты или про­щения долга; но поскольку залог сопровождался формальной от­меткой в реестре, нужна была запись о его прекращении, чтобы ос­вободить имение от запрещения.

6. Публичная продажа заложенного участка осуществлялась на общих основаниях, установленных для торгов; в зависимости от ценности участка аукцион проходил при земском съезде или при окружном суде. Торги начинались с оценочной суммы и после того, как они заканчивались, покупатель обязан был немедленно внести 10 % покупной суммы. Остальные деньги вносились в течение 7 дней после судебного утверждения торгов и постановления о зак­реплении имения за покупателем, на основании которого нотариус вносил в реестр соответствующую запись.

По отношению к залогодержателю торги имели двоякое значе­ние: 1) если вырученная на торгах сумма была достаточна для по­крытия долга, залог погашался и оказавшийся излишек поступал в распоряжение залогодателя или остальных его кредиторов; 2) если продажа дала недовыручку, что нередко случалось на повторных торгах (назначаемых после несостоявшихся первых), допускалась продажа по оценочной сумме.

7. Целевое назначение ссуд в основном определялось законом «За­ лог надельной (крестьянской) земли» от 5 июля 1912 г. Деньги вы­ давались, во-первых, для расчета за приобретаемые наделы. Для этого необходимо было представить такие документы, как заявле­ ние о ссуде, продажное условие и документы о владении землей. Размер ссуд при покупке земли, расположенной в одном месте, не мог превышать 90 % оценки, в разных местах — 60 % оценки. Оцен­ ка устанавливалась банком на основании выработанных подеся­ тинных ставок (так называемая нормальная оценка); в случае ее яв­ ной неадекватности использовали специальную оценку (то есть специально определяли стоимость земли для данной сделки). Во- вторых, кредит предоставлялся для погашения долгов, возникших в результате покупки наделов без содействия Крестьянского банка, если со времени такой покупки до предъявления земли к залогу прошло не более 2 лет. Здесь преследовалась цель помочь крестья­ нам, которые по тем или иным причинам (в основном из-за необхо­ димости скорейшей ликвидации продавцами своих наделов) не ус-

173

пели выполнить требуемых законом формальностей и вынуждены были прибегнуть к частным займам. В-третьих, залог был возможен для пополнения остатка покупной цены за землю, приобретаемую с содействием банка, который не покрывается ссудой под залог поку­паемой земли. В данном случае предполагалось наличие двух ссуд: первой — при покупке с содействием банка частновладельческой или надельной земли; второй — под залог собственной надельной земли для пополнения разницы между ссудой, разрешенной под за­лог приобретаемой земли (вместе с доплатой из средств покупщи­ков), и продажной ценой.

Законом от 5 июля 1912 г. предусматривалось, что ссуды могут быть выданы как отдельным домохозяевам, так и сельским обще­ствам при условии представления надлежащего залогового свиде­тельства. Ссуды назначались на срок не выше 28 лет, а размер их не должен был превышать 60 % оценки земли. Выдавались они свиде­тельствами банка по нарицательной стоимости, но могли быть на­значены к выдаче и наличными деньгами по текущему курсу этих свидетельств.

Землеустроительные комиссии, созданные в соответствии с ука­зом от 4 марта 1904 г., принимали участие во всех видах банковских операций, касающихся земельных нужд крестьян. Комиссии, в час­тности, обсуждали оценку имений — как приобретаемых банком для продажи крестьянам, так и покупаемых крестьянами у частных владельцев при помощи Крестьянского банка. Если комиссия при­знавала покупку имения желательной, то отделение банка по ее по­ручению производило оценку имения по установленным правилам. Отделение банка могло также поручить производство оценки зем­леустроительной комиссии по предварительному с ней соглаше­нию.

Все дела по покупке имений Крестьянским банком рассматрива­лись на Совете банка при участии представителя Главного управле­ния землеустройства и земледелия. Имение, приобретаемое бан­ком, подвергалось осмотру на месте и оценке, исходя из его описа­ния, экономических условий прилегающего района и его доходнос­ти.

В описание имения входили:

звание и имя владельца, название имения и место его нахожде­ния;

находится ли имение в единоличном владении продавца или есть совладельцы;

количество удобной и неудобной земли;

распределение земли по угодьям;

существующий в имении порядок хозяйства с обозначением ко­личества десятин, отдаваемых в наем и обрабатываемых хозяй­ственным способом;

оброчные статьи имения;

174

хозяйственные постройки, их состояние, назначение, ценность по стоимости материала и страховая оценка;

живой и мертвый инвентарь, поступающий в продажу вместе с имением;

права владельца на пользование угодьями соседних имений, а также права соседей на угодьях описываемого имения.

Доходность имения определялась на основании краткосрочных наемных и арендных цен, а также по производительности почвы. При этом рассчитывался валовой доход, который мог быть получен с описываемых земель при средних урожаях преобладающих в дан­ной местности сельскохозяйственных растений, определялась сто­имость обработки земли и уборки урожая.

Составленная владельцем оценочная опись проверялась на ос­новании утвержденных общим собранием акционеров банка инст­рукций оценочной комиссии и потом передавалась на утверждение правления, которое могло уменьшить оценку или совсем отказать в ссуде. Если сумма, вырученная от продажи просроченного имения, не покрывала долга, лежащего на нем, убыток покрывался за счет банка.

Контрольные вопросы и задания

1. Какие формы ипотечного кредита применялись в России до 70-х годов XIX в.?

2. Опишите цели создания и характер деятельности Дворянского поземельного банка в XIX в.

3. С какой целью был создан Крестьянский поземельный банк?

4. Какие операции осуществлял Дворянский поземельный банк в начале XX в.?

5. Перечислите основные направления работы Крестьянского поземельного банка во время осуществления столыпинской аграрной реформы.

6. Перечислите основные функции акционерных земельных банков в конце XIX-начале XX в.

7. Как осуществлялась выдача ссуд под залог недвижимости в России?

8. Каким был порядок установления залоговой стоимости имений?

9. Дайте краткую характеристику российской системы залогового права на рубе­же XX в.