Тема 10: цены и ценообразование на рынке недвижимости

Одним из наиболее динамично развивающихся в настоящее время рынков является рынок недвижимости, на котором реализуются объекты производственного назначения, незавершенное строительство, жилье, сдаются в аренду помещения.

Характерная черта недвижимости, это то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости..

Особенности ценообразования на недвижимость, являющуюся продукцией строительного производства предопределяются спецификой технологического процесса в отрасли, экономическим и правовым регулированием этого рынка. К ним можно отнести:

* многообразие строительной продукции, которое выражается в возведении зданий и сооружений производственного назначения, объектов просвещения и здравоохранения, жилья и т.д.;

* масштабность, т.е. отдельные объекты стоят миллиарды рублей;

*территориальная закрепленность, а именно использование строительной продукции в тех местах, где она была изготовлена;

* изготовление строительной продукции на "заказ". "Заказ" определяется проектом, который предусматривает индивидуальные конструктивные, планировочные и архитектурные решения;

* зависимость стоимости строительства от местных условий эксплуатации (природных и климатических);

*большая продолжительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет). Эти особенности обусловливают то, что ценообразование на строительную продукцию носит, как правило, характер индивидуальных расчетов цен по каждому конкретному объекту.

Рынок недвижимости обслуживает множество различных видов цен, в числе которых выделяются следующие:

*сметная стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из стоимости возведения зданий, сооружений и монтажа оборудования;

*договорные цены на продукцию строительства, которые согласовываются между заказчиком и подрядчиком и состоят из сметной стоимости строительно-монтажных работ и обязательных налогов и отчислений;

*цены подрядных торгов на продукцию строительства, определяе­мые в ходе проводимых конкурсов (тендеров);

*биржевые и аукционные цены, которые Формируются на биржах недвижимости или в ходе проводимых аукционов по продаже объ­ектов строительства;

*цены на жилье с учетом его потребительских качеств (этажности, наличия совмещенного санузла, проходных комнат, отсутствия балкона, лоджии, лифта, высоты жилых помещений, качества жилой среды конкретного участка поселения населенного пункта и других), а так же на коттеджи, гаражи, дачи;

*арендная плата за сдаваемые в аренду жилые и нежилые здания с учетом остаточной стоимости здания, комфортабельности, его местонахождения, амортизации, платы за землю, налога на недвижимость, сдаваемой в аренду площади, расходов по содержанию и эксплуатации помещения;

*удельные цены на потребительную единицу или единицу мощности, используемые в ориентировочных расчетах, анализе (стоимость одного квадратного метра жилой или полезной площади, одного квадратного метра шоссейной дороги, одного километра трубопровода определенного диаметра, одного километра линии электропередачи, одно место для кинотеатра, койкоместа в больнице и т.д.).

Прямые затраты на выполнение строительных работ (З_пр) определяются как сумма стоимости материалов, изделий и конструкций, стоимости эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих:

З_пр = С_мат + С_э.м.+ С_з.м.,

где С_мат - стоимость материалов, изделий и конструкций, р.; С_э.м. - затраты по эксплуатации машин и механизмов,р.; С_з.п. - основ­ная заработная плата рабочих, р.

Стоимость материалов, изделий и конструкций складывается из стоимости приобретенных со стороны материалов, строительных конс­трукций и деталей, топлива, энергии, запасных частей для ремонта строительных машин и механизмов. Потребность в материальных ре­сурсах может быть рассчитана на основе физических объемов работ и утвержденных в подрядной организации норм расхода материальных ресурсов при выполнении работ по строительству объекта.

Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов определяются исходя из проектной потребности времени их работы в машино-сменах (машино-часах) и плановой калькуляции стоимости машино-смен, а также на основе единичных расценок на монтаж оборудования.

Расходы на оплату труда рабочих рассчитываются исходя из проектной потребности в затратах труда рабочих, тарифов, ставок в соответствии с принятой в строительной организации системой опла­ты труда, гарантированного законодательством минимума заработной платы, льгот и компенсаций, финансовых возможностей, организаций.

Административно-хозяйственные расходы состоят из расходов на оплату труда административно-хозяйственного персонала, работников аппарата управления, мастеров строительных участков, операторов связи и др., а также отчислений на социальные нужды (обязательные отчисления по установленным законодательством нормам в государс­твенный фонд занятости и в фонд социальной зашиты) от расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала. В состав административно-хозяйственных расходов включаются также почтово-телеграфные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники, расходы на содержание и эксплуатацию зда­ний, помещений, занимаемых и используемых административно-хозяйс­твенным персоналом, расходы на приобретение канцелярских принад­лежностей и др.

Затраты по обслуживанию работников строительства связаны с подготовкой и переподготовкой кадров, с охраной труда и техникой безопасности.

Прочие расходы состоят из платежей по обязательному страхо­ванию в соответствии с установленным законодательством порядком страхования имущества строительной организации, платежей по кредитам банков и расходов, связанных с рекламой.

Важную часть цены предложения на продукцию, строительства представляет прибыль или плановые накопления. За счет прибыли строи­тельные организации уплачивают все виды налогов, в соответствии с действующим законодательством, отчисляют средства на прирост собственных оборотных средств и создают фонды накопления и потребления.

Продукция строительства измеряется прежде всего объемом произведенных строительно-монтажных работ. Само же оборудование, машины, инструменты не включаются в сметную стоимость строительно-монтажных работ, так как не подвергаются переработке в процессе строительного производства. Оборудование оплачивается заказчиком отдельно от стоимости выполненных строительно-монтажных работ и затраты на него включаются в цену предложения при строительстве объекта «под ключ», но не в сметную стоимость строительно-монтажных работ.

Таким образом, сметная стоимость строительно-монтажных работ является основой цены предложения и складывается из стоимости прямых затрат на выполнение строительных работ, накладных расходов и плановых накоплений. Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ может быть представлен следующим образом:

С_смр = З_пр + Р_н + П_н,

где З_пр - прямые затраты на выполнение объема строительных работ ( стоимость материалов, изделий и конструкций, стоимость эксплуатации машин и механизмов и основной заработной платы рабочих), р.; Р_н – накладные расходы, р.; П_н – плановые накопления р.;

Основным документом, регламентирующим взаимоотношения заказчиков и подрядчиков и определяющим их взаимную экономическую ответственность за выполненный объем работ, является договор подряда на капитальное строительство с указанием в нем наряду с другими обязательствами и положениями размера, договорной цены на продукцию строительства.

Свободная (договорная) цена на строительную продукцию - это цена, устанавливаемая инвестором (заказчиком) и генподрядчиком на равноправной основе при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений. Эта цена формируется с учетом спроса и предложения на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а также обеспе­чения прибылей подрядной организации для расширенного воспроизводства, уплаты налогов.

Формирование свободных (договорных) цен осуществляется на подрядных торгах или на осно­ве согласования между заказчиком и подрядчиком.

Подрядные торги проводятся для выбора на конкурсной основе организаций, выполняющей для заказчика требуемые объемы строительных работ в установленный заказчиком срок и качественно .

Целью организации торгов является повышение эффективности производства, качества строительства на основе конкуренции между организациями и предприятиями.