таблицы / Tablitsa_1 аренда

Наимено-вание

договора,

осн. источ-ники прав.

регул-ия, суд.практика

Общая

характерис-тика договора

Предмет и

др. сущест-венные

условия договора

Форма договора, последствия несоблюде-ния требуемой формы;

срок(и)

Стороны в договоре :

наименова-ния, право-вой статус, др.особ-ти

Права и обязанности сторон договора

Ответствен-ность сторон (законная ответствен-ть)

Прочие особенности договора

Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Законные меры ответственности сторон

Договор аренды

Договор аренды – соглашение в силу, которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ст.606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Ст. 625 ГК РФ К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). 3. Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 комментируемой статьи в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. ст. 612, 613, 616 ГК.

Судебная практика. Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Характеристика договора

Договор аренды:

• консенсуальный

• возмездный

• двухсторонний

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объекты аренды:

1. договор проката

2. аренда ТС с экипажем и без экипажа

3. аренда зданий и сооружений

4. аренда (найма) жилого помещения

5. аренда предприятия

6. финансовая аренда (лизинга)

Предметами  аренды может быть различное движимое и недвижимое имущество: машины и  оборудование, сооружения и транспортные средства, выставочные, производственные, культурно-бытовые и другие помещения, разнообразные товары длительного пользования.

Существенные и иные условия договора.

А) Предмет договора – индивидуально-определенные не потребляемые вещи.

Б) Срок ст.610 ГК:

1. Определяется в договоре – досрочное прекращение только по соглашению сторон, или судом.

2. Если срок не определен – договор заключен на неопределенный срок. Любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.

3. По истечению срока арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В) Арендная плата м\б установлена в различной форме: денежной, натуральной, путем предоставления определенных услуг и т.д.

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Форма: может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется если срок договора превышает 1 год. Обязательно письменная форма если одна из сторон – юр. лицо.

Ст.609 ГК  Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Стороны:

Арендодатель – только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо уполномоченное собственником.

Арендатор – любое дееспособное лицо (иногда возможны только предприниматели)

Стороны договора - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Понятия "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" рассматриваются в Гражданском кодексе как тождественные. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. (О толковании понятия "арендодатель" см. комментарий к ст. 608 ГК.) Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

ПРАВА:

Ст.608 ГК

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 статьи 614 в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. ст. 612, 613, 616 ГК.

Ст.615 ГК

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Ст.617 ГК 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Ст. 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ст. 621 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

ОБЯЗАННОСТИ:

Ст.612 ГК  Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Ст.613 ГК При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ст. 614 ГК РФ 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ст. 615 ГК РФ 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Ст. 616 ГК РФ 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Бремя содержания имущества по общему правилу несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только пользование наймодателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Характеристики договора:

- консенсуальный,

- возмездный

- двусторонний

Стороны договора:

1. Наймодатель:

-. Местная администрация

- государственные и муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединения

2. наниматель:

- граждане, вновь получившие жилые помещения в домах гос-го и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади

Предмет договора – изолированное жилое помещение:

А) пригодное для постоянного проживания

Б) предоставляемое в пределах нормы жилой площади

В) благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Срок договора – бессрочный

Форма договора – письменная

Цена договора – оплата жилья и коммунальных услуг:

- устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги:

- плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы

- квартирная плата должна вноситься ежемесячно, не позднее 10го числа следующего за прожитым месяца

Содержание договора:

1. постановка на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право жилье получить;

2. решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу.

3. ордер на это помещение, выданный данному лицу

4. договор соц. найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

Права и обязанности сторон:

Наймодатель вправе:

1. потребовать соблюдение всех условий договора

2. давать согласие на вселение с нанимателем других граждан

3. на переустройство и реконструкцию жилого помещения

4. решать вопросы обмена жилой площади иприватизации жилья

5. расторгнуть договор

6. принудительно выселить граждан в административном порядке и только с санкции прокурора:

- лиц самовольно занявших жилое помещение;

- граждан проживающих в домах, грозящих обвалом

7. принудительно выселить в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения постоянных пользователей:

- виновных в разрушении и порче жилого помещения, использовании его не по назначению, нарушении прав и интересов соседей;

- лишенных родительских прав, или их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признанно невозможным;

- ордер был признан недействительным

8. принудительно выселить с предоставлением другого жилого помещения:

- если граждане не допустили при получении ордера не правомерных действий, но ордер был признан недействительным, потому что были нарушены права других лиц.

Наниматель обязан:

заключить договор

1. передать нанимателю и сонанимателю свободное жилое помещение, указанное в ордере.

2. давать согласие на изменение условий договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем

3. разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения

4. осуществлять санитарное и техническое обслуживание, текущий капитальный ремонт жилого дома, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.