проектиро-вания, а также проекты, разработанные для различных природноклиматических условий/.

Эталон проекта с перечнем основных технико-экономических показателей студент может подобрать в проектных институтах во время преддипломной практики.

2.Экономическое обоснование проектных решений

2.1.Социально - экономическое и технико-экономическое обоснование градостроительных проектов

В ходе дипломного проектирования могут разрабатываться градостроительные проекты различных видов:

-проекты схем территориального планирования /краев, областей, муниципальных образований, муниципальных /административных/ районов;

-проекты генеральных планов различных типов поселений /городов, городских округов, районных центров, рабочих поселков, сел/;

-проекты планировки жилых зон (жилых районов, микрорайонов, комплексов, кварталов и т.д.):

-проекты планировки промышленных комплексов.

Социально - экономическим обоснованием градостроительных проектов являются резервы природных сырьевых ресурсов (минеральных , лесных, водных и др.), их освоение, экономическое развитие региона, необходимость корректировки градостроительных проектов. Выбранную дипломником тему проектирования необходимо вначале обосновать, доказав ее актуальность, а затем приступить к ее разработке.

Рекомендуется следующий порядок обоснования: а) подбирается эталон для оценки проекта;

б) анализируется состояние природных ресурсов, степень их освоения и возможная перспектива развития их добычи и переработки; в) определяется перспективная численность населения, необходимый объем объектов соцкультбыта и площадей жилого назначения;

в) производится расчет дополнительных технико-экономических показателей обоих проектов и проверяется их соответствие СНиПам (СП):

г) определяется величина основных ТЭП проекта; д) делается вывод о преимуществах (недостатках) разработанного проекта в сравнении с эталоном.

Социально - экономическое обоснование градостроительного проекта определяется на основе сбора и анализа материалов развития (или стагнации) экономики региона, страны в совокупности с Проектом социальноэкономического развития (ПСЭР) данной территории и ранее

9

разработанными градостроительными проектами, выполненными на предыдущих стадиях проектирования. Анализы целесообразно представлять в виде диаграмм, гистограмм и графиков, отражающих динамику изменения исследуемого показателя.

Например: анализируем имеющиеся трудовые ресурсы муниципального района, для которого необходимо разработать проект схемы ее территориального планирования (СТП). За последние 11 лет его население сокращается (см. рис1).

Рисунок 1- Динамика изменения численности населения района

Для выявления причины рассматриваем факторы движения его населения:

Рисунок 2- Факторы движения населения района.

В процессе анализа выявляем его возрастную структуру в динамике (см.рис3) и структуру трудоспособного населения (см. рис.4)

10

Рисунок 3- Возрастная структура населения района.

Рисунок 4- Структура трудоспособного населения района.

Из 50% трудоспособного населения 32% - безработные. Большой процент трудовых ресурсов предпенсионного возраста свидетельствует о потребности района в трудоспособной части населения, обеспечивающей его социально-экономическое развитие.

Делаем вывод: В СТП необходимо создать условия для экономического роста. В роли градообразующих факторов необходимо рассмотреть формирование рыночной инфраструктуры района с учетом влияния природно-сырьевого, научно-технического, экономического, демографического и территориального факторов, наличие и потенциальные запасы которых необходимо так же проанализировать и определить перспективный характер и направленность промышленного комплекса в границах проектирования, который позволит ликвидировать техническую

11

отсталость предприятий, безработицу и обеспечит развитие данной территории. Разработанному проекту далее необходимо дать экономическую оценку.

Методика технико-экономической оценки вышеуказанных видов градостро-ительных проектов имеет некоторые различия.

Так при разработке генпланов поселений важно оптимально разместить и определить территории различного функционального назначения, упорядочить производственно-коммунальные территории, оптимизировать размещение объектов соцкультбыта.

При разработке проектов планировки и застройки жилых зон ставится задача достичь максимально возможного уровня выполнения заданных социальных требований при условии непревышения нормативных показателей и ТЭП, заданных проектом генерального плана.

Проектирование производственных комплексов ставит своей задачей достижение производства заданного объема качественной продукции при минимальной себестоимости ее единицы. При этом нормативы удельных капиталовложений могут быть превышены при условии экономической целесообразности дополнительных затрат (например, при одновременном

снижении себестоимости выпускаемой продукции).

Анализ производится путем сравнения разработанного студентом генерального плана с проектом, выполненным проектной организацией, или со специально подобранным аналогом (эталоном).

Характер заключений по результатам осуществленных студентами экономических расчетов в дипломных проектах разнообразен и зависит от цели, содержания, направленности этих расчетов.

По результатам технико-экономической оценки проектных решений студенту рекомендуется изложить свое представление о произведенной им оценке: достаточен ли объем исходной информации для такой оценки, какие части проектного решения здания или сооружения послужили источником информации для расчета технико-экономических показателей (архитектурная часть, конструктивные решения, инженерное оборудование и пр.). Здесь же следует указать, какими критериями для оценки пользовался студент (приведенные затраты, коэффициент эффективности, срок окупаемости, сумма экономического эффекта и т. д.).

Разработанный студентом проект должен отвечать потребностям в жилье и требованиям заказчика, поэтому перед началом экономического анализа проекта проверяется соответствие его заданию на проектирование.

Например: имеется территория какого-либо муниципального района, для которой необходимо разработать проект схемы ее территориального развития

(СТП).

12

2.1.1. Технико-экономическая оценка решений в проектах схем территориального планирования (СТП)

Результаты проектного решения СТП выражаются техникоэкономическими показателями, отражающими существующее состояние территории и объемы ее перспективного развития (см. Приложение А). Для территорий различной величины градостроительного планирования:

-территория Российской Федерации,

-консолидированные схемы градостроительного планирования,

-территории субъектов Российской Федерации (края, области, автономного округа),

-территории муниципальных районов

технико-экономические показатели специфичны ( см.таблицы №№1,2,3,4). Сравнение ТЭП предлагаемого дипломником варианта СТП с ТЭП

существующего состояния территории выражает оценку проектного решения, которое должно отражать улучшение технико-экономических показателей проекта, как показатель развития рассматриваемой территории. Зоны негативного воздействия на окружающую среду (например территории нарушенных земель или участки техногенного воздействия) естественно необходимо уменьшать.

2.1.2. Технико-экономическая оценка решений в проектах генеральных планов поселений

Основными технико-экономическими показателями оценки градостроительных проектов поселений являются показатели, отражающие особенности соответствующего проекта. Генеральный план городского округа, города, поселка, села, (поселения) - это градостроительной документ, определяющий условия формирования среды жизнедеятельности его населения, а так же направление и границы развития территорий города, поселка, села, городского округа, функциональное зонирование их территорий, развитие их транспортной, инженерной и социальной инфраструктур при наиболее оптимальном варианте их сосуществования, выработанном на основе комплексной оценки экологических, экономических и природных факторов.

Предпроектный экономический анализ градообразующих факторов и со-стояния трудовых ресурсов поселения в сочетании с природно - ресурсным потенциалом и учетом проекта социально-экономического развития поселения является социально-экономическим обоснованием развития генерального плана поселения, которое дипломник обязан выполнить прежде, чем приступит к проекту генплана.

При разработке генерального плана учитываются:

13

-особенности поселения, городского округа, населенного пункта (исторические, природно-климатические, национальные, экономические, специфические);

-природно - ресурсный потенциал;

-численность населения и его демография;

-состояние транспортной и инженерной инфраструктур, направления их модер-низации;

-особенности типов жилой застройки и ее состояние (этажность, материал,

%износа);

-особенности и состояние производственно - коммунальных территорий;

-проблемы источников водоснабжения, энергоснабжения, теплоснабжения;

-состояние озеленения и экологии.

Характеристика этих особенностей в границах поселения отражается технико-экономическими показателями, выражающими их существующее состояние, состояние на первую очередь строительства и на расчетный срок развития генерального плана поселения (см. Приложение А, таблица 5). Существующее состояние основных фондов городского хозяйства, оцененное по степени их износа отражается графически и выражается также техникоэкономическими показателями.

Сравнение ТЭП предлагаемого дипломником варианта генерального плана с ТЭП существующего состояния поселения способствует выражению оценки проектного решения, которое должно отражать улучшение техникоэкономических показателей проекта, как показатель развития проекта.

2.1.3. Технико-экономическая оценка решений в проектах планировки и застройки города

Основными технико-экономическими показателями оценки этой стадии гра-достроительных проектов являются: удельные капитальные вложения, приходя-щиеся на одного жителя; ежегодные эксплуатационные расходы в расчете на одного жителя; продолжительность строительства.

В дополнительных технико-экономических показателях градостроительных проектов учитывают:

1)градостроительную оценку выбранной под строительство территории, характеризуемую показателями: комплектностью территории (отношение периметра города к его площади), удельным весом непригодных для застройки территорий (%), удельными затратами по компенсации потерь в

связи с изъятием сельскохозяйственных земель под застройку, удельными затратами на освоение территории (на 1000 м2 жилой площади) ;

2)уровень использования территории, характеризуемый показателями: плотностью застройки (отношение площади застройки к площади

проектиру-емой территории (%), плотностью жилого фонда (отношение суммарной жилой площади города к проектируемой территории (м2/га),

14

плотностью населения (количество жителей, приходящееся па 1 га территории), степенью озеленения (отношение площади зеленых насаждений к селитебной площади города (%);

3)удобство передвижения жителей, которое определяется затратами времени на трудовые и культурно-бытовые поездки и расстояниями пешеходной доступности от жилища до учреждений обслуживания и остановок общественного транспорта;

4)обеспеченность населения учреждениями культурно-бытового обслуживания, определяемая количеством единиц мощности этих учреждений, приходящихся на 1000 жителей;

5)обеспеченность населения набором и разнообразием квартир характеризуется удельным весом жилой площади в домах разной этажности (%), средней этажностью застройки, удельным весом жилых домов по материалу и конструкциям (деревянные, кирпичные, панельные);

6)оснащенность территории инженерными сетями, характеризуемая

протяженностью сетей водопровода, канализации, водостоков, электро-, газо- и теплоснабжения на 1000 м2 жилой или полезной площади города.

Для технико-экономической оценки проектов планировки и застройки города составляют таблицу показателей согласно приложения 1, таблица 6.

2.1.4.Технико-экономическая оценка решений в проектах планировки и застройки жилых комплексов

Основными факторами, влияющими на экономичность планировки и застройки жилых комплексов, являются: целесообразное использование территории; правильный выбор здании для застройки; комплексность застройки. Эти факторы взаимозависимы, поэтому рассматривать их в отдельности можно только условно.

Целесообразное использование территории означает строжайшую экономию в расходовании городских земель, стоимость которых тем значительнее, чем больше город.

Таким образом, целесообразное использование территории жилых комплексов предполагает правильно найденное соотношение площадей, отводимых под застройку зданиями и используемых под озеленение, спортивные площадки и т. п. при максимальной концентрации (плотности) застройки в пределах норм.

Более рационально можно использовать территорию и за счет повышения плотности жилой застройки жилого фонда, что находится в прямой зависимости от характера выбранных для застройки жилых домов — их этажности, конфигурации планов, планировки квартир. Определение экономической целесообразности повышения плотности застройки приводится в /5/ и регулируется актуализированной версией планировочного

15

СНиПа.

Экономии территории способствует также укрупнение зданий культурно-бытового обслуживания. За счет кооперации спортивных устройств для школ, также можно высвободить площадь под застройку.

Для оценки градостроительных проектных решений и возможности проведения сравнительного анализа степени экономичности и рациональности проектов планировки и застройки жилых районов и микрорайонов выводят технико-экономические показатели, которые условно можно разделить на следующие группы: общие показатели; баланс территории жилого района или микрорайона; стоимость строительства; эксплуатационные затраты.

Перечень общих технико-экономических показателей представлен в приложении А (таблица 7). Показатели плотности жилого фонда характеризуют экономичность использования территории. Чем больше на гектаре территории микрорайона построено жилой площади, тем меньше удельные (приходящиеся на I м2 жилой площади) затраты на строительство инженерных сетей, дорог, благоустройство и озеленение. Эти показатели влияют также и на эксплуатационные расходы.

Кроме этих основных показателей, могут быть приведены и некоторые дополнительные: компактность территории, степень озеленения, удельная площадь сети дорожных покрытий, показатели оснащенности территории инженерными сетями, затраты времени на трудовые и культурно-бытовые поездки и некоторые другие.

Анализ дополнительных ТЭП осуществляется в следующем порядке: а) они сравниваются с нормативной величиной этих показателей,

приведенной в СНиПе. В случае обнаружения недопустимых отклонений проект подлежит исправлению или переработке:

б) при достижении соответствия всех показателей нормам СНиПа (СП) про-изводится расчет этих показателей по той же методике для эталона;

в) дополнительные ТЭП разработанного проекта сравниваются с аналогич-ными показателями эталона, имеющиеся заметные различия отмечаются, так как они будут учтены при окончательной оценке проектов.

Баланс территории микрорайона раскрывает распределение территории по ее элементам и составляется согласно приложения Б. Для укрупненных расчетов площади элементов территории микрорайона на одного жителя в зависимости от принятой этажности застройки рекомендуется использовать нормативные величины.

Состав технико-экономических показателей проекта планировки жилой зоны дан в табл.7 приложения А. В ней приведены перечень показателей, порядок их определения и их нормативные величины.

Расчет величины капитальных затрат является наиболее трудоемкой частью технико-экономической оценки проекта планировки и застройки жилых комплексов. Сводный сметный расчет стоимости строительства

16

составляется на основе объектных сметных расчетов и сметных расчетов на отдельные виды работ и затрат, в текущих ценах по форме согласно приложения В.

Сметная стоимость здания, в связи с большой трудоемкостью составления локальных смет, может выполняться на основе укрупненных расчетов по объектам аналогам.

При расчете сметной стоимости методом УПС на основании объектных смет определяется стоимость только основных сооружений (глава 2 сводного сметного расчета). Объем затрат по остальным главам производится в процентах от стоимости главы.

С учетом реального состояния сметно-нормативной базы в стране рекомендуется (до существенного изменения ситуации) выполнение сметных расчетов в уровне цен 1984года (либо в ценах 2001 года), с последующим использованием индексов изменения цен в строительстве, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Трудоемкость строительства (t, т.руб/ чел.лет) жилой зоны определяется по формуле:

где: Квдц - расчетная сумма необходимых сметных затрат на осуществление проекта. т.руб. ;

В - плановая выработка работников основного производства, достигнутая в строительной организации, которая будет осуществлять строительство, т. руб. /год. чел.

Продолжительность строительства (Т, лет) проектируемого комплекса соответственно равна:

где: Ч - численность работников строительного предприятия или подразделения, которому предполагается поручить осуществление проекта.

Экономический эффект проекта планировки жилого комплекса (Эпп) определяется по формуле:

где Квдц1 и Квдц2 - сметные затраты на осуществление эталонного и скорректированного проектов, тыс. р.;

Экономическая эффективность(Ээ) предложенных проектных решений будет равна:

где: ∆Эпп – прирост прибыли, полученный от внедрения проекта; З - затраты, вызвавшие прирост прибыли в предлагаемых проектных

решениях.

17

На основании полученных данных делается вывод об экономической эффективности полученных проектных решений:

а) при приблизительно одинаковом качестве социальных характеристик проекта (оцененных на основе рассчитанных дополнительных ТЭП проекта) лучшим признается проект с меньшим показателем единичной стоимости - величиной капитальных затрат в расчете на единицу (т.руб/чел.; т.руб/квадратный метр общей площади);

б) при приблизительно одинаковых капитальных издержках лучшим признается проект с лучшими качественными характеристиками.

Реконструкцию жилых кварталов производят комплексно с целью замены ветхих зданий новыми, разуплотнения застройки, озеленения внутриквартального пространства, обеспечения населения всеми видами культурно-бытового обслуживания.

Проведение крупных мероприятий по реконструкции, особенно при необходимости сноса зданий, должно быть технически обосновано и экономически оправдано.

Экономичность реконструкции жилых районов зависит от характера сущест-вующей застройки.

Основным направлением в реконструкции районов является постепенное разуплотнение существующей застройки, расширение сети обслуживания и увеличение площади зеленых насаждений либо повышение эффективности использования территории путем замены изношенных малоэтажных домов капитальным и благоустроенными зданиями более высокой этажности.

Очередность реконструкции районов старой застройки определяется в основном техническим состоянием застройки, ее плотностью, уровнем обеспеченности территории инженерным оборудованием, транспортом. расположением в плане города, стоимостью строительства. Целесообразно проанализировать проблемы района и привести социально-экономическое обоснование реконструкции.

Одним из методов технико-экономической оценки эффективности намечаемой реконструкции является сравнение стоимости строительства, размещаемого на реконструируемых и вновь осваиваемых территориях .

Анализ производится путем сравнения разработанного студентом проекта реконструкции жилого квартала с проектом планировки существующего жилого квартала, подлежащего реконструкции, или со специально подобранным аналогом.

Рекомендуется следующий порядок обоснования:

а) рассчитываются общие показатели существующего жилого квартала (аналога) и проекта реконструкции данного жилого квартала, согласно п.

18

2.1.2;

б) производится расчет дополнительных технико-экономических показателей обоих проектов и проверяется их соответствие СНиПам:

в) рассчитывается баланс территории жилого района в обоих случаях; г) определяется приблизительная сметная стоимость реконструкции и строительства жилого квартала (микрорайона); д) определяется трудоемкость и продолжительность реконструкции

существую-щего и строительства нового жилого квартала (микрорайона); е) делается вывод о преимуществах (недостатках) разработанного проекта

реконструкции по сравнению со строительством нового и существующего старого жилого квартала (микрорайона).

Разработанный студентом проект должен удовлетворять потребностям в жилье, объектах соцкультбыта и соответствовать градостроительным нормам, согласно действующим нормативным документам.

Для технико-экономической оценки проектов реконструкции части города составляют таблицу показателей согласно приложения А, таблица 8.

2.1.4. Технико-экономическая оценка реновации территории предприятий

Разработке проекта реновации предприятия должно предшествовать социально-экономическое обоснование этого решения. Для этого необходимо собрать информацию и проанализировать экономическое состояние отрасли за последние 5-10 лет в Отечестве и за рубежом, представив анализ диаграммами и графиками развития (либо стагнации) исследуемой отрасли.

Экономичность решения схемы генерального плана в проекте (П) предпри-ятия или в проекте планировки (ПП) промышленных узлов достигается за счет уменьшения территории и улучшения ее использования, сокращения протяжен-ности железных, автомобильных дорог и других видов транспортных связей, инженерных коммуникаций; уменьшения объемов строительства блокированных зданий и сооружений, кооперированных вспомогательных производств и обслуживающих хозяйств, снижения затрат на освоение территории, вертикальную планировку и благоустройство и др.

В соответствии с перечисленными факторами формируется система показателей для оценки качества и экономичности разработанных вариантов схемы генерального плана предприятия или промышленного узла. Одним из обобщающих показателей экономичности использования территории является плотность застройки, которая должна быть не ниже показателей, рекомендуемых действующими нормативными документами.

Оценка производится путем расчета всех технико-экономических показателей проекта и сведением их в таблицу, согласно приложения А (табл.9). Далее выполняется анализ путем сравнения предлагаемого проекта и

19