§ 5. Правд и обязанности сторон договора жилищного найма

Общие положения. Объем субъективных прав и обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи определяется Основами гражданского законодательства, ГК союзных республик и другими нормативными актами, в частности в РСФСР Типовым договором и Правилами пользования жилым помещением, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 18 октября 1962 г.², а также конкретными договорами найма жилого помещения, заключенными между домоуправлениями и гражданами-нанимателями.

Основные обязанности наймодателя. Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель также .обязан своевременно производить в каартире необходимый капитальный ремонт: заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, окна, полы, перекладывать печи, ремонтировать центральное отопление, водопровод,

' См.: «Список болезней, дающих лицам, страдающим ими, право пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью», утвержденный циркуляром НКВД и НКЗдрава РСФСР № 27 от 13—19 января 1928 г. «Бюллетень НКВД», 1928, № 6.

² СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102.

134

канализацию, ванное оборудование и мусоропровод; он обязан исправлять повреждения оборудования в квартире не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно.

Обязанности нанимателя весьма разнообразны. Большинство из них перечислены в Типовом договоре. Он обязан: а) пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению в соответствии с условиями договора;

б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) соблюдать санитарные, противопожарные правила и правила внутреннего распорядка в квартире; г) бережно относиться к жилому и подсобным помещениям, содержать их в чистоте и порядке; д) экономно расходовать электроэнергию, воду, газ, не допуская утечек и бесхозяйственного их расходования;^) производить за свой счет текущий ремонт занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартирах (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и другие работы); ж) не делать в помещении никаких перепланировок или переоборудования без соответствующего письменного разрешения; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедших по вине нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Квартирная плата. Поскольку договор найма жилого помещения относится к категории возмездных, следует подробнее охарактеризовать одну из наиболее существенных обязанностей нанимателя — обязанность своевременно вносить квартирную плату, которая будет существовать впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями для всех граждан (и превращения, следовательно, договора жилищного лайма в безвозмездный договор).

Основные принципы квартирной .платы определены постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. «О квартирной плате и мерах по урегулированию пользования жилищами в городских поселениях»', в соответствии с которым в РСФСР было принято 14 мая 1928 г. постановление ВЦИК и СНК «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» ².

Размер квартирной платы зависит от размера заработной платы съемщика и членов его семьи, размера, качества и степени благоустройства занимаемого помещения.

' СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312. ² СУ РСФСР, 1928, № 53, ст. 402.

135

Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади. В соответствии с постановлением Наркомздрава от 10 июля 1923 г. «Об исчислении полезной жилой площади»' кухни и другие нежилые помещения в расчет при исчислении квартирной платы не принимаются. Ставкой квартирной платы называется цена за пользование в течение одного месяца 1 кв. м жилой площади, занимаемой постоянным пользователем и его семьей.

Основная ставка квартирной платы, т. е. средняя расценка 1 кв. м, устанавливается местными Советами. С учетом того, что жилые помещения по степени благоустройства, территориальному расположению и качеству различны, к этим ставкам применяется поправочный коэффициент (в сторону увеличения или уменьшения). Максимальная ставка за 1 кв. м—13,2 коп.

Плата за пользование жилым помещением не может взиматься, если наниматель по обстоятельствам, зависящим от наймодателя, не может пользоваться площадью (например, во время капитального ремонта).

Излишки занимаемой площади оплачиваются в тройном размере; часть излишней жилой площади до 4,5 кв. м на семью оплачивается в одинарном размере. Излишняя жилая площадь в размере 15 кв. м, занимаемая Героями Советского Союза, Героями Социалистического Труда и лицами, награжденными орденами Славы трех степеней, также оплачивается в одинарном размере².

Срок внесения квартирной платы установлен (ст. 303 ГК) с учетом необходимости регулярного выполнения нанимателем этой обязанности: квартирная плата должна вноситься ежемесячно не позднее десятого числа следующего за оплачиваемым месяца. По истечении этого Срока взыскивается пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки³.

Некоторые категории съемщиков пользуются льготами по квартирной плате. Так, например, жилая площадь, занимаемая персональным пенсионером и членами его семьи, которые совместно с ним проживают, а также жилая площадь, занимаемая Героями Советского Союза, Героями Социалистического Труда и лицами, награжденными орденами Славы трех степеней, и членами их семей, оплачивается в размере пятидесяти процентов ставок, установленных для рабочих и служащих.

' СУ РСФСР, 1923, № 66, ст. 650.

² См.: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 6 сентября 1967 г. «Об установлении дополнительных льгот Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда и лицам, награжденным орденами Славы трех степеней» («Ведомости Верховного Совета СССР», 1967, № 36, ст. 495).

³ См. постановление СНК. РСФСР от 16 мая 1938 г. «О размерах пени за просрочку арендной и квартирной платы» (СУ РСФСР, 1939, № 11, ст. 162).

136

Споры о размере квартирной платы и основаниях ее начисления подлежат разрешению в судебном порядке. Если же таких споров не возникает, но наниматель жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной или общественной организации своевременно не вносит квартирную плату, она взыскивается по нотариальной исполнительной надписи и только в случае истечения срока на выдачу исполнительной надписи — судом.

Сдача жилого помещения в поднаем и вселение в квартиру временных жильцов—это одно из полномочий нанимателя, предусмотренных законом (ст. 320, 323 ГК) и подзаконными актами (в частности, п. 3 Типового договора найма жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной и общественной организации). ,

Для сдачи нанимателем помещения в поднаем необходимо согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и письменное разрешение наймодателя.

Если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее 9 кв.. м, сдача помещения в поднаем не допускается.

Основанием возникновения у поднанимателя права пользования жилой площадью, закрепленной за съемщиком, является договор. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по поводу выполнения всех условий договора жилищного найма, за определенное вознаграждение сдает часть занимаемого им помещения, а при временном выезде—все помещение в пользование поднанимателя на определенное время или без указания срока, но в пределах действия договора жилищного найма, либо в пределах срока, на который жилое помещение сохраняется по закону за временно отсутствующим съемщиком.

Таким образом, двустороннее соглашение между съемщиком жилого помещения, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем является дополнительным к основному—договору жилищного найма; оно характеризуется отсутствием взаимных прав и обязанностей между домоуправлением и поднанимателем.

Плата за пользование помещением по договору поднайма устанавливается соглашением сторон,- однако законом определены рамки такого соглашения: размер платы по договору поднайма не может превышать квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем. Иногда поднанимателю предоставляется в пользование не только жилое помещение, но и предметы домашней обстановки, за что взимается отдельная плата, пределы которой также установлены законом: она не должна превышать размера платы за пользование сданным в поднаем помещением. Эти ограничения направлены на то,

137

чтобы сдача помещения в поднаем не использовалась съемщиком в качестве источника для извлечения нетрудовых доходов.

Если же систематически в спекулятивных целях сдается в поднаем изолированная комната, даже и не являющаяся излишней, она может быть изъята у съемщика; иск об изъятии такой комнаты вправе предъявить наймодатель или прокурор.

По истечении срока действия договора поднайма к поднанимателю может быть предъявлено требование об освобождении занимаемой жилой площади, так как у него нет права, аналогичного праву съемщика на возобновление договора жилищного найма на новый срок. Поднаниматель, по истечении договора не освободивший помещения, подлежит выселению в судебном, порядке без предоставления, ему другой жилой площади.

В случаях если договор поднайма является бессрочным либо заключен на срок «до востребования», наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца. Следовательно, требование об освобождении помещения не может явиться неожиданным для поднанимателя, даже если срок договора поднайма не был обусловлен.

Регламентации правового положения временных жильцов посвящены специальные нормы права. Так, ст. 323 ГК разрешает нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи по их взаимному соглашению разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Закон не требует согласия наймодателя на вселение в жилое помещение временных жильцов, однако для случаев их длительного (свыше полутора месяцев) проживания установлено ограничение, заключающееся в том, что такое проживание разрешается лишь при условии соблюдения нормы жилой площади (в результате вселения временных жильцов размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, должен быть не менее 9 кв. м).

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним членов его семьи; если же они добровольно не освобождают помещения, то интересы нанимателя защищаются в судебном порядке и выселение временных" жильцов производится без предоставления другой жилой площади.

К категории временных жильцов относятся не только родственники и знакомые, приезжающие, например, в гости, но также опекуны и попечители, проживающие в жилых помещениях подопечных. Не приобретают права на жилую площадь и лица, поселившиеся в квартире основного съемщика для осуществления ухода за ним.

Поскольку права поднанимателей и временных жильцов про-

138

изводйы от прав основного квартиросъемщика, прекращение прав последнего на пользование жилым помещением неизбежно влечет за собой прекращение прав поднанимателей и временных жильцов на дальнейшее проживание в квартире и выселение их в судебном порядке без предоставления другой жилой площади в случаях, если они добровольно не освобождают помещение. Несостоятельными являются любые попытки поднанимателей обосновать свое право на пользование жилым помещением ссылками на различные обстоятельства: на то, что они работают на том же предприятии (учреждении), где работает и бывший наниматель, что они длительное время проживают в квартире, произвели большие затраты на ее ремонт и т. п.

Единственное исключение составляют семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Великой Отечественной войны, а также инвалиды войны, поселившиеся в качестве поднанимателей или временных жильцов до 1 января 1948 г. В силу постановления, Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г. освободившаяся в связи с выбытием нанимателя жилая площадь закрепляется за этими лицами'.

Съемщику принадлежит право обменять занимаемое им и его семьей жилое помещение на другое (подробнее об этом см. п. 7 § 5); за ним сохраняется право пользования помещением в случае временного отсутствия (см. § 6); по истечении срока договора жилищного найма съемщик имеет право на возобновление договора; по его инициативе действие договора может быть в любое время прекращено.