IV. Право застройки.

§ 1. С точки зрения вышеназванной теории оно выглядит так: на одной стороне — определенный субъект права (застройщик), а на другой — универсально-безличная масса, «все прочие» лица. «Против каждого» из обязанных лиц право застройщика существует и действует «совершенно одинаковым образом».

Соответствует ли, однако, эта картина действительности? Как в самом деле «выглядит» право застройки, какова его подлинная структура? Уже при самом беглом взгляде мы замечаем, что из неопределенной среды «прочих» обязанных лиц, противостоящей застройщику, ближе всех к нему, отчетливо и резко, выделяется чья-то мощная фигура, от которой тянется к застройщику какая-то особая нить.

Это — фигура собственника имущества, обремененного правом застройки: он явно состоит с застройщиком в особых правовых отношениях, вытекающих именно из права застройки, но глубоко отличных от тех отношений, в коих состоят с застройщиком «все прочие» лица.

Эти «особые отношения» между застройщиком и собственником распадаются на два круга:

1) отношения, в коих застройщик является управомоченным, а собственник —обязанным;

2) отношения, в коих застройщик является обязанным, а собственник — управомоченным

Уже одно это наличие в праве застройки особых отношений застройщика с собственником, отличных от отношений его к «прочим» лицам, совершенно исключает возможность применения к праву застройки квалификации «вещного» или «абсолютного» права в смысле указанных выше определений.

§ 2. Продолжая, под этим углом зрения, дальнейший анализ права застройки, мы должны еще подчеркнуть следующие два момента:

1) договорный характер права застройки. Это обстоятельство, однако, еще ни в малейшей мере не ослабляло бы вещного (абсолютного) характера права застройки, как не ослабляет вещной или абсолютной природы права собственности то, что оно, в ряде случаев, возникает в силу договора (купля-продажа, мена, дарение и т.д.). Здесь договор является основанием не только возникновения, но и длящегося существования права застройки. Таким образом, подобно праву имущественного найма, право застройки основано на длящемся договорном отношении.

2) двусторонний характер застроечного правоотношения. Является двусторонним в том смысле, что каждая из указанных сторон является по отношению к другой и управомоченною, и правообязанною, и притом еще так, что обязанности одной стороны выступают, в основном, в качестве некоего эквивалента обязанностей другой стороны

Так, правам застройщика на: 1) возведение построек; 2) пользование ими и, в подлежащей мере, участком; 3) возмещение, в будущем, стоимости построек — корреспондируют обязанности застройщика к: 1) возведению построек; 2) поддержанию их в исправности, внесению платежей за пользование и т.д.; 3) сдаче построек государству.

Отмеченная «двусторонность» этих особых отношении является еще более необъяснимою с точки зрения господствующей формулы абсолютного права. Ибо, согласно этой формуле, абсолютное право является строго «односторонним»: праву одного лица (управомоченного) соответствует «всеобщая обязанность» всех прочих, кроме управомоченного, лиц, — и ничего более. Допущение между ними таких особых и взаимных «прав» и «обязанностей» означало бы, несомненно, уничтожение «абсолютности» правоотношения, превращение абсолютного правоотношения в относительное, в отношение, существующее, по крайней мере — на первом плане, между двумя лицами.